设计方案精选【6篇】
为了确保事情或工作安全顺利进行，我们需要提前开始方案制定工作，方案是在案前得出的方法计划。那要怎么制定科学的方案呢？以下是小编为大家整理的设计方案6篇，仅供参考，大家一起来看看吧。
设计方案 篇1
教学理念：
让诗的教学充满诗意，焕发魅力；让课堂语言与思维齐飞，激情与智慧共舞，《示儿》教学设想。
教学目标：
1.正确、流利、有感情地朗读课文。
2.理解诗句的意思，体会诗句表达的强烈的爱国热情，受到熏陶。
3.背诵并默写全诗。
重难点：
感悟作者崇高的爱国思想。
教学准备： 多媒体课件
教学流程设想：
（ 一）激趣：
你最敬佩的诗人是谁？简单说说原因，小学五年级语文教案《《示儿》教学设想》。
（ 二）导入激疑：
1. 引出南宋诗人陆游，你们了解他吗？（交流搜集信息）
2. 小结交流情况。出示资料（陆游的生活的`宋朝背景）
历史上的南宋是北宋王朝的衰亡时期。1126年，北方的金兵屡屡进犯，宋军节节败退，最后把国都开封都被金兵占领，从此山河破碎，不复统一。南宋的朝廷向南逃到杭州定居，他们苟且偷安，不思保国，这种状况一直持续了95年。陆游就生活在战乱纷纷，国破家亡之中。在他年仅三岁的时候，汴京就被金兵占领了，他从小就立下了抗金救国的志向，长大后他亲自上战场参加抗金战斗，直到生命的最后一刻。
今天我们一块来学习他临终时的绝笔诗——《示儿》，这首诗是他八十六岁高龄，重病在床、生命垂危的时候写给儿子的临终嘱咐。你想知道什么？
(三)导读达标:
1.初读感知
(1)配乐诗朗诵：
死去／元知／万事空，但悲／不见／九州同。王师／北定／中原日，家祭／无忘／告乃翁。
(2)自由读
设计方案 篇2
一、原产品质量控制
产品、成品、半成品的质量好坏直接影响此采购质量，为此应严格要求，把好进场前的验证和进场后的验收关。产品、成品、半成品在进场前应对供货方提供的质检资料、产品合格证、样品进行验证，必要时可取样试验，合格后方可进场。
产品、成品、半成品进场后，按照相关规范标准进行复检，合格后应按货物的特性及要求进行储备，并做好标识。不合格产品不得在此采购中使用，也不得在堆放，必须立即清运出场。
1、执行产品使用制度
建立限额领料制度，产品使用前由各专业人员提出产品计划，并注明使用部位，由产品员管理产品领发，做到工完料场清。
2、坚持挂牌制度
过程要在实现挂牌制，工期目标。 一、产品采购措施
本采购选用的产品全是通过建设单位充分酝酿认可的。其原产品品质、加工工艺、成品半成品的质量状况对此采购最终效果影响大。因此，产品综合品质是此采购效果能否按意图得以实现的关键因素之 一。为保证产品品种、规格、数量、产地、加工、运输、包装和供应商的服务满足设计和要求。我司将按招标文件要求，通过公平竞争，实现供需合同关系。
公司组织主要产品供应小组，专人负责产品定货、采购、供应工作。
产品部门负责按样验货。所有产品都必须达到国家标准验收规范
的要求，业主的需要，满足进度、质量操作规定。 二、产品运输及存放 1、产品运输
产品由厂家负责运输至交货地点及装卸下车（注意搬运过程中的成品保护，防止意外损伤），运输时应考虑其包装、捆扎的细节措施，防止运输途中损坏，影响此采购顺利进行，造成迟交货现象发生。运至后由质量小组负责检查验收，只有符合质量标准的产品才予以入库，否则产品员及库管有权拒收。 2、产品存放
此次采购产品容易破损，应存放在室内指定地点。
二、质量控制措施
第一节 质量方针、目标管理
一、管理方针
顾客至上、打造精品、绿色环保、以人为本、预防为主、遵规守法、持续改进。
二、质量方针
质量为本，狠抓管理，高标准、严要求，用工作质量促进此采购质量，科学管理，精心，为顾客提供满意产品和服务。三、质量目标
按现行《采购质量验收规范》确保一次性交验合格，符合国家规定的环保要求。
我公司将此采购涉及的难点进行目标分解，以加强采购过程中的质量控制，确此采购项目优良率目标的实现，从而顺利地实现此采购的质量目标。
我公司将以先进的技术，程序化、规范化、标准化的管理，严谨求实的工作作风，科学管理、精心，以我公司质量标准体系为管理依托和手段，以“过程精品”创 “精品采购货物”，实现我公司对业主的郑重承诺。
第二节 质量总体控制措施
一、组织体系与质量职能分配 （一）组织体系
公司将委派具有类似采购经验的优良管理人员组建本采购项目部，在总部的服务和控制下，充分发挥企业的整体优势和专业化保障，
按照企业成熟的管理模式，严格按照GB/T19002—ISO9001模式标准建立的质量保证体系来运作，以专业管理和计算机管理相结合的科学化管理体制，全面推行科学化、标准化、程序化、制度化管理，以一流的'管理、一流的技术和一流的服务以及严谨的工作作风，精心组织、精心，履行对业主的承诺，实现上述质量目标。
（二）经理部质量职能分配表
注：◇——主管部门 △——关联职责 ○——领导班子负责人 二、建立健全质量保证体系，充分发挥其对质量总体管理，协调、指导作用。
三、总部对此采购项目的质量保证
我公司的质量保证能力由技术保证能力、管理能力、服务能力等构成。因此我公司确立了以培训、服务拉动质量管理的策略，有计划、有系统、有针对性地开展服务工作，以求实创新的思想，全力围绕总部服务控制的职能和ISO9001程序文件要求，为本采购项目提供全方位、高品质量的服务。
设计方案 篇3
教材分析
本课是在接一元一次方程的基础上，讲述一元一次方程的应用，让学生通过审题，根据应用题的实际意义，找出相等关系，列出有关一元一次方程，是本节的重点和难点，同时也是本章节的重难点。本课讲述一元一次方程的应用题，为学生初中阶段学好必备的代数，几何的基础知识与基本技能，解决实际问题起到启蒙作用，以及对其他学科的学习的应用。在提高学生的能力，培养他们对数学的兴趣 以及对他们进行思想教育方面有独特的意义，同时，对后续教学内容起到奠基作用。
学情分析
1：学生初学列方程解应用题时，往往弄不清解题步骤，不设未知数就直接进行列方程或在设未知数时，有单位却忘记写单位等。
2：学生在列方程解应用题时，可能存在三个方面的困难：
（1）抓不准相等关系；
（2）找出相等关系后不会列方程；
（3）习惯于用小学算术解法，得用代数方法分析应用题不适应，不知道要抓怎样的相等关系。
3： 学生在列方程解应用题时可能还会存在分析问题时思路不同，列出方程也可能不同，这样一来部分学生可能认为存在错误，实际不是，作为教师应鼓励学生开拓思路，只要思路正确，所列方程合理，都是正确的，让学生选择合理的思路，使得方程尽可能简单明了。
4： 学生在学习中可能习惯于用算术方法分析已知数与未知数，未知数与已知数之间的关系，对于较为复杂的`应用题无法找出等量关系，随便行事，乱列式子。
5：学生在学习过程中可能不重视分析等量关系，而习惯于套题型，找解题模式。 教学目标 （1）知识目标：
（A）通过教学使学生了解应用题的一个重要步骤是根据题意找出相等关系，然后列出方程，关键在于分析已知未知量之间关系及寻找相等关系。
（B） 通过和；差；倍；分的量与量之间的分析以及公式中有一个字母表示未知数，其余字母表示已知数的情况下，列出一元一次方程解简单的应用题。
（2）能力目标：
通过教学初步培养学生分析问题，解决实际问题，综合归纳整理的能力，以及理论联系实际的能力。
（3）思想目标：
通过对一元一次方程应用题的教学，让学生初步认识体会到代数方法的优越性，同时渗透把未知转化为已知的辩证思想，介绍我国古代数学家对一元一次方程的研究成果，激发学生热爱中国共产党，热爱社会主义，决心为实现社会主义四个现代化而学好数学的思想；同时，通过理论联系实际的方式，通过知识的应用，培养学生唯物主义的思想观点。
教学重点和难点
1．教学重点：根据题意寻找和；差；倍；分问题的相等关系
2．教学难点：根据题意列出一元一次方程
设计方案 篇4
一．基本报批程序：
项目建议书审批（发改部门）
———选址意见书（规划部门）
———用地预审（国土部门）
———环评报告书（环保部门）
———方案会审及批复（规划部门）
———工程可行性研究报告审批
———水土保持方案审批（水利部门）
———建筑初步设计评审及批复（发改部门）
———用地规划许可证（规划部门）
———供地（国地部门）
———施工图纸审查（审图机构）
———人防审查（人防办）
———工程设计消防审核（消防部门）
———防雷设计审核（气象部门）
———建设工程规划许可证（规划部门）
———建设工程施工许可证
———工程开工报告审批。
二、具体程序细分如下：
（一）、项目建议书审批（由当地发改部门审核）：
1、项目建议书；委托相关单位做项目建议书，对项目建设的理由和依据、建设内容和建设规模、总投资框算和资金来源渠道、原材料及水电气配套条件、三废情况及处理措施、项目达到的经济效益和社会效益等进行分析，然后拿出建议；
2、总平面规划图；需要说明的是，这个总平面图是拿来报废的，因为规划部门的设计任务书还没出具；
（二）、选址意见书和选址通知书核发（当地规划部门）
1、附项目建议书批复；
2、按控规核发项目地块相关设计指标，即选址通知书；
3、建设单位根据规划部门的规划要求委托招标代理单位进行方案设计招标，选择建筑方案和设计单位；
（三）、用地预审（国土部门）
1、用地农转用手续相关资料；
2、在用地现场公示，相关街道、村居出具证明；
（四）、环评报告审批（环保部门）
1、委托相关单位写环评报告书，花钱的，然后由环保部门安排评审会，作修改后上报环保部门；
2、环评公众调查表；
3、环评报告项目现场公示程序；没有不良反映的话，再作环评批复；
（五）、建筑方案会审及批复（规划部门）
1、规划建筑方案设计招标；中间过程很长，发布标书到开标30日，顺利的话选择好设计单位及方案，然后进行修改，再由规划部门组织相关10多个单位进行评审，出具会议纪要；
2、设计单位根据会议纪要作修改；
3、图纸到审查中心做日照分析，如有不合规定，重新调整到满足为止；
4、交通影响评价分析；业主委托专业设计单位作交通影响评价报告，成果交由公安的交警部门来会审并提出意见后修改；若车位不足或者车道等不满足当地要求，则总平面又得重新调整，到全部满足后再报批；
5、规划建筑方案上报待批复，需要说明的是，审查时间都是前置的，等他们审查后认为可以上报才会接件，这时间不纳入部门办事承诺时段内；
6、由当地规划管理机构上报到市级规划部门审批，单纯审批时间要20个工作日；
（六）、可行性研究报告批复（发改部门）
1、委托相关单位做出可行性研究报告，对项目建设的必要性、内容及规模、地段和面积、总投资及资金筹措方式等作出报告，由发改部门召集相关单位来评审；
2、缴纳散装水泥及新型墙材押金；
3、发改部门对可行性研究报告批复；
说明：项目建议书、项目可行性研究报告、环境影响评估报告书、水土保持方案、交通影响评估、日照分析等程序都需有资质的公司编制，都是收费的，且费用不便宜；
（七）、水土保持方案（水利部门）
1、建设单位委托有资质的`公司做出水土保持方案；
2、由水利部门召集相关专家进行方案评审，提出各种意见后进行修改并上报等批复；
3、建设单位须缴纳水土保持补偿费和水域补偿费；
4、缴纳弃土押金，并与意向弃土场签订意向协议；
（八）、初步设计评审及批复（发改部门）
1、建筑设计单位提供的初步设计图纸及概算书；
2、发改部门组织相关专家及单位进行评审，提出意见后修改；相关单位为：发改、规划、财政、国土、消防、电力、环保、审计、人防、燃气、供水、环卫、市政、房管、综合管线等；
3、提供规划部门的建筑设计方案批复和环评批复；
4、发改部门作初步设计批复；
（九）、用地规划许可证（规划部门）
1、缴纳基础设施配套费；
2、提供相关资料办理规划用地许可证；
（十）、办理供地手续（国土部门）
1、提供相关资料到国土窗口办理供地手续；
2、国土部门核发建设用地批准书和用地审批意见书；
（十一）、施工图纸审查（图纸审查机构）
1、委托相关的图纸审查机构进行图纸审查；虽然不少单位有此资质，但一般地方都有自己推荐的机构；
2、图审机构提出不少修改意见，然后建设单位组织设计人员进行探讨并改进，修改后再报图审单位；
3、如修改到位，则由建设单位缴纳一定的审图费用后，审图机构出具审查合格书；
（十二）、人防审查（人防办）
1、上报当地人防部门相关面积及地点核准表；
2、进行人防施工图纸审查，该审查由市人防部门委托市图纸审查机构审查，再颁发合格书并收取费用；
3、由市级人防部门核发行政许可书；
（十三）、工程消防设计审核（消防部门）
1、全套图纸报市级消防部门审核；
2、消防部门会按照消防规范和各地相关的会议纪要等规定进行审核；
3、出具审核意见后，设计单位进行沟通及修改；
（十四）、防雷装置设计审核（气象局）
1、建设单位提供相关资料到当地气象部门，办理防雷装置核准书；
2、气象部门出具防雷装置设计评价意见书，设计单位根据意见再修改；
3、缴纳相关防雷费用；
（十五）、建设工程规划许可证（规划部门）
1、携带上述相关资料到规划部门办理建设工程规划许可证；
（十六）、申领建设工程施工许可证（建设部门）
1、业主单位通过招标程序选定施工单位；
2、业主单位通过招标选定施工监理单位；
3、提供符合国家规定要求的工程施工组织设计大纲；
4、业主提供资金到位证明；
5、施工现场“七通一平”；
6、建设管理部门核发施工许可证；
设计方案 篇5
摘要：
投资理财专业学生个人理财方案设计实训，是一门重要的实践指导课程，通过实训，学生在熟悉各种理财工具的特点和客户的基本财务状况、风险偏好的基础上，综合运用各种理财工具设计出比较完善的理财组合方案。
关键词：
投资理财专业；个人理财方案设计；实训
一、理财规划方案范例：
刘先生夫妇年收入共12万，孩子10岁，教育年支出0.2万，现全家年医疗费用支出1，000元，每年生活费用支出55，000元，除社会医疗保险、少儿医疗保险之外，无任何其他保险。拥有固定资产自用房现值50万，银行存款现值1万，年利息收益率3%，开放式基金投资12万元，收益率预计6%。具体资产情况如下：
二、具体解决方案
根据结合财务指标表的数据，本案例的财务状况整体有两个显著的特点：流动性比率较低；家庭备用金不充足；家庭保障完善，投资收益单一且不稳定。另外，客户所递交的信息材料已剔除近期开支目标、三年后将增加孩子的教育支出，以及对夫妻双方父母的支出预算。我们建议因整个家庭财务流动性缺乏安全保证；对于意外事件发生的保障措施弱；流动的闲置资金少，所以应有合理的资产优化配置方案，以增加流动资金比率，提高投资收益率，扩大投资收入。
（一）策略与建议
本理财规划方案的目标是通过对现金流、资产负债情况以及投资领域的调整，达到合理配置家庭资产分配和金融资产结构，实现保值和增值，同时完善三口之家的综合保险计划。
1.现金规划建议
每个家庭都要准备足够的备用金，主要是用来应付诸如暂时性失业，突发事故等意外的情况而引发的`现金需求。无充足的家庭备用金储备，会令家庭财务安全系数降低，建议增加结余比例。夫妇工作都很稳定，每年的节余比率达到0.54，因此建议以月支出的3倍金额作为家庭准备金，以活期存款的方式存入银行随时取用。1个月的家庭月支出作为流动资金，以银行活期存款的方式来持有，以支付日常的生活开销；家庭月支出的 4倍作为预防性金额，以货币市场基金的方式持有，以便在可以随时取用的同时获得更高些的收益。
2.建立家庭保障计划
目前除孩子有少儿医疗险外，夫妇双方没有任何商业保险。从收入结构上看，夫妻双方工资收入占家庭年收入的94%，也就是说，一旦发生意外致使身故或失能，将导致收入中断，给家庭带来巨大损失。一般来讲，家庭保险保障，虽然有社会医疗保险做保障，但仍建议增加夫妻双方购买一些保险产品，以为家庭提供全面的保障。具体建议如下：
3.资产增值计划
您是一位稳健的投资者，偏好基金投资。投资基金由基金管理人管理和运用资金，从事股票、债券、外汇、货币等金融工具投资，以获得投资收益和资本增值。对于这样不太熟悉或者没有时间关注金融市场的消费者来说，投资开放式基金是简单而有效的途径。长期投资根据自己的风险承受能力做适当的选择即可。
4.遗产管理规划建议：
因夫妻双方年龄以近中年，建议提前做好遗产管理规划，以令子女受益更多。
（二）理财效果预测
增加备用金储备，建议拿出一定比例的金额增加保险资金投入，家庭保障会更完善更安全；投资股票、基金、债券，期货交易，外汇，结合经济环境部分的分析，股票市场虽步入低谷，但必会繁荣，绩优股和价值被低估的股票，相应的基金必然会带来客观的资本利得收入，外汇如日元等亚洲板币种会由于人民币升值也会带来收入。这样个人现金流量表更加稳健。通过现金余额的增加，会使客户偿还短期债务的能力增大；金融资产的多样性会降低只有48%的股票所造成的风险，而且会在一定程度上提高收益率。这样在负债没有增加的前提下，资产负债表结构会合理化，净资产额会得到有效的提高。
从总体来看，因个人现金流量表更加得到稳定，资产负债表的结构更加合理，客户财务状况必然会更加稳健。
设计方案 篇6
一、房地产产品策划的内容和流程
人们经常说一个项目的成功70％取决于规划设计即产品策划，30％取决于后期的营销推广。可见产品策划在房地产策划中的重要性。
纵观时下的各种营销策划手段，无论是卖生活方式、卖地段、卖社区文化、卖投资收益，最根本的是都脱离不了产品的支撑，房地产产品是最基本的元素。房地产产品是一种商品，因为有人使用，才体现出了其价值。永远都不能脱离了房地产产品本质空谈策划。许多策划公司、策划人不懂产品，不懂建筑。对建筑、产品缺乏起码的了解，这样的策划是空洞的，是不完整的。
房地产产品策划注重的是产品的精雕细镂，以吻合顾客的要求，适用较广泛。只要产品调研做好、产品市场准确、产品设计到位、产品营销手段新颖，加上策划人有强烈的创新专业精神和较高的专业素质，差不多都会运用得当，获得成功。不过，如果只强调产品的品质方面，对大势的把握、全程的参与、品牌的推广等策划理念忽视或不重视，那么，策划出来的楼盘也不一定畅销。
近几年来，发展商都在不同的项目中贯彻产品策划的理念，注重项目产品的细节和细部的完美和舒适，创造了许多著名的楼盘。一些对产品策划有实践经验的策划专业人士，也不惜余力地倡导产品策划模式，用自己的实践证明产品策划的作用。
房地产产品策划，就是对房地产及住宅产品进行谋划和运筹，以满足人们对房地产产品的特定要求。产品策划的重点是“顾客就是上帝”，一切围绕客户的需求来策划产品，注重产品的舒适性和艺术性，使人们对产品的喜爱和喜悦而促进人们的心身健康。产品策划的另一个重点是产品定位和产品设计，产品定位先于产品设计。
房地产产品策划流程和内容如下：
1、产品调研
产品的前期策划中最重要的是调研，对区域竞争产品的调研，对购房者消费倾向的调查，目的是了解需求和供应状况，为产品定位作好准备。
2、项目定位
在产品调研的前提下，对产品进行恰如其分的确定具体位置。包括目标客户定位，这最重要，因为产品竣工后是卖给他们的。还有产品品质定位、产品功能定位、产品地段定位、产品规模定位、产品形象定位等。
3、产品规划设计
这是策划的重心，根据目标客户的特性分析，产品就为它量身而做。包括规划设计、建筑设计、环境设计、户型设计、配套设计、物业服务等。
4、产品细节设计
采用新技术、新材料、新设备。先进的生产工艺，保证产品质量。
二、房地产产品策划的原则
1、因地制宜的原则
每一个地区的发展状况不同，市场也不同，产品需求和产品特色也不尽相同。因此只能根据当地的实际情况，充分利用当地的各种优势资源、因地制宜的进行房地产产品策划，不能只进行简单的复制。因地制宜就是要因势利导，趋长避短，与时俱进。用发展的、变化的眼光进行研究，进行策划。
2、充分挖掘地段价值的原则
房地产策划的终极目标是取得良好的经济效益和社会效益。房地产的价值无论如何都不能忽视地段的作用。地段的价值是动态的、相对的。不同的地段有不同的地产基因，即使同样的地段，随着时间的变迁，其价值也在动态的变化当中。挖掘地段的价值不光要考虑到地段的现状价值，更要考虑到地段未来的价值，很好的协调发展与生存的关系。地段价值没有被充分挖掘，就不能使土地的利用价值最大化，也不能取得最好的经济效益。当然经济效益有当前的，也有远期的，不能只重视当前的而忽视远期的经济效益。地段价值的利用要结合企业的发展目标，找出一个利润与风险的平衡点。
3、先总后分的原则
坚持先总后分的原则就是产品策划的整体与局部的正确把握。这需要根据市场的深入研究，首先明确产品的市场总体形象，包括产品的档次形象和主题形象，是高档还是中档，或者是低档；是国际青年特区还是养老社区，是旅游休闲地产还是世界风情城等等。只有明确了这个大的方向，我们才可以以此原则进行细部的组合与配置，包括交通组织、环境规划、建筑布局、配套安排、建筑风格、户型设计等。切不能高档公寓甚至豪宅出现经济型户型和低会所配置，普通住宅甚至经济适用房出现SPA会所与国际双语幼儿园，或者是老年公寓，却要在配置上加入数字化与拳击房，在户型上设计成错层等错误。有的项目在将产品定位为高端市场后，其四居户型设计在做到了190平方米的同时，但室内功能安排上却没有独立的更衣室，其卫生间最大的也只有5平方米，最小的只有3.84平方米，这就明显的与这么大的户型面积不协调。再比如，有项目的建筑风格为欧陆风格，甚至是很明显的巴烙克风格，但在园林设计上，却做出了江南山水的园林手法。金融街有一个高档公寓项目，对外推广说是金融家俱乐部，其销售价格高达20000元/平方米，可户型却是90平方米是一居、120平方米的二居和160平方米的三居，其舒适型户型让人怎么看也不象所推广的金融家豪宅，同时，总面积不足4万平方米的项目囊括了一二三居，多少存在阶层的混杂，导致真正的富人不愿买，穷人又买不起的结果。
除了以上所谈的情况外，产品策划的'先总后分还体现在其他四个方面：一是先整体布局，是兵营式排列、围合式布局还是点状或组团，再建筑单体安排；二是先建筑类型、建筑风格定位，是商用、住宅还是写字楼，是新古典主义、现代简约、欧陆风情还是中式建筑，接着才是户型设计、外立面和天际线处理；三是先整体交通规划，明确人车交通组织，再考虑各楼或各单元空间的联系；四是先整体环境景观规划，包括景观风格与景观布局，再中心庭院、各组团景观和宅间景观的设计。
4、先外后内的原则
建筑的整体外观怎么样，在一定程度上左右着人们的购买欲望，甚至决定着一个项目的成功与失败。而这里所谈到的外，包括建筑的外立面风格、颜色、材质以及天际线处理。在一定意义上它代表着一个产品的品质，决定着一个产品的性质，具有很强的识别性。比如我们走在大街上，很难分清出这一片区域是住宅区还是商业区或者是工业区，但一般人都很容易从建筑的外部元素看出它是商业、办公、住宅或者是商住混合来，都很容易看出项目的品质感来。为什么一定要先强调外，这是因为，不管你的产品是高档中档还是低档，都存在外部的重要元素表现，并不是说高档就一定外部元素华丽，低档产品外部就一定不好看。这就象人一样，不管你身份高低，贫富如何，通过得体的衣服同样可以表现出你秀外的一面。强调先外后内还有一个原因，就是任何人都不可能一下子看到事物的所有，只有外在的东西吸引了他，他才有可能继续了解内在的。这和其他的商品一样，样子讨人喜欢，人们才会有兴趣进一步咨询价格、特点等；样子他都不喜欢，也许连看都不看，问也不会问。强调先外后内更重要的是要注意把握好内在的处理，这就象男女恋爱一样，刚开始更多的来自于对方的外在形象与气质，能不能共步红地毯，关键看内在的修养。一个项目的外在元素做好了，消费者就可能会主动来问、来看，当然，买不买单还要看内在的，包括户型设计、园林景观、社区物管、会所配套等。强调先外后内，也符合人们购房消费的一般心理：需求---寻找----吸引----了解----认知----购买。
5、先弱后强的原则
从产品营销的角度而言，特别是当前房地产市场的残酷竞争格局，做一个项目，首先要考虑到客户的人气聚集，要先适当的从弱小客群的产品做起，再做强势客群的产品，以此形成一个增长的态势，营造不断升值的价值空间和市场印象。这种原则特别适合一些大型项目的开发，由于项目规模大，很多开发商仅仅从产品的差异性，地块环境的优越性等因素考虑，而忽视了规模过大所形成的风险，这种风险表现在销售周期长、市场变化莫测、开发资金要求高、产品更新快等因素上。京城西边有一个项目，总建筑面积45万平方米，分二期开发。一期28万平方米位于地块最好的位置，其全部做成了160平方米以上的三居四居两种大户型。其可以预见的结果会表现在四个方面，一是高总价很难带来很好的人气，不容易形成开盘的热销，特别是在当前地产市场环境下，一旦丧失了一开始就打开销售市场缺口的机会，其很快就会淹没在每两天一个新盘的房海中，无人知晓，无人关注。二是先期在最好的位置开发最高端的产品，在整个项目的价格涨幅上可能会失去上升的空间。三是先期开发销售高端产品必定会对销售速度产生影响，其资金回笼情况甚至会影响到项目的施工推进，对后期产品推出形成更大的销售压力，产生不利的市场印象。四是先做高端，实际上是让最富的人去遭受后期低端产品施工所产生的噪音、灰尘等影响。
7、先分后合的原则
房地产不同于其他产品，不仅其市场景气的变化快速且明显，更由于他具有自用、投资及保值等性质，因此产品本身也常随景气状况及购买力强弱而变化。另外，现在商品房大都是预售，也就是说先卖后建，在兴建的过程中，如果市场变化了，产品就面临调整的问题，如果不提前做好这些因素的考虑，就无法应对这一市场的变化。前几年，中关村由于交通和城市商业配套的落后，一大批公寓出现了滞销的现象，而中关村又聚集了大量的中小科技型企业，在这种情况下，部分公寓项目就改头换面，变成了商住公寓，由于早先设计是纯住宅，所以在改后就出现了诸多问题，包括户型隔断和卫生设施的安排。如何实现先分后合呢？大致的方法有二个。一是区别楼层市场的先分后合，也就是先就整栋楼各楼层市场，如顶部市场、中间层市场、底商、地下室，个别评估其供需状况及规划条件，再考虑楼层之间的关联性或合并的可能性，如顶楼可否与次一楼层合并做成楼中楼？一楼低商可否与二楼或地下室合并成楼中楼或商业空间？跃层户型在设计上可不可以考虑楼上楼下的双入户设计等。二是调整平面单元面积大小的先分后合。也就是说先确定最小可能销售单元的平面功能，再合并数个小单元成为较大面积的单元，以使消费者调整平面的的弹性空间最大化。
8、先专后普的原则
一些开发商在拿到地以后，不知道去为什么样的客群做产品，总是错误的认为，把所有市场上好的东西全部搬进来，面向所有买房的人就能赢得市场。实则不然，这种眉毛胡子一把抓的结果往往造成项目品质不高，富人不愿来，穷人不敢进。南三环边有一家鲁菜馆，一直供应地道的鲁菜，生意很不错，后来老板一看川菜很受欢迎，为招揽更多的客人，就引进了川菜，结果真正偏好鲁菜或川菜的客人，都觉得他不够专业与地道，生意反而大不如前。风林绿洲的成功很说明这个问题，其产品的专门化程度很高，由于周边分布着中科院十几个研究所，市场推广一直都在说周边住的全是爱因斯坦。结果，买房的几乎全部是科研和教育战线的人。一般而言，产品的专门化程度越高，越容易给人纯粹与信赖的感觉，间接的发挥了特殊化的效果，同质客群也愿意扎堆。而这种专门化的产品是分散化项目无法比的。专门化的产品，通常附加值较大，也容易创造较高的价值，比如，当前流行的小户型，他就提供了与之相对应的酒店式管理，但因为是单一的客群，吸引了众多白领，其销售价格不降反升。当然，任何一种专门化产品都有一定的风险，这是因为你的客群较为单一所决定的。这就需要把握好以下几个问题。一是产品的专门化的程度必须考虑到项目所在地的市场情况、供需情况和各种目标客群的相对规模和购买力；二是先尝试并评估各种专门化的可能性及市场接受度，以创造产品的附加值及利润空间，除非市场机会有限，或项目地块条件受限制，一般应首先考虑专门化产品，至少是主流产品。这是因为当前地产市场的细分已经越来越明显。
9、容积率并不是越高越好
在城市土地成本越来越高的情况下，适当提高建筑容积率可以摊薄楼面地价，降低开发成本，但现在有一种倾向，很多开发商为追求开发利润，盲目追求容积率，结果，在市场竞争越来越激烈的情况下，过高的容积率造成了板楼成塔楼，大进深窄面宽，户型内部设计不合理，走道过多等现象，从而降低了居住品质，影响了销售价格，增大了销售风险，带来大量产品积压和资金困难。
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