房地产论文(汇编15篇)
在平时的学习、工作中，说到论文，大家肯定都不陌生吧，借助论文可以达到探讨问题进行学术研究的目的。那么一般论文是怎么写的呢？下面是小编收集整理的房地产论文，仅供参考，希望能够帮助到大家。
房地产论文1
房地产行业是我国的龙头行业，对经济的增长做出了很大的贡献。在房地产行业得到迅猛发展的同时，保证建筑安全和质量是房地产开发应当重视的问题。而如何确保建筑施工过程符合规范、建筑质量达标一直以来都是一个难题。建筑施工是房地产开发的基础，而贯穿全过程的技术管理是房地产企业管理的重中之重。只有加强施工过程中的技术管理，才能确保建筑质量、有效提高房地产的经济效益。本文就如何加强房地产施工全过程的技术管理进行了分析，并提出了建议。
1施工过程技术管理的发展现状
1．1房地产施工技术管理存在的问题
房地产施工的实质就是建筑施工。对于建筑施工而言，质量就是建筑的生命。加强建筑施工过程中的技术管理，从技术层面上保证了建筑施工的质量。技术管理也直接影响着建筑施工的现场施工质量、建筑物的安全性能、房地产建筑的成本控制等，是管理中不可忽视的一个重要环节。但是当前我国建筑施工中，仍然存在很多技术管理不到位的现象。这些问题会对房地产施工产生不利的影响。施工单位应该积极采取措施加强技术管理，以提高房地产建筑施工的效率和质量。房地产施工全过程的技术管理缺陷集中体现在以下几个方面:
(1)缺乏对技术管理必要性的认识。在房地产项目的施工过程中，施工单位和公司领导没有对技术管理给予足够的关注。对技术管理的认识仅仅停留在书面文字上，而没有真正意识到技术管理对于控制建筑质量的有效作用。无法加深对技术管理必要性的合理认识，导致施工只强调施工的进度，而忽视了技术上的综合管理。也因此产生了一些建筑质量上的隐患，给房地产施工带来了消极影响。
(2)技术管理没有得到落实和监督。由于缺乏对技术管理重要性的认识，很多房地产施工单位忽视了将技术管理贯彻落实到每一个建筑项目中去。关键技术得不到质量把控和及时的检测、管理手段出现问题、缺乏科学完善的管理体制、管理执行和监督力度不够等问题严重地限制了房地产施工的健康发展。不管是技术上的还是制度上的问题，都是造成房地产施工技术管理不善的重要因素，必须在实际的项目施工中得到解决，以促进建设一个健全的技术管理体系。
1．2房地产施工技术管理的重点
根据房地产施工发展中存在的问题，技术管理应当全面而有重点地进行。首先针对技术管理意识薄弱的问题做出整改。通过各式各样的宣传和学习让房地产施工单位充分认识到技术管理对保证建筑质量的重要性。技术管理对于建设一个规范的、完整的、合理的建筑质量管理体系是十分关键的。房地产施工单位只有在认识到技术管理必要性的基础之上，才能真正做到在实际的施工过程中把技术管理落到实处，进而充分发挥技术管理的优势和作用。其次还要在技术管理得到落实之后，建立完善的监督体系。对技术管理的实施进行跟踪检测，保证技术管理能够取得预期中的成效。一般来说，我国房地产施工的技术管理主要分为四大板块:施工现场的质量管理、施工安全管理、方案设计招标以及施工设计的管理、成果审查阶段的管理。这四个部分基本囊括了房地产施工的全部过程，每个板块都是技术管理的重点。保障了这四个环节的技术管理就意味着保障了建筑施工的安全和质量。因此，房地产施工单位应当在研究如何提高这四个方面的技术管理上多下功夫，探索出一套适合房地产施工的技术管理体系。
2房地产施工过程中的技术管理
房地产施工技术管理有着自身的特点。在实际的管理中，管理人员要考虑到实际情况，结合建筑施工的特点，做出综合性的技术管理。根据当前房地产施工技术管理的四个重点，针对性地提出技术管理的措施。
(1)加强建筑施工现场的质量管理。施工现场是进行建筑施工的第一现场，尤其需要加强管理。为了保证施工质量，施工单位需在两个方面进行技术管理的加强。一是施工工艺技术的管理，仔细核查所使用的建筑工艺都是符合要求、达到标准的。对施工人员的专业水平和技术能力进行集中培训，提高施工人员的责任感，保障建筑施工的顺利进行。在施工过程中，要积极采用先进的工艺技术，提高建筑品质，减少房地产产品出现次品或发生质量问题的机率。另一方面则要加强材料质量的管控。建筑原材料是制造建筑的基础要素，保证建筑原材料的质量也就意味着从来源上基本保证了建筑的质量。施工单位要根据施工项目的具体要求，选用合适的物资。并且做出大量的市场调查，确保进货渠道、货物来源的安全可靠。定期对水泥、砖块、钢筋等材料进行抽查，保证每样材料都是符合标准的。对于特殊的建筑材料要注意其规格、材质、大小等可能存在潜在问题的因素。最后要仔细对建筑物进行验收，确保房地产施工项目都符合国家制定的建筑安全标准。
(2)加强施工安全管理。安全问题一直是建筑施工现场管理的重点和难点，因为安全不仅牵涉到施工人员的生命安全，也是建设和谐社会的必然要求。生命是宝贵的，国家和社会对建筑施工中发生的安全事故都是零容忍态度。因此施工技术管理必须重视安全管理。施工单位可以建立专门的安全责任小组，对施工现场的安全问题进行管理。制订一套完整的安全检测措施，加强施工人员对施工安全的了解和重视。定期排除安全隐患，并按照制定好的安全防护措施一一进行贯彻落实，确保施工现场的人员和机械等各因素都处于安全的状态，防止安全事故的发生。
(3)加强方案设计、招标和施工设计的`技术管理。方案设计、施工设计等内容是房地产施工的指导依据。在实际施工中，这些方案设计可能出自不同的设计单位，都具有各自的优势和不足。施工单位应按照取长补短的原则，对设计方案进行调整，采用最适合建筑施工项目的设计。同样的，在施工设计、招标设计上的不同内容都需要进行技术管理，以便协调各方，达到施工的设计需求。由于设计是基于事实上的科学的书面理论，因此实施技术管理时还必须注意加强理论与实践的结合。及时对市场进行调研，将设计内容放到实际施工中去，对其中不合实际的地方进行修改，对与市场需求不相适应的部分进行调整，使房地产施工项目更具有市场吸引力和效益增长潜力。
(4)加强成果审查阶段的管理。成果审查要求在建筑施工进行的每一个小阶段进行总结检查，保证每个部分的质量，从而保证最后的建筑的安全性。如果技术管理能够将每个部分的审查都落到实处，就能及时发现错漏，避免施工完毕后的返工。这不仅可以有效控制建筑施工的成本，也能提高项目施工的效率。以上四点的技术管理是房地产施工全过程的重点，施工单位要充分认识到这四个部分之间的联系，进行全面的、综合的管理。
总的来说，房地产施工中技术管理的应用是有层次、有顺序的。在建筑施工的准备阶段，要建立完善的技术管理体系，提高思想认识;在实施阶段，要全方位的对建筑质量、安全、设计等内容进行管理;在收尾阶段，要认真执行建筑验收工作的技术管理，确保建筑符合市场的需要，满足国家建筑质量标准的硬性规定。
3结束语
综上所述，技术管理对于房地产施工具有重要的作用。加强技术管理对于房地产企业的长远发展来说是十分必要的。有效的技术管理可以保障建筑质量和施工过程的规范、安全。从而使房地产施工取得更好的经济效益，促进房地产行业的快速发展。
房地产论文2
受全球经济危机的影响，我国房地产市场的竞争日益激烈，所以房地产开发企业加强成本控制就显得尤为重要了。本文简单的介绍了房地产开发企业加强成本控制的必要性，分析了房地产开发企业成本管理中的问题，并提出了有效加强成本管理的对策，以供参考。
目前，由于许多房地产开发企业仅仅只重视建筑产品的成本控制却没有考虑市场究竟需要什么样的产品以及建筑产品的投入及产出比。另外，还有许多房地产企业对于事前的成本管理不够，成本的预测和成本的决策缺乏一定的规范性和制度性，成本的计划也缺乏科学性、严肃性，整个成本管理中存在很大的盲目性。同时许多房地产开发企业在成本管理中缺乏现代化的管理手段，许多成本的信息不能够反映企业成本的真实情况，要么是因为成本核算不规范导致成本信息严重扭曲，要么就是成本信息的传递渠道顺畅进而导致成本信息的丢失，从而是成本管理偏离了最初的方向。针对房地产幵发企业成本管理中存在的这一系列的问题，需要立即采取相关的措施来加强企业的成本管理。
1 房地产开发企业加强成本控制的必要性
随着我国房地产市场的不断壮大，房地产开发企业之间的竞争也更加激烈。企业为了生存和发展，就要适当的控制和降低开发成本。房地产开发企业的成本一般都需要事先预估好，如果在事先没有确定好的情况下就开始销售工作，这样会降低企业的利润。而且现在的消费者越来越理性，所以，一旦成本管理出现问题，就会直接造成企业利润的损失，由此可见，房地产企业需要加强对成本控制的管理，要提高管理人员的意识，在企业的内部树立节约成本的思想，努力营造一个良好的企业文化氛围，从而不断提高其管理水平，进而提髙经济效益。
2 房地产开发企业成本管理中存在的问题
2.1企业内部管理控制薄弱。房地产开发企业在成本管理中，尤其是在规划阶段就缺少对成本的预测；对于开发过程中的具体业务也不做好规划，都是事后发现成本超支以后，才去控制。
2.2企业缺乏规范的成本管理体系和控制机制。许多房地产企业都特别重视成本管理，但是由于经验不足，公司的内部始终不能建立一个规范的成本管理体系，许多企业甚至连专门负责成本管理的部门都没有。有些房地产企业虽然建立了一套比较完整的成本管理制度，但是在实际执行的过程中却形同虚设，不能够真正的发挥作用。
2.3企业对项目决策阶段重视不够。在房地产企业开发的决策阶段，成本费用较少，但是它在整个项目成本控制中起着关键的作用，直接影响着项目的成败。目前的房地产企业没有几个愿意在这方面投入资金，一些房地产商做策划也只是为了筹集资金而已，这就导致策划拫告的实际可操作性很低，起不到真正的决策作用。
2.4企业管理的信息化水平有待提高。目前，我国房地产企业的管理的信息化水平还不是很高，对于项目自身的管理缺乏合理有效的信息手段。这当中最突出的问题就是在项目管理的大量信息处理工作中基本上是由手工来完成的，这就很容易造成信息失真、遗漏或滞后，从而造成项目管理上出现诸多问题。
3 如何加强房地产开发企业成本管理
3.1完善成本管理制度。形成成本管理责任制
我们在工程开始施工前，要对工程管理和成本管理进行明确的分工，形成一个完善的成本责任制，从而使成本管理体制更加规范化、标准化。项目经理及施工队长是施工成本管理的主体，需要把成本进行合理的分解和细化，认真落实到每一个管理人员和施工人员的身上，保证每一项工作都有专人来负责，从而使成本管理可以形成一个责任分明、目的明确、分工合理的责任体系。所以，企业要每一个部门、每一个员工的职责和他们的工作范畴都进行详细的规定，赋予他们一定的权力，能够让他们更好地履行责任，合理的实施奖罚制度，对那些表现优秀的员工一定要给予奖励，从而提高员工的'积极性，进一步增强他们的责任感。
3.2建立工程设计经济责任制，控制工程造价房地产企业在设计开发项目的方案时，就应该建立设计经济资任制，从而来更好的控制工程造价。建立设计经济责任制可以进一步提高工程设计人员的成本意识，从而既保证设计质量还可以有效的控制成本。在这里，需要设计人员对开发项目的预算定额、费用定额以及建筑材料的预算价格进行充分的了解，在此基础上，根据开发项目的投资估算合理的来控制工程的初步设计和概算，进而通过对工程的初步设计和概算来有效控制开发项目的施工图设计以及概算，进而可以做到合理的限制投资金额。同时房地产企业的工程造价管理部门要配合设计部门的工作，能够为设计部门提供准确的基础资料，还要与设计人员一起优化设计方案，限制投资的金额，提供可靠的财政数据，从而可以有效的降低工程造价。
3.3要大力加强团队建设，完善员工激励制度。房地产开发项目企业是由很多专业组合而成的，只有各个团队之间相互合作，才可以有效地避免工程中那些常见的问题的出现，从而降低开发的成本。此外，人员的素质对一个企业来说十分重要，所以要加强对团队人员素质的培养。由于每一个人都有自己独特的想法，同样技术服务企业亦如此，如果想要在付出很少的前提下，获得最大的收益，这样的话肯定就会大大的降低服务的质景。所以，这就需要企业加强对团队人员的专业知识的培训，只有这样才能有效的避免投资浪费现象的发生。况且一旦员工的素质得到了提高，还能够促进企业成本控制思想的落实工作的进行。根据实际的工作经验，如果只是空洞的说教或者釆用强迫的方式来灌输这一思想的话，并不会取得很好的效果。员工成本思想需要靠激励的管理制度和管理模式来进一步得到提高。
4 结语
成本控制是一项综合性的工程，它需要各个部门人员的共同合作，齐心协力才能够顺利的完成。所以，在今后的工作中，企业要落实“以人为本”，给全体员工树立成本意识，还要落实成本管理责任制，制定好收入和支出的分配，按照成本费用来进行管理。此外，还有制定相关的考核标准，把工资和绩效结合起来，按照规定奖罚，有效的成本费用管理目标责任通过企业管理的控制系统落到实处，从而进一步降低工程的成本，提高企业的经济效益。
房地产论文3
一、COSO《企业风险管理——整合框架》（Enterprise Risk Management—Integrated Framework）简述
20xx年9月，COSO发布了名为《企业风险管理——整合框架》的研究报告，它是对《内部控制——整合框架》的补充和丰富，同时也标志着“风险管理时代”的到来。
这一报告从原来的只公布财务报表并且只关注财务报表的可靠性，到现在公布由企业编制的进行公布的所有报告。而且，涵盖范围也从原来的财务信息扩展到了更广泛的非财务信息。对主体目标的这种分类可以使我们关注企业风险管理的不同侧面。另一方面，《企业风险管理——整合框架》提出内部环境、目标设定、事项识别、风险评估、风险应对、控制活动、信息与沟通和监控八个相互关联的风险管理构成要素。这份企业风险管理框架涵盖了内部控制，从而构建了一个更强有力的概念和管理工具。
二、我国房地产企业内部控制存在问题分析
（一）控制环境与目标设定方面
1.尚未形成良好的内部控制文化。内部控制文化包括企业员工的风险观念、风险内部控制意识和风险管理职业道德等。内部控制是一个需要董事会、高级管理层和各级工作人员由上而下共同努力才能实现的过程。目前房地产企业的依法合规经营意识薄弱，特别是基层项目机构部分工作人员还未充分认识到内部控制和风险管理的重要性，法律意识淡薄，责任心不强，防范风险意识差。另一方面，房地产行业建设周期长，许多前期形成内部控制的缺陷潜伏在工作中，要到后期才能体现。因些内部控制不能直接产生经济效益，而间接的效益也要有一定周期才能看出。而且，完善内部控制要增设人员岗位，制定大量规章制度，增加办事环节和程序，许多房地产企业就认为加强内部控制束缚了自己的手脚，影响了办事效率。有的甚至认为内部控制是对自己的不信任，容易造成内部矛盾。这也造成了房地产企业对内部控制认识的偏差。
2.人员素质差异。一些员工专业水平不高，识别风险和防范风险的能力有限。内部控制系统发挥作用必须落实到人员的实际操作，由于工作人员的风险意识不强、判断错误等原因而导致影响经营风险的状况屡屡发生。另外，由于房地产企业项目部员工流动性比较强，宣传学习无法系统全面，实施控制也就无法全面到位。
3.没有制定明确的战略目标。房地产企业不能根据自身实际制定相应的发展战略和经营目标，盲目追求业务规模的扩展与追求自身经济利益，无视内部控制中的合法合规控制，违规操作，给行业和社会带来极大的损失。
（二）事项识别、风险评估与应对方面
1.风险防范意识薄弱。首先表现为盲目追求利润最大化。有些房地产企业盲目强调利润，为增强收益能力，以不断地扩大投资规模为战略目标，盲目扩张使得有些房地产企业通过借贷解决大量的资金需求，造成企业资产负债率过高，也就增加了房地产企业到期不能偿债的风险。同时高额的贷款利息，增加了企业营运成本，加大了资金营运风险。
2.缺乏风险评估和管理。虽然有些房地产也设立部门对风险进行管理，但设立不够完善，存在盲点与漏洞，使风险评估无法发挥预防作用。房地产项目的建设是一个复杂的系统工程，工艺庞杂，在经营过程中，由于不确定因素而导致企业蒙受经济损失的案件屡有发生，例如，建筑市场中各类责任事故、层层转包、合同纠纷屡见不鲜，使企业存在潜在风险。
3.风险识别和评估方法落后。近几年来，虽然各房地产企业的风险意识有所增强，但是，安全防范措施还不完备，从而导致了企业不能有效地控制风险，不能及时地对所发生的问题采取必要的纠正措施。尚未建立系统、完善的客户信息电子档案管理等问题。
（三）信息与沟通方面
首先，缺乏有效的信息系统。一些业务或管理系统杂乱缺乏科学规划，各系统之间缺乏沟通和协调，信息往往难以共享，各业务部门根据自身的`业务需要，数据采集的口径不一致，往往会产生误导的信息或需要信息时无处可寻的状况。其次，信息交流不够充分。没有及时将有关政策传达给参与活动的所有人员，使他们不能及时知道企业运作的最新状况，员工不能清楚的明白自己所承担的特定职务，本业务在内部控制方面有何要求，造成越权行为和责任无法落实。第三，执行力不够。当项目基层工作人员将问题上报给管理层时，管理层未给予足够的重视，认为只是小问题而敷衍解决或置之不理，造成小问题不断恶化，最终给企业行带来了恶劣的结果。另一种情况是，管理层下达了解决方案，项目基层却没有落到实处切实执行，使内部控制出现漏洞。
（四）监控方面
这方面主要问题是内部审计职能弱化。一方面缺乏完整的内部审计规章制度，许多制度存在盲点和漏洞；检查走形式，监督不严，许多房地产企业的检查只是上级布置，下级应付而没有认真对待，不能及时发现存在的问题；另一方面一些房地产企业内部审计不足，对内部控制的检查频率较低不能与房地产开发的制度更新速度相适应，在一定程度上影响了内部审计的效力。
三、改革我国房地产企业内部控制的措施
（一）创建良好的内控环境
1.坚持矩阵的管理方式：纵向和横向同时管理，明确各级管理层的权力，使他们各尽其职，避免因制度不完善而出现逃避责任，无人承担的情况。
2.建立强有力的内部控制文化：统一员工对内控制度的认识，使内部控制成为企业内部的自发需要，提高管理者对内部控制的认识水平，将内部控制作为企业的目标。并加强人力资源管理，建立高效的人员队伍，使风险控制融入到全体员工日常工作中。
3.重视对员工的培养：通过定期、持续的业务培训，内部控制文化以及先进理念的培训，培养员工的内部控制意识、风险意识，成为高素质高道德的员工。
（二）构建系统的风险识别与应对体系
1.强化会计核算的内部控制系统。防范风险首先要从日常的业务工作做起，有效的防范操作风险，就应该建立完善的会计系统。记账岗位和对账岗位严格分开，做到账实相符；明确各项业务的审批权限，明确责任；健全档案管理，完善信息系统，及时反映企业的经营状况。
2.建立动态的风险预警模型。面对复杂多变的房地产市场，要加强对员工的风险管理意识培训提高他们对风险识别、监测和控制市场风险的能力。同时还要定期与房地产各参与者进行联系，对各开发程序进行评估，形成一个动态的、能够持续改进的风险控制体系。
3.建立有效的资金审批机制。规范财务资金审批流程，在审批人员授权的权限范围内审，完善经济业务办理审批手续。
4.完善防范意外风险措施。由于房地产市场竞争的加剧，房价的高低都很难预测，加强意外风险时的预算，这样可使企业在遇到突然事件时可以不影响整体的运作，提前做好防范工作。
（三）规范内部控制活动
首先，明确岗位和职责。限制每个人的权限，实施严格而明确的职责划分，坚持不相容职务分离，业务操作过程中的授权、交易、记录、管理应当有明确的划分。严格授权，所有进行业务交易的工作人员都应经过授权，防止越权交易行为。
其次，明晰责任关系。落实交接手续，使部门和员工能够清楚知道自己的职责，一旦发生问题，能追究到个人，并可以给成绩优秀的员工一定的奖励，调动员工的工作热情。还有，定期检查。每天对现金，重要空白凭证，业务单据，账户管理进行检查，做到账实相符，管理层定期对业务质量及监控录像进行抽查。
（四）完善银行内部的管理信息系统
首先，董事会和管理层有责任完善信息系统，搭建信息交流平台，强化信息披露制度。其次，完善信息反馈制度。管理层应该给员工创造条件让他们有机会能直接与管理层沟通，保障任何有关银行经营管理过程中遇到的问题和风险的信息能够及时地反映到管理层那里，以便管理人员能够及时发现问题，并纠正错误的行为。此外，建立科学的信息分析体系。
（五） 构建科学严密的内外监控体系
明确内部审计和监察部门的监督职责，切实做到监管措施落到实处，定期自我检查。发现内部控制存在的缺陷时应及时改正并上报，使内部监督能够发挥作用。采取科学的内部审计方法，提高内部审计的作用，并实施责任追究制度，增强个人责任感。
参考文献：
[1]COSO. Enterprise Risk Management—Integrated Framework，20xx.
[2]田依鑫.关于我国房地产企业内部控制问题的探.20xx.
[3]宋延庆.房地产企业风险控制与风险管理体系的建，20xx.
[4]李辉莉.浅谈房地产企业的财务管理，20xx.
房地产论文4
一、“营改增”政策对房地产开发企业财务的积极影响分析
首先，“营改增”政策的实施，有可能一定程度上降低房地产开发企业的税务负担。由于房地产开发企业的项目开发成本较多，涉及到土地、建筑安装、政府规费、拆迁安置、供电配套、规划设计、装修装饰、园林绿化、广告宣传、销售代理、财务费用等较多的成本支出项目。在“营改增”政策实施以后，如果这些成本支出内容能够全面的进行抵扣，形成完整的抵扣链条，将会有效降低房地产开发企业的税负。特别是，如果国家政策允许房地产开发企业以土地专用收据等作为抵扣凭证，则可以有效的解决房地产开发企业的进项税抵扣问题，这对于降低房地产开发企业的税负优势明显。其次，“营改增”政策在一定程度上可以提高房地产开发企业的资金流动性。对于房地产开发企业而言，企业经营发展的命脉就是资金问题这也是企业财务风险出现的根源，房地产开发企业必须具有较强的融资能力以及现金流才能实现自身的正常运转。因此，很多房地产开发企业在营销上大多采取期房销售的形式，这就要求在预售收入的当期就要按照5%的税率缴纳相应的营业税，资金支出数额较大。而房地产开发企业实施“营改增”以后，由于对于房地产项目土地购置、前期工程等业务在前期阶段会产生较大的进项税，因此在商品房的预售阶段，一般无需缴纳或只需缴纳较少的增值税，这非常有利于减少企业的资金支出，确保企业资金流的充足。最后，“营改增”政策有利于提高房地产开发企业的财务核算水平。在“营改增”政策实施以前，房地产开发企业的税率主要是营业税，按照销售额乘以5%税率，税务业务处理的非常简单。但是在房地产开发企业的营改增政策实施以后，需要房地产开发企业准确核算进销项，进项税中还涉及17%、11%、6%等不同的税率，对于房地产开发企业的财务核算提出了更高的要求。这就要求房地产开发企业的财务部门必须提高自身的财务核算水平，尤其是必须及时对销售、工程招投标等环节提出合理的涉税建议，进而降低房地产开发企业的税负成本。
二、房地产开发企业“营改增”对财务的不利影响
第一，税负同样有增加的的风险。房地产开发行业属于资本密集型企业，利息成本占总成本的比重很大，利息成本能否成为抵扣成为税款抵扣的难题之一。如果房地产开发企业销项税率设定为11%，由于国家在土地出让金、相关规费等方面的进项税抵扣上，仍然没有出台相关的政策，就会造成房地产开发企业的进项税抵扣不足，必然造成企业税负的增加。第二，增值税专用发票的获取具有一定的难度。对于“营改增”政策而言，降低房地产开发企业的税负关键就在于获取增值税专用发票，但是房地产开发企业支付土地出让金，国土部门一般开具财政监制专用票据，但是能不能作为进项税抵扣的凭证，仍然是未知数。此外，在房地产项目建设中，对于一些公共配套设施等政府规费，在房地产项目投资成本中所占的比例相对较高，但是这些政府规费的票据能否作为进项抵扣，同样存在较大的不确定性，这也造成了房地产开发企业税负升降的不确定性。第三，“营改增”政策实施前的业务抵扣问题。由于房地产开发企业的项目建设工期一般比较长，“营改增”后出现试点前开发项目未完工情况将会很普遍。如果工程设备和材料采购等发生在试点前，因当时无法取得增值税专用发票，也就没有进项税额可抵扣；而收入发生在试点后，需要按增值税税率计算销项税额，这就会造成税负的增加。如何解决这些问题，需要房地产开发企业积极的制定相应的应对策略。
三、面对“营改增”政策房地产开发企业的应对策略分析
第一，依据“营改增”政策要求明确财务及税务管理的重点。房地产“营改增”以后，很有可能会造成房地产开发企业项目建设施工成本的增加，因此，企业财务管理部门应该进一步的强化自身的.纳税意识，特别是要确保在房地产项目建设过程中保证原材料的采购以及劳务接受等环节，必须取得相应的增值税专用发票，以便于进行后期的抵扣；其次，全面加强对项目建设决算的管理，尤其是与施工企业决算的过程中，必须要确保能够及时足额的取得相应的发票，避免由于拖延造成税务筹划的被动；紧接着，还应该进一步的强化自身的会计核算工作，不断地提高会计核算质量，确保实现账目、原始依据合法合规齐全，发票抵扣合理，并尽可能的提高会计核算的及时性。同时，在“营改增”政策实施以后，由于房地产行业的税负根据分析可能会出现一定程度下降，随之也可能会带动造成房地产价格的下降，因此房地产开发企业应该注意避免大量的采购原材料以及捂盘惜售的现象，以免在房地产行业市场出现竞争劣势。第二，解决好房地产开发企业的期初税款抵扣相关问题。当前在房地产市场营销上，越来越多的企业采取了精装修的营销策略，在“营改增”大的税制改革背景下，房地产开发企业应该充分利用这些营销策略。同时，也应该在增值税进项税抵扣以及土地增值税等方面做好准备工作，重点是做好增值税发票的收集、整合以及整理，以确保在房地产开发企业实施“营改增”以后期初增值税进项税额抵扣可以顺利实施。第三，进一步完善房地产开发企业内部的财务管理以及税务控制制度。这是企业应对“营改增”政策实施后的重要措施。特别是在“营改增”政策实施以后，房地产开发企业的财务管理出现了账务处理更加复杂、增值税专用发票风险更加严峻。因此，企业应该完善自身的财务管理，尤其是强化成本管理，加强对各项成本发生凭据的管理，这不仅仅是房地产开发企业账务处理的依据，同时也是企业所得税土地增值税成本扣除的基本依据；其次，房地产开发企业应该完善合同管理，由于不同的付款方式对于房地产开发企业的纳税义务也会产生相应的影响，因此必须在合同中对这些问题进行明确。第四，提前做好相应的财务核算准备。为了避免由于“营改增”政策对房地产开发企业造成不利影响，首先，应该对房地产开发企业的会计账户设置进行相应的调整，特别是在“进项税额”、“减免税款”、“已交税金”、“转出未交增值税”、“销项税额”专栏、“进项税额转出”、“转出多交增值税”、“未交增值税”、“待抵扣进项税额”等相应的科目对房地产开发企业的会计业务进行处理。此外，房地产开发企业应该确保会计处理的正确性，重点是全面的提高增值税专用发票的管理水平，强化对增值税专用发票的认证管理，以免由于不能抵扣进项税造成自身进项税抵扣的风险。第五，提高房地产开发企业的税务筹划管理水平。在“营改增”的政策背景下，房地产开发企业应该及时的对自身的经营流程进行梳理，全面掌握房地产开发企业中可以依据进项税抵扣的方式来减轻纳税负担的项目，进而合理的制定税务筹划方案，特别是积极地采取一些外包企业产品和项目来帮助实现房地产开发企业的税费转移；其次，当前国家正全面的清理规范税收等优惠政策，房地产开发企业应该根据自身的实际情况，避免享受的合法税收优惠政策被清理。此外，当前我国增值税税率体系包括17%、13%、11%、6%以及3%、4%、6%的征收率，因此在项目的核算过程中，应该注意对涉及的混业经营项目分开核算，以尽可能的采用较低税率，最大程度的降低企业的税负成本。第六，进一步提高房地产开发企业的财务管理水平。适应“营改增”政策以后对企业财务管理工作带来的影响，房地产开发企业应该积极的采取措施进行应对。首先，应该完善财务管理部门的设置，整合房地产开发企业的财务部门与税务部门等，共同制定“营改增”的应对措施。同时房地产开发企业应该对自身“营改增”前后的业务运行进行差异分析，发现销售、供应链、结算及发票管理、会计处理、内控制度、业务流程、计算机系统等方面的增值税风险点，制定系统完善的应对策略。此外，应该加强对房地产开发企业财务管理流程的优化，特别是完善房地产开发企业的增值税会计核算制度及流程，发票及申报管理及流程、定价策略以及增值税的主要税务以及会计处理等工作流程。
四、结语
房地产行业的“营改增”，将会对房地产开发企业的财务管理、经营模式、市场行为等产生巨大的影响，要求房地产开发企业在进行财务管理以及税务处理中，必须充分考虑到“营改增”政策实施后的新的形势分析，并有针对性的完善房地产开发企业的财务管理措施，以确保房地产开发企业的长远稳定发展。
房地产论文5
摘要:新会计准则增加了投资性房地产准则,对投资性房地产的会计处理进行了规范,其实施有利于增强会计信息的相关性和有用性、公允价值模式的引进稳固了净现值(NPV)估值方法在房地产行业的重要地位,同时也为企业实施盈余管理提供了空间。
关键词:投资性房地产 会计准则 盈余管理
近年来,随着经济的发展以及投资者投资观念的变化,房地产投资逐渐成为企业新的经济增长点。为规范房地产投资行为的会计操作,20xx年1月1日实施的新会计准则(简称“新准则”)专门增加了投资性房地产准则,明确规定了投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露细则。本文从投资性房地产会计准则产生的背景着手,重点剖析投资性房地产会计准则对相关企业会计处理及房地产行业的影响。
投资性房地产会计准则产生的背景
(一)房地产投资的普遍性
随着我国市场经济的不断发展和完善,企业持有房地产的目的用途越来越广泛。除了将房地产用于自身生产经营和管理活动的场所或作为存货对外销售外,不少企业开始将房地产用于赚取租金或增值收益等活动,甚至作为主营业务活动。房地产计量的准确性关系到企业会计报表的真实性和有用性,因此从财务会计的角度加强和规范房地产运作,是加强房地产投资监管的重要途径之一。
(二)旧会计准则关于投资性房地产的会计处理不合理
关于投资性房地产的会计处理,我国原来的会计制度和会计准则没有专门规定,很多企业直接将其作为固定资产或无形资产加以处理,采用历史成本计量,并按其估计使用年限提取折旧或摊销。投资性房地产具有高收益和高风险的特点,而且经过若干年以后,它们的市值会发生很大的变化,甚至高出其账面原值数倍,显然继续采用历史成本计量不能反映资产的真实价值。因此,将投资性房地产不加区分地作为固定资产或无形资产看待,进而采取历史成本计价,违背了会计的真实性和有用性的原则。
投资性房地产相关会计处理
(一)投资性房地产的确认
新准则第3号明确指出,投资性房地产是指为赚取租金或实现资本增值,或者两者兼有而持有的房地产。具体包括:已出租的土地使用权;持有并准备增值后转让的土地使用权;已出租的建筑物。企业的自用房地产以及作为存货的房地产则不属于投资性房地产范畴。由此看出,投资性房地产既不是为了企业自身使用,也不是为了出售赢得利润,而是为了在租赁市场或投资市场获取租金收入或资本增值收入的房地产。要判断一项房地产是否属于投资性房地产,可以按图1步骤进行。
首先分析判断该项房地产是否属于可供出售的房地产,若是,则界定为商品性房地产,按照《存货》准则进行会计处理;若不是,则进入下一步。分析判断该项房地产是否属于自用的房地产,若是,则界定为自用性房地产,按照《固定资产》或《无形资产》准则进行会计处理;若不是,则可以界定为投资性房地产。
(二)投资性房地产的计量
1.初始计量。投资性房地产准则第二章对投资性房地产的确认和初始计量做出了详细规定。要求初始投资只能采用成本计量模式,并分别对外购、自行建造及其它方式获得的投资性房地产的初始计量做出了明确规定。具体会计核算时,按投资性房地产的入账价值,借记“投资性房地产”,贷记“银行存款”、“在建工程”等。
2.后续计量。新准则第三章相关条款规定,企业在对投资性房地产进行后续计量时,可根据具体情况选用成本计量模式或公允价值计量模式,但模式一经确定,不得随意变更。采用成本模式计量的建筑物和土地使用权的后续计量,分别适用固定资产和无形资产相关会计准则。公允价值计量模式要求投资性房地产在初始计量后以公允价值计量,无需对其计提折旧或进行摊销,而是以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整投资性房地产账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入“公允价值变动损益”,最终计入当期损益。相关会计处理见表1。
(三)投资性房地产的转换
投资性房地产准则第四章相关条款对企业房地产用途发生改变时的会计处理做出了规定。在成本模式下,会计处理相对简单,企业只需将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值即可。在公允价值模式下,自用房地产或存货转换为投资性房地产时,应当按照转换当日的公允价值计价,如转换当日的公允价值小于原账面价值,其差额计入当期损益;如转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差额计入资本公积账户。相反地,投资性房地产转换为自用房地产时,应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。具体会计核算见表2。
(四)投资性房地产的处置
投资性房地产准则第五章第18条指出:“企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损,应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益”。这条规定为企业处置投资性房地产提供了规范。和固定资产处置一样,企业出售、转让、报废投资性房地产应通过“固定资产清理”科目核算。
投资性房地产准则对房地产行业的`相关影响
(一)有利于提高房地产行业的会计信息质量
新准则对采用公允价值模式计量投资性房地产规定了两个前提条件,对投资性房地产的会计信息披露提出了五个要求,以及规定成本模式与公允价值模式不可逆转换,均在一定程度上限制了房地产行业操控利润的随意性,有利于提高会计信息的真实性、可靠性和有用性,进而提高上市公司的治理水平。新准则的实施将大大提高境内上市公司的会计信息与境外市场的可比性,无疑有助于境外投资机构对A股上市公司投资价值的有效评判。此外,采用公允价值计量模式能够及时、准确地反映出企业高级管理层履行责任的信息,检验其作出继续持有或已经处置投资性房地产决策的恰当性。
(二)有利于稳固NPV估值方法在房地产行业的重要地位
随着近年来投资性房地产的逐渐增多,尤其是人民币升值以及我国经济的迅速发展,新会计准则采用公允价值进行计量,必然会诱导市场更多地关注投资性房地产的真实价值,并使NAV估值方法成为评估投资性房地产企业的主要标准之一。此外,新准则对于公允价值模式的选择,特别强调“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得”,这一要求排除了采用其他财务估值技术确定其公允价值的可能。因为其他财务估值技术往往包含若干假设,与参照活跃的市场交易价格相比,会带有较大的主观成分,易产生争议。可以预期,新准则对国内资本市场的发展将构成长期利好。
(三)为房地产行业实施盈余管理提供了空间
通过对新准则有关条款的进一步解读,可以预测该准则未来很可能会给上市公司带来较大的盈余管理空间。原因在于:第一,新准则对投资性房地产的界定标准比较模糊。第二,投资性房地产公允价值的确认仍然是一个难点。第三,采用公允价值计量模式容易导致虚增利润。
参考文献:
1.财政部.新会计准则第3号―投资性房地产[M].经济科学出版社,20xx
2.财政部会计司.企业会计准则讲解[M].人民出版社,20xx
3.财政部CPA考试委员会.会计[M].中国财政经济出版社,20xx
房地产论文6
从我国目前房地产企业的发展趋势来看，近几年以及之后几年依旧有足够的发展空间，并且短时间内不会衰弱[1]。房地产企业在我国经济建设体系中所占比重较高，从最初进入房地产企业开始，利用有限的资金投资，并且不断融资，从而支持企业良性运转，但就目前我国房地产企业整体经济情况而言，也暴露出很多问题[2]。且这些问题若不及时发现和解决，势必会影响房地产企业日后的发展，并且在激烈的市场竞争中处于劣势地位。因此加强资金管理的力度，创新管理方式，使其能够顺应时代发展的需求，是当前房地产企业重点关注的话题。
一、房地产企业资金管理中存在的问题
（一）盲目投资，资金规划不合理
房地产企业从建立之初到稳定的运营发展具有周期长、耗费大等特点，在发展的过程中，完全依赖企业自身的资金运转是不可能实现的，因此房地产企业需要通过银行借款等融资方式进行负债融资，从近几年的情况来看，房地产企业的负债率较高，几乎每个房地产企业都有大笔的负债额。某些企业资金沉淀严重，原本就因资金不足而烦恼，加之资金的无效占用不断增加，且盲目跟风投资导致资金未以有效产出的形式流回企业，导致资金的利用率进一步降低。对于房地产企业而言，有效的资金预算和合理的资金规划，是企业最大化利用资金，并提升资金管理水平的有效方式，但从目前的实际情况来看，部分企业在资金投资和规划上还存在着诸多的不足[3]。
（二）融资渠道单一，主体不明
资金管理的原则在于主体明确，责任明确，且应该加强对资金的监督力度，防止资金流失和无效利用，但房地产企业在此方面的规划并不到位，还需要作进一步的努力，来确保资金的正常使用和流动。多数房地产企业巨大数额的投资和收款，并没有明确监督每一笔资金的具体流向，导致正式启用资金的阶段却发现资金已经被占用，只好拆东墙补西墙。另外，房地产企业本身的资金不足以支撑企业正常运转，因此需要通过多种方式加强外部融资，然而目前房地产企业融资方式单一，资金获取的渠道相对匮乏。致使企业的资金的利用和周转更为紧张，若房地产企业想要稳定长期的发展，就必须要解决上述所有问题。
二、提升房地产企业资金管理水平的有效措施
（一）做好资金预算，促进资金良性运转
房地产企业不同于一般的企业，每一笔进账和出账的资金数额都较大，且投入和产出比例也较大，因此做好房地产企业的资金预算是必要的工作之一，也是资金管理的`基础性环节，更是确保企业良性运转的有效方式。进行有效的资金预算，上一年年末做好所有款项的整理和总结，计算盈亏状况，并且将不可动用资金和闲置资金详细记录处理，注重处理的细节。每年年初，财务部门则根据上一年的企业运营情况以及当年企业发展的趋势，做好资金预算计划[4]。要求资金预算计划既能够满足企业本年所需的要求，也要保障资金能够良性运转，对于闲置资金应该加以利用，促进企业的发展。资金预算由资金预算收入，资金预算支出两大主体内容构成“资金预算最核心的内容是企业通过经营活动带来的现金净增加额，预算支出最核心的内容是企业投资所需资金支出。”以此为核心，把握企业的“脉搏”，突出计划重点，有效节约公司融资成本，并且在预案审核通过后严格执行。
（二）合理规划资金，重视风险管理
在做好资金预算之后，应该严格按照资金预算方案执行，并且在此过程中以控制成本为核心，有效将企业能够运转的资金优先利用。但资金预算只是年初的一个计划方案，在现实发展中有很多不可预估的因素会影响资金的周转和利用，此时需要企业财务管理者严格依照合理规划的处事标准作出新的资金决策，从而调整预算方案，将资金合理有效的利用起来。另外，在资金管理的工作任务中，风险管理是其中及其重要的一项任务，主要分为使用风险，在途风险和或有风险。资金的使用风险一般是指房地产企业的投资风险，对于这种风险，做好市场调研，加强对投资项目的可行性调查论证，项目评审以科学化，专业化的标准进行，在项目投资之初就将风险概率降到最低，也就是说这种风险属于预先通过有效手段可控型风险。而在途风险通常会发生在企业资金结算过程中，要求财务人员注重结算票据的选择，通常都是以“贷记凭证”，“转帐支票”为结算手段，选择更为安全的结算方式，有助于规避风险发生的概率[5]。
（三）扩宽融资渠道，加强资金动态流向的监督力度
房地产企业应定期，不定期地对资金使用情况进行监督和核查，明确企业资金的动向。一般情况下，可通过企业的日常的报表全面了解资金的动向，而且要定时进行专项检查，了解和知悉资金预算执行过程中的深层次问题，针对这些问题寻找深层次的解决方法，尤其是对于应收帐款，预付帐款，其他应收款等资金往来账目的管理，逐笔跟踪，强化监督，明确责任人，才能将资金的来龙去脉清楚的进行管理。另外，房地产企业的资金因支出数额较大，且一般前期用于投资，后期才能回收账款，因此应该扩宽融資渠道，利用各种方式为企业筹集到足够项目运转的资金，避免因资金不足而损失重要项目。另外，房地产企业应该制定明确的责任制度，业务人员的绩效同应收款项的回笼速度和回收金额挂钩，制定相应的奖罚办法，确保钱出去，货进来，货出去，钱进来，把坏帐损失降到最低程度。此外，加强企业的内部审计工作，注重沉淀资金的盘活，将企业本身拥有的资金和外部融资筹集的资金最大化利用，提高整个企业的经济效益。
三、结束语
房地产企业的资金运转需要在财务人员的精确计算下进行，并且房地产企业资金数额较大，在企业本身资金不足以支撑企业发展的情况下需要通过多种渠道融资，用以支持企业的发展。因此房地产资金管理工作是企业发展的核心任务，有效的资金预算和规划，在强有力的监督体制下落实施行，能够保障企业在激烈的竞争中获取一定的优势，从而在房地产企业更好更快的发展。
【参考文献】
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[5]陈莉. 论房地产企业资金管理内部控制的问题与对策[J]. 管理观察，20xx，15：88-89.
房地产论文7
伴随着社会主义市场经济秩序不断完善以及我国社会经济的不断繁荣，我国社会主义市场经济秩序正在全面的改革与完善之中。通过市场经济的不断扩展以及市场竞争环境的不断刺激，参与市场竞争的企业都会面临着各种各样的风险。有外部的风险如政治经济风险，法律风险等，还有属企业内部的风险，如战略性风险，经营风险等。我国很多企业由于开展全面风险管理工作起步较晚、推进较慢，管理水平还不能适应企业快速发展的需要，风险管理工作发展也不够平衡，部分企业也没有建立风险管理体系，防范和化解风险能力不强，因而面临较为严峻的风险防控形势。
笔者认为，企业会计内部控制作为企业管理中防范经营风险的一种管理手段，对于企业的风险规避非常重要。尤其是对于房地产这样具有较大市场风险的行业来说，能否建立有效的会计内部控制体系，直接关系到企业整个资源配置和管理运营，这对其是否盈利乃至企业能否存续与发展至关重要。
一、当前房地产企业会计内部控制存在的问题
房地产有明显的产业特点：资金需求量大，前期投入大，开发时间长，成本回收慢等，因此，房企面临的经营风险也更加大。
房地产企业属于资金密集型行业，所以对于房地产行业来说资金管理就非常的重要，充分的流动性资金是保证房地产企业的生存与发展。一个企业资金流动性管理，资金筹措方式及资金平衡等管理水平在企业资金流动、偿还能力都起着非常重要的作用，直接影响到其经营风险的大小。但是我国目前依然有很多的房地产企业没有及时的转变资金管理模式，依然采用过去房产牛市的管理经验，并且始终坚持着乐观销售的价格策略，所有的成本、资金测算都没有按照当前的销售形势做及时的调整。在这种情况下，一旦房地产销售预期受到宏观调控政策、市场竞争环境等因素的影响，就会面临销售回笼款滞后、而工程款等开支不得不按期支付的资金短缺困境。
目前房企项目管理方面存在着工程结算的滞后性，这样就使得会计系统的统计以及成本核算存在着很严重的滞后性，对于资金的定期需求完全取决于市场工程部门，所以说如果工程部门前期的预算与实际施工之后的支出存在着较大的时间差距时，会计部门对资金的安排计划就会跟计划脱节。尤其是在采用单包方式的项目工程中，自身的采购环节也存在着这样的问题和情况。也就是说，房企项目的工程进度、质量、安全有着严格考核体系，而工程资金的配置问题则几乎没有跟踪体系。
为应对当前销售困境，很多房企通常采用的是降价减持存货的经营策略，这种似乎杀鸡取卵的经营策略，企业发展规划存在着极大的迷茫性。可以说目前房地产企业缺乏一套科学的决策管理体系，而财务部门对于企业的经营管理的参与性存在着严重的不足，更谈不上会计内部控制对经营决策的影响力。
二、对房地产企业会计内部控制的一些建议
首先针对房地产会计内部控制策略要进一步调整房地产企业的风险预期管理，并且不断提高风险控制与管理意识。进一步建立健全我国长期房地产市场的风险评估制度，从而增强我国房地产开发企业的风险意识与风险预期，这样保证在激烈的房地产市场竞争过程中能够有效的进行宏观调控， 也能够使得房地产市场转型到买方市场。
通过建立完善的以预算为导向的内部会计控制制度和当前环境下房地产企业资金管理的整体环境。进一步保证资金链的平稳运行，这样才能够保证内部会计控制体系制度的关键，进一步建立并且不断完善损益类、资金类等预算管理控制系统，对于预算的控制并不是简单的数据比较和编制，也是要进一步强化经营行为的一种方式，从而进一步提升动态调整的决策体系，也能够使得风险预警作为主要依据。从而不断加强预算的权威和指导性，进一步加强风险控制的纪律。
通过建立和管理房地产企业内部会计控制体系的动态管理体系，确认房地产企业会计核算的特殊功能，以消化会计收入的滞后确认以及税收提前等问题。房地产企业一般都存在着预售、工程决算、工程竣工、税务清算等步骤，所以从前期预算到后期的资金收付、收入成本核算，都需要专业的会计来进行确认。正确的会计确认保证了动态管理的前提，而动态管理的会计控制体系又将科学引导会计核算功能。
建立会计信息化系统化促进公司内部交流。在市场经济越来越发达的今天，全球的资源都是流通的，信息成为极其重要的资源之一。一个公司内部各部门之间又怎么能互相没有交流呢?大量的信息蕴含无限的价值，如果忽视这些信息就会造成巨大的浪费。想要物尽其用，首先就是把资源进行整合。正确的财务信息有助于房地产企业做出科学的决定。房地产企业要是想做出财务信息整合，首先要将这些资源信息化、系统化，作为公司会计内部控制的关键，应该建立起一个会计信息系统，只要运行一个完善的会计信息系统，为公司内部员工提供较为完善正确的信息，就会有利于公司的财务运营，提供决策参考，尽量规避经济等各方面的风险。这个系统不是摆设，而是应该被实际用到的，比如记录数据、做报表、互传资料、信息共享等等，每个员工都能用得到，有条件的话公司还可以组织培训，这个系统不应该被忽视。
一个行之有效的系统，不仅仅是财务管理部门的.福音，一个项目从开始到结束，经历着许许多多的环节和部门，这些部门的沟通十分重要。这个会计内部控制系统就能推动员工之间的交流和沟通，有什么问题也能及早地发现和解决，降低存在的各种风险，极大地提高工作效率。
加强企业内部的监督和审计管理。有了规章制度、会计信息系统以后，还需要监督制度的实施和系统的运行。房地产企业会计内部的控制除了用之前提到的两者以外，还有一个监督体系也是十分重要的管理方式。监督体系通常包含法律和财务审计等。下面举几个具体的监管方法的例子。建立内审部门进行不定期的抽查来监督，比如在房地产项目的开发过程中，监督工程的财务状况，是否有超标情况发生，工程质量是否存在问题，工作人员是否有违纪现象等等。监管的过程中要落实好责任制，出了问题要能追责到个人。
建立和强化公司的风险体系。构建一个完善的公司内部风险体系，不是只有管理层。决策层才需要参加，而是每一个员工都必须要了解财务风险，对财务风险有正确的认识，做到在工作中小心细致尽量规避风险，并具有解决财务风险的能力。
提高财务管理人员综合水平。中小型民营企业的人才很容易流失，那么企业就更应该注意人才管理的问题，大的方向上要做到以人为本、人尽其才。根据公司内部的实际情况加强对工作人员的考核，进行动态管理，随时调整人事任命等，尽量做到让员工在适合自己的职位发挥自己最大的力量。对于管理公司财务的人员，领导层不但要重视他们，还要组织定期的专业培训来提高他们的业务水平，推动财务管理团队的精英化，最终有效提高企业财务方面工作的有效性。
三、结束语
总之，如何有效地利用内部会计控制体系来健全建设企业管理制度，对现代房地产企业来说至关重要。房地产会计内部控制的策略应该从企业管理的本质出发，即从企业内部自身的管理问题着手。因此，笔者建议，房地产企业在运用时，首先对内部管理体制进行全面的、系统剖析析，根据自身情况采取适合自己的方式，改善本公司的管理模式，建立一套属于自己的完整的会计内控制度，使本公司内部行事有规定可依。更重要的是要用发展、变化的眼光看事物，无论什么都不是一成不变的，企业的决策者要顺应时势改变策略和计划，才有利于利益最大化。
房地产论文8
鉴于我国的土地所有权属于国家所有，国有土地所有权不可以转让，为了实现对国有土地的合法利用和市场流转，我国设立了独特的国有土地所有权和国有土地使用权相分离的土地制度。土地使用权人所享用的用益物权在不违反法律、法规的情况下，可以通过不同的方式在不同的民事主体之间流转，从而实现土地资源的市场配置。土地使用权人可以用土地作为出资与他人合作开发房地产，实现土地要素与资金要素的结合，从而在最大程度上实现国有土地使用权的用益物权，这是合作开发房地产的法律基础。然而，在房地产开发实务中经常出现名为合作开发房地产而实为土地使用权转让、名为合作开发实为房屋买卖、名为合作开发实为借款、名为合作开发实为房屋租赁的情况。为了正确处理以上问题，20xx年8月1日开始施行的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《司法解释》）以四个条文对上述四种情况作了界定，这也是本文要讨论的房地产合作开发中的转性合同，本文主要讨论上述四种转性合同认定的判断标准。
一、合作开发房地产合同的概念及特征
1.合作开发房地产合同的概念及特征
要确定当事人之间订立的名为合作开发房地产合同是否名实相符，首先就要对什么是合作开发房地产合同的概念作出界定，进而分析合作开发房地产合同的特征，从而来判定那些合同属于合作开发房地产合同，那些合同应该转性合同，并应按照转性后的合同关系来处理。
《司法解释》第十四条对合作开发房地产合同作出明确界定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同出资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”因此，合作开发房地产合同应该具备以下特征：第一，当事人以土地使用权、资金等作为共同出资；第二，当事人双方共享利润；第三，当事人共担风险，第四，当事人是以开发房地产为合同的基本内容。需要注意的是《司法解释》不再把共同经营作为合作开发房地产合同的必要条件。我们认为，实践中对于名为合作开发房地产合同的上述四项特征中争议较多也最难以把握的是特征一（当事人以土地使用权、资金等作为共同出资）和特征三（当事人共担风险）。下文将对上述特征一、三作进一步分析。为了叙述的简便，本文仅讨论合作方为两方的情形，三方或更多方的合作开发与合作方为两方的情形并无本质差异。
2.关于特征一：当事人以土地使用权、资金等作为共同出资
上述特征一般包括以下几种情形：
（1）当事人一方以土地使用权作为唯一出资，另一方则以资金作为唯一出资；
（2）当事人一方以土地使用权和部分资金作为出资，另一方则以部分资金作为唯一出资；
（3）当事人一方以土地使用权和资金作为出资，另一方则以部分土地使用权作为唯一出资；
（4）当事人一方以土地使用权和部分资金作为出资，另一方也以土地使用权和部分资金作为出资。
（5）当事人一方以土地使用权和部分资金作为出资，另一方也以非资金形态的实物（如建筑材料）或劳务作为出资。
其中以第（1）、（2）种情形最为常见，第（3）、（4）种情形偶见于相邻地块的土地使用权人作为合作当事人的情形；第（5）种情形偶见于工程项目的材料供应商、施工承包商与房地产开发企业作为合作当事人的情形，特别是在开发企业拖欠工程款、材料款的情况下。
3.关于特征三：当事人双方共担风险
本文认为，上述特征应理解为：当事人对于合作开发房地产合同的履行的不利益的后果以及不能履行的后果应当共同分担。这里，共担的风险应主要指合作双方预期的利益目标不能实现或者不能全部实现的风险，而一般不包括由于一方过错导致的利益风险。除非非过错方同意分担，否则后者应由过错方承担。
何谓共同分担风险？
首先，在确定提供土地使用权的一方当事人是否承担经营风险时，应该注意，不能仅仅把合同是否具有明确的不承担经营风险的约定作为判断标准，而应该以合同双方当事人之间的权利义务的实质内容作为判断标准。即，只要合同的实质内容表现为提供土地使用权的一方获取固定利益，而不承担经营风险，尽管合同中没有明确约定提供土地使用权的不承担经营风险，也应该认定提供土地使用权的一方当事人不承担经营风险。
其次，这里所说的风险是经营风险，不属于其它风险。例如案例一，某合同中约定，甲提供土地使用权，乙进行投资，甲乙双方合作进行开发房地产，甲承担土地使用权证办理带来的风险，乙承担出资带来的风险及合作开发过程中的其它风险，甲获得房屋建成后的一半房屋面积或者按照当时的市场价格该部分房屋所对应的房价款作为收益。在这个合同中虽然没有明确约定甲方不承担经营风险，相反还约定了甲方应该承担办理土地使用权证带来的风险。但是从该合同中甲、乙双方的权利义务的实质内容来看，甲实质上不承担经营风险，只收取固定利益。因为，第一，办理产权证是甲方提供土地使用权的一个附随义务，是甲方履行合同必须履行的义务，是甲方的固有义务，不属于经营风险的范畴。第二，如房屋建成，甲将分得一半房屋面积；如房屋不能建成，甲也将能获得相当于该一半房屋面积的房屋价款。也就是说，无论房屋是否建成甲均能获得相当于一半房屋面积的收益。因此，本文认为，案例一的合同应该按照名为合作开发房地产而实为土地使用权转让的合同来处理。
再次，共同分担风险应理解为风险的分担比例应当与各方当事人就合作开发目标顺利实现时所约定分享的利益比例大致相当，至少不应严重失衡。否则应视为非实质性的共担风险。比如案例二，合同约定，合作开发项目完成的，提供土地使用权的一方取得建成房屋（不论实际建成房屋面积是否增减）的一半，合作开发项目最终不能完成的，提供土地使用权的一方除无偿收回土地使用权外，既不承担合作开发活动中的其他损失，也不要求相对方给予经济补偿。再比如案例三，合同约定，合作开发项目完成的，甲作为提供土地使用权的一方取得建成房屋的一半，合作开发项目最终不能完成的，甲也将能获得相当于该一半房屋面积的房屋价款的80%，其余20%作为甲对合作开发项目最终不能完成的风险承担。在上述案例二中，由于土地本身一般不易灭失，对于甲而言，如果合作开发房地产合同不能履行，其承担的风险几乎为零，或者仅仅丧失一定期间可能的土地收益，而对于提供资金的一方，乙将实际上承担开发失败的几乎所有经济损失。而在上述案例三中，对于甲而言，如果合作开发房地产合同不能履行，不仅其承担的风险为零，而且可以继续获得约定的利益，只是该利益比项目成功时有所减少。可以说，案例二中甲最大的合作开发风险是无利可图，但不会亏本，即不赚不赔；而案例三中甲最大的合作开发风险是少赚不赔。因此显而易见，该两案中甲分担风险的比例与其就合作开发目标顺利实现时所约定分享的利益比例相比已经严重失衡。有人认为，只要双方约定共担风险，就应认定为合作开发合同，风险的分担比例应当完全取决于当事人的自由约定，法律不应无端干预。本文认为，如果法律对于当事人风险的分担比例完全不加干预，将给当事人规避《司法解释》第二十四条、第二十五条、第二十六条、第二十七条关于转性合同的规定留下巨大的空间。比如，当事人可能约定利益分配时一方享有固定利益，而风险分担时，该方承担1%。
二、合作开发房地产过程中四种转性合同
1.《司法解释》确定转性合同的法理基础
《司法解释》分别在第二十四条、第二十五条、第二十六条、第二十七条规定了四种转性合同。《司法解释》作出这四条解释的法理基础均为意思表示理论，即通过揭示合作开发房地产当事人之间的真实意思表示来判定当事人之间所订立的合同的法律性质，而不以当事人之间所订立的合同的名称或外部表现形式来判断合同的法律性质。
2.四种转性合同认定的判断标准
（1）名为合作开发房地产而实为土地使用权转让的合同的认定
①认定标准
《司法解释》第二十四条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”从该条规定可以得出名为合作开发房地产而实为土地使用权转让的合同的本质特征是，提供土地使用权的一方当事人不承担经营风险，只收取固定收益。此时，提供土地使用权的一方所收取的固定利益已经成为“投入”的土地使用权的对价，这与土地使用权转让法律关系在权利义务的本质上并无二致。也就是说，提供土地使用权的一方当事人所收取的固定利益，可以看作是其转让土地使用权的所获得的对价，合同相对方通过支付“固定利益”（土地使用权）的对价而获得了土地使用权。投入土地使用权的一方作为土地使用权的转让方，支付固定利益的一方作为土地使用权的受让方。此时，当事人之间的约定名为合作开发房地产而实为土地使用权的转让。因此，此类合同的认定的判断标准是，提供土地使用权的一方当事人是否承担合作开发房地产的经营风险，如果提供土地使用权的一方当事人承担合作开发房地产的经营风险，那么这类合同就属于合作开发房地产合同。如果提供土地使用权的一方当事人不承担合作开发房地产的经营风险，而只是约定收取固定利益，那么这类合同就属于名为合作开发房地产而实为土地使用权转让的合同。
②认定中应该注意的问题
实践中，如果由于当事人签订合同时的不够严谨，在合作开发房地产合同中仅约定提供土地使用权的一方的固定利益分配，未约定风险分担的，这样的约定是否可以视为提供土地使用权的一方不承担经营风险，只获取固定利益呢？本文认为，这种情况下不宜一概认定提供土地使用权的一方不承担经营风险，只获取固定利益，而应该以合同双方当事人之间的权利义务的实质内容作为判断标准。即，只要合同的实质内容表现为提供土地使用权的一方获取固定利益，而不承担经营风险，尽管合同中没有明确约定提供土地使用权的不承担经营风险，也应该认定提供土地使用权的一方当事人不承担经营风险。
如果在这种情况下，相对方仍应对固守“保底利益”的当事人承担价值固定只不过变换给付物种类的义务，那么合作风险实际上还是并未“共同承担”。
第二，固定利益的含义。《司法解释》第二十四条是指的固定利益，是指无论在合作开发房地产中出现什么样的经营风险，提供土地使用权的一方都要求按照合同约定取得一定的、不变的利益。因此固定利益应该具有以下特征：A.是可以确定的、不变的利益。即，不论合同能否实际履行，合同履行的程度如何，该利益是可以确定的，并且经确定后是不发生变化的。例如，土地价款的35％，总投资的25％这样的约定。B.可以表现为货币，但不以货币为限。在通常情况下固定利益表现为货币，但并不以货币为限。可以是固定数量的货币，也可以固定数量的房屋，还可以是固定数量的货币和固定房屋的混合，甚至可以是以租赁或其他方式使用房屋。
本文进一步认为，《司法解释》第二十四条中的“固定利益”一词不够确切。在上文列举的案例三中甲最大的合作开发风险是少赚不赔，但严格说来，甲的利益不是固定的，项目开发的成败将影响甲获得的利益大小。按照现行《司法解释》第二十四条中的“固定利益”要求，案例三中的合同将不能认定转性为土地使用权转让合同。而事实上这类合同的本质仍然是提供土地使用权一方不承担经营风险的土地使用权转让合同，只不过对土地使用权转让的对价按照不同的项目开发结果做了分别约定。因此，本文认为，如将《司法解释》第二十四条中的“固定利益”改为“保底利益”，可以堵塞案例三中合同不能转性认定的漏洞，因为在案例三中，甲的“保底利益”是约定的项目失败情形下的利益。
（2）名为合作开发房地产而实为房屋买卖的合同的认定
①认定标准
《司法解释》第二十五条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”如果合作开发房地产合同约定提供资金的一方当事人不承担经营风险，只分配固定数量的房屋，则表明当事人的真实意思在于以所“投入”的资金作为获取固定数量房屋的对价。也就是说，提供资金的一方，通过投入资金获取了固定数量的房屋，合同的相对方通过出卖固定数量的房屋获取了一定的资金，这符合房屋买卖合同的特征。投入资金的一方成为房屋买卖合同的买受人，合同相对方成为房屋的出卖人。此时，当事人的约定的名为合作开发房地产实为房屋买卖。因此，此类合同认定的判断标准是提供资金的当事人是否承担经营风险，如果提供资金的当事人承担经营风险，那么这类合同就属于合作开发房地产合同。如果提供资金的当事人不承担经营风险，只获取固定数量的房屋，那么这类合同属于名为合作开发房地产合同实为房屋买卖合同。
②认定中应该注意的问题
分配固定数量的房屋的理解。首先，《司法解释》第二十五条所指的分配固定数量的房屋，是指提供资金一方当事人获取固定数量房屋的所有权，而不是使用权。其次，固定数量的房屋，应该和本文在前面对“固定利益”所作分析一样，该固定数量房屋的数量应该是可以确定的，并且经确定后不变的。例如合同中约定，提供资金的一方分配5000m2的房屋，该约定就是确定的，不论房屋是否能实际建成，合同约定的固定数量房屋都是确定的，并且是不变的。至于，该房屋最终能否建成或者提供资金的一方能否实际分到5000m2的房屋则属于合同履行的范畴。
（3）名为合作开发房地产实为借款合同的认定
①认定标准
《司法解释》第二十六条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定货币的，应当认定为借款合同。”如果合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额的货币，则表明提供资金的一方通过投入资金，获取了固定数额货币的回报，相当于提供资金的一方通过出借资金获取了利益，合同相对方通过借款进行了房地产开发，双方的真实意思在于融资进行开发建设。这完全符合借款合同的特征，提供资金的一方于贷款人，合同相对方于借款人。此时，当事人的约定名为合作开发房地产实为借款。因此，此类合同的认定的判断标准是提供资金的当事人是否承担经营风险，如果提供资金的当事人承担经营风险，那么这类合同属于合作开发房地产合同，如果提供资金的当事人不承担经营风险，那么这类合同属于名为合作开发房地产实为借款合同。
②认定中应该注意的问题
收取固定数额货币的理解。我们在判定合同中是否约定了提供资金的一方当事人收取固定数额的货币时，应该注意这里的固定数额货币不等同于“固定利润”。这是因为利润的获取要取决于房地产开发的结果，在房地产开发完成之前利润是不确定的，因此，从这个意义上说，不存在“固定利润”。例如在合同中约定，提供资金的一方，在合作建房完成后提供资金一方获取合作建房利润的50％，这样的约定就不应该视为约定了提供资金的一方获取固定数额的货币。
（4）名为合作开发房地产实为借款合同的认定
①认定标准
《司法解释》第二十七条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。”在这类合同中，提供资金的当事人不论合作的结果如何，提供资金的一方当事人都将使用（租用）一定数量的房屋。双方当
事人的真实意思在于提供资金的一方以提供的资金作为使用约定面积房屋的对价，相当于提供资金的一方支付租金，合同相对方提供约定面积的房屋给提供资金的一方当事人使用。提供资金的一方当事人为承租方，合同相对方为出租人。此时当事人的约定名为合作开发房地产实为房屋租赁。因此，此类合同的认定的判断标准是提供资金的一方当事人是否不承担经营风险，如果提供资金的一方当事人承担经营风险，那么这类合同就属于合作开发房地产合同，如果提供资金的一方当事人不承担经营风险并只以租赁或其它方式使用房屋，那么这类合同就属于名为合作开发房地产实为房屋租赁合同。
②认定中应该注意的问题
如何理解以其他形式使用房屋。因为这类合同和我们通常意义上的租赁合同存在一定的区别，所以在合同的条款表述上往往不同于一般的房屋租赁合同，通常会约定，提供资金的一方在房屋建成后在一定期限内通过支付一定租金的方式或者免费使用约定面积的房屋。《司法解释》所称的其它形式使用房屋就是指提除支付一定租金的外的其它方式。因此，无论这类合同中是否有明确约定提供资金的一方以支付租金的方式使用建成后约定面积的房屋，只要约定的实质内容表明提供资金的一方当事人不承担经营风险，并只以租赁或其它方式使用房屋，都应该把这类合同认定为名为合作开发房地产实为房屋租赁合同。
三、合作开发房地产过程中几种特殊的情况的处理
第一种情况，甲方提供土地使用权和资金，乙方仅提供资金，约定甲方不承担经营风险，只收取固定利益。
A.固定利益为固定数额的货币。此时甲、乙之间的权利义务关系同时符合《司法解释》第二十四条和第二十六的规定，存在两个合同关系，一个是土地使用权转让合同，一个是借款合同，甲方既是土地使用权转让合同中的转让方又是借款合同中的贷款方，甲方转让土地使用权和出借资金的对价均为所约定获取的固定数额的货币。此时应该分别按照土地使用权转让合同和借款合同来处理甲、乙之间的权利与义务关系。
B.固定利益为固定数量的房屋。此时甲、乙之间的权利义务关系同时符合《司法解释》第二十四条和第二十五条的规定，存在两个合同关系，一个是土地使用权转让合同，一个是房屋买卖合同，甲方既是土地使用权转让合同中的转让方又是房屋买卖合同中的买受人，甲方转让土地使用权和支付货币的对价均为所约定获取的固定数量的房屋。此时应该分别按照土地使用权转让合同和房屋买卖合同来处理甲、乙之间的权利与义务关系。
C.固定利益为固定数额的货币和固定数量的房屋。在此种情况下，还可以再分两种情况来讨论：a.约定甲获取的固定利益中固定数额的'货币量很少，和约定取得的固定数量房屋的价值相比，所占比例很小，不足以作为土地使用权的对价或仅仅能作为土地使用权的对价。此时可以把甲提供土地使用权的对价视为固定数量房屋中部分房屋，那么甲提供资金的对价就是固定数量房屋中部分房屋和货币，那么此时甲、乙之间仍然存在土地使用权转让、借款合同、房屋买卖合同三个合同关系。也可以把甲提供土地使用权的对价视为固定数额的货币或固定数额的货币和固定数量的房屋中的部分房屋，那么甲提供资金的对价就是固定数量的房屋，此时甲、乙之间存在土地使用权转让合同和房屋买卖合同。在这种情况下应该按照尽量简化当事人之间的法律关系的原则的后一种思路来处理，即按照土地使用权转让合同和房屋买卖合同来处理甲、乙之间的权利与义务关系。b.约定甲获取的固定利益中固定数量房屋量很少，和约定取得的固定数额的货币的价值相比，所占比例很小，不足以作为土地使用权的对价或仅仅能作为土地使用权的对价。此时可以把甲提供土地使用权的对价视为固定数额货币中的部分货币，那么甲提供资金的对价就是固定数额货币中的部分货币和固定数量的房屋，那么此时甲、乙之间仍然存在土地使用权转让、借款合同、房屋买卖合同三个合同关系。也可以把甲提供的土地使用权的对价视为固定数量的房屋或固定数量的房屋和固定数额货币中的部分货币，那么乙提供资金的对价就是固定数额货币中的部分货币，那么甲、乙之间存在土地使用权转让合同和借款合同。同理，在这种情况下也应该按照后一种思路来处理，即按照土地使用权转让合同和借款合同来处理甲、乙之间的权利与义务关系。
D.固定利益为以租赁或其他方式使用房屋。此时甲、乙之间的权利义务关系同时符合《司法解释》第二十四条和第二十七条的规定，存在两个合同关系，一个是土地使用权转让合同，一个房屋租赁合同，甲方既是土地使用权转让合同中的转让人又是房屋租赁合同中的承租人。此时应该分别按照土地使用权转让合同和房屋租赁合同来处理甲、乙之间的权益义务关系。
E.固定利益为固定数额的货币和以租赁或其他方式使用房屋。在此种情况下，也应该再分两种情况来讨论：a.约定甲获取的固定利益中固定数额的货币量很少，和约定以租赁或其他方式使用房屋的价值相比，所占比例很小，不足以作为土地使用权的对价或仅仅能作为土地使用权的对价。此时可以把甲提供土地使用权的对价视为以租赁或其他方式使用房屋的价值中部分价值，那么甲提供资金的对价就是固定数额的货币和以租赁或其他方式使用房屋，此时甲、乙之间仍然存在土地使用权转让合同、借款合同和房屋租赁合同。也可以把甲提供土地使用权的对价视为固定数额的货币或固定数额的货币和以租赁或其他方式使用房屋价值中的部分价值，那么甲提供资金的对价就是以租赁或其他方式使用房屋价值中的部分价值，此时甲、乙之间存在土地使用权合同和房屋租赁合同。在这种情况下应该按照尽量简化当事人之间的法律关系的原则来处理，既按照后一种思路来处理。应该按照土地使用权转让和房屋租赁合同来处理甲、乙之间的权利义务关系。b.约定甲获取的以租赁或其他方式使用房屋的价值很小，和约定取得的固定数额的货币的价值相比，所占比例很小，不足以作为土地使用权的对价或仅仅能作为土地使用权的对价。此时可以把甲提供土地使用权的对价视为约定取得固定数额货币中的部分货币，那么甲提供资金的对价就是固定数额货币中的部分货币和以租赁或其他方式使用房屋，此时甲、乙之间存在土地使用权转让合同、借款合同和房屋租赁合同三个合同关系。也可以把甲提供土地使用权的对价视为以租赁或其他方式使用房屋或者是以租赁或其他方式使用房屋和固定数额货币中的部分货币，那么甲方提供资金的对价就是固定货币中的部分货币，此时，甲、乙之间存在土地使用权转让合同和借款合同。同理，这种情况下也应该按照后一种思路来处理，即按照土地使用权转让合同和借款合同来处理甲、乙之间的权利义务关系。
F.固定利益为固定数量的房屋和以租赁或其他方式使用房屋。此种情况下，应该按照前文C部分所确定的原则来进行处理。在这种情况下也应该按照前文E部分确定原则来进行处理。a.约定甲获取的固定利益中固定数量的房屋很少，和约定以租赁或其他方式使用房屋的价值相比，所占比例很小，不足以作为土地使用权的对价或仅仅能作为土地使用权的对价。此时应该按照土地使用权转让合同和租赁合同来处理甲、乙之间的权利义务关系。b.约定甲获取的以租赁或其他方式使用房屋的价值很小，和约定取得的固定数量的房屋的价值相比，所占比例很小，不足以作为土地使用权的对价或仅仅能作为土地使用权的对价。此时应该按照土地使用权转让合同和房屋买卖合同来处理甲、乙之间的权利义务关系。
第二种情况，甲方提供土地使用权和资金，乙方提供土地使用权，()约定甲方不承担经营风险，只收取固定利益。
这种情况和第一种情况没有本质的区别，唯一的区别在于乙方作为合同相对方所支付的对价不同，在第一种情况下乙方作为合同的相对方支付的对价是其所提供的资金。在第二种情况下乙方作为合同的相对方所支付的对价是其提供的土地使用权。
第三种情况，甲、乙双方均提供土地使用权和资金，约定甲方不承担经营风险，只收取固定利益。
这种情况和第一种情况也没有本质的区别，唯一的区别在于乙方作为合同相对方所支付的对价不同，在第一种情况下乙方作为合同的相对方支付的对价是其所提供的资金。在这种情况下乙方作为合同的相对方所支付的对价是其提供的土地使用
权和资金。实际上甲方作为土地使用权转让合同中的转让方、房屋买卖合同中买受人、借款合同的贷款方所获取的对价形式表现为所获得的固定利益，其本质上却是乙方投入的资金或土地使用权或资金和土地使用权。
房地产论文9
摘要：《企业会计准则第3号—投资性房地产》已于20xx年1月1日起施行。如何准确地理解这个准则并将其运用于实际工作是我们目前面临的重要问题。本文将从投资性房地产的概念、性质特征、初始和后续计量、转换与处置等方面对投资性房地产准则加以阐述。
关键词：新会计准则投资性房地产准则
一、投资性房地产概述
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当单独计量和出售，主要包括：已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑物。投资性房地产不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。
在日常经营活动中，企业除了将拥有的房地产用于生产厂房、办公场所等自用外，还可能将持有的部分房地产出租以获取租金或持有闲置的房地产等待合适的市场机会将其出售以获取资本利得。在会计上，这些为赚取租金或资本增值而持有的房地产被划分为一类专门的资产，即投资性房地产。与此相对应，为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产被称作自用房地产。投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，例如都表现为土地使用权、建筑物或构建物等，但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著差异。房地产投资是为了赚取租金或资本增值或两者兼有，因此投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其他资产。而自用房地产必须与其他资产（如生产设备、原材料、人力资源等）相结合才能产生现金流量。根据实质重于形式原则，两类房地产应区分进行会计处理，投资性房地产适用《企业会计准则第3号—投资性房地产》，而自用房地产适用固定资产或无形资产准则。
我国以往的会计准则并没有要求企业区分对待持有的投资性房地产和自用房地产。然而在实务中许多企业持有投资性房地产，由于两类房地产为企业带来现金流量的方式有较大差异，将投资性房地产和企业自用房地产都纳入固定资产或无形资产核算，不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营成果的影响。新的会计准则要求企业将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映，无疑有利于提高会计信息的相关性，从而更好地为会计信息使用者作出决策提供依据。
二、投资性房地产的初始计量和后续计量
1、投资性房地产的初始计量
企业取得的投资性房地产，应当按照取得时的成本进行初始计量，取得的方式不同，则取得时的成本计量也不同。现分别介绍几种取得方式的成本计量。
（1）外购投资性房地产的成本。包括购买价款和可直接归属于该资产的相关税费及其他支出等。
（2）自行建造投资性房地产的成本。由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成，包括土地成本、建造成本、应予以资本化的借款费用以及支付和分摊的间接费用等。
（3）以其他方式取得的投资性房地产的成本。包括自用房地产转换为投资性房地产、作为存货的房地产转换为投资性房地产等。本文将在投资性房地产的转换中专门阐述。
在实际工作中，存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。能够单独计量和出售的用于出租（或资本增值）的部分，应当确认为投资性房地产；不能单独计量和出售的用于出租（或资本增值）的部分，不确认为投资性房地产。
2、投资性房地产的后续计量
投资性房地产与普通自用房地产在会计处理上的最大不同表现在对投资性房地产的后续计量上，企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式进行后续计量。同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
（1）采用成本模式进行后续计量。采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照《企业会计准则第4号—固定资产》或《企业会计准则第6号—无形资产》，按月（期）计提折旧或摊销。如果存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号—资产减值》进行减值测试，计提相应的减值准备。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。
（2）采用公允价值模式进行后续计量。只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才允许对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足以下两个条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益。
（3）投资性房地产后续计量模式的变更。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业从成本模式转为公允价值模式计量。从成本模式转为公允价值模式计量应当作为会计政策变更，并按计量模式变更时的公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益，但已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
三、投资性房地产的转换
房地产的转换，实质上是因房地产的用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业有确凿证据表明房地产用途发生改变时，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。主要有三种转换形式：作为存货的房地产转为投资性房地产；自用的.建筑物或土地使用权转换为投资性房地产；投资性房地产转为自用。
在成本模式下几种转换形式的处理较为简单，就是将转换前的账面价值作为转换后的入账价值。下面主要介绍公允价值模式下几种转换形式的处理，公允价值模式下的转换应以转换当日的公允价值作为投资性房地产的账面价值或以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值。
1、公允价值模式下作为存货的房地产转为投资性房地产
房地产开发企业将持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产，转换日为租赁开始日。应当按转换日该项房地产的公允价值记入投资性房地产—成本，同时转销原存货账面价值和已计提跌价准备。公允价值小于账面价值的，按其差额记入公允价值变动损益；公允价值大于账面价值的，按其差额记入资本公积—其他资本公积。
2、公允价值模式下自用建筑物或土地使用权转换为投资性房地产
企业将原本用于生产或经营管理的房地产改为出租，即固定资产或无形资产相应地转换为投资性房地产，转换日为租赁开始日。应当按转换日该项房地产的公允价值记入投资性房地产—成本，同时转销原固定资产或无形资产账面价值和已计提的折旧或摊销及减值准备。公允价值小于账面价值的，按其差额记入公允价值变动损益；公允价值大于账面价值的，按其差额记入资本公积—其他资本公积。
3、公允价值模式下投资性房地产转为自用
企业将原来用于赚取租金或资本增值的房地产改为用于生产商品、提供劳务或者经营管理的固定资产或无形资产，转换日为企业开始自用的日期。应当以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入公允价值变动损益。
企业出售、转让投资性房地产以及对报废或毁损的投资性房地产进行处置时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。公允价值模式下，还应将累计公允价值变动损益转入“其他业务收入”，如存在原转换日计入资本公积的金额，则一并转入“其他业务收入”。
四、综合示例
20xx年4月10日，甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业，租赁期开始日为20xx年5月1日。20xx年5月1日该写字楼的账面价值9000万元，公允价值9400万元，20xx年12月31日该项投资性房地产的公允价值为9600万元。假定20xx年3月31日租赁期满，企业收回该投资性房地产，并以11000万元出售，出售款已收讫。
20xx年5月1日转换时：
借：投资性房地产—成本94000000
贷：公司开发产品90000000
资本公积—其他资本公积4000000
20xx年12月31日：
借：投资性房地产—公允价值变动2000000
贷：公允价值变动损益2000000
20xx年3月31日出售时：
借：银行存款110000000
贷：其他业务收入110000000
借：其他业务成本96000000
贷：投资性房地产—成本94000000
—公允价值变动2000000
同时，将累计公允价值变动损益转入其他业务收入。
借：公允价值变动损益2000000
贷：其他业务收入2000000
同时，将转换时计入资本公积的部分转入其他业务收入
借：资本公积—其他资本公积4000000
贷：其他业务收入4000000
综上所述，采用成本模式或公允价值模式是由企业自主选择的，但公允价值模式需要满足一定的条件，采用不同的后续计量模式会对财务报表带来不同影响。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而是以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，但因不计提折旧会导致税前扣除额减少，所得税由此增加。因此，在满足采用公允价值模式计量的情况下，企业应当根据本企业的实际情况选择合适的后续计量模式。
房地产论文10
对于一个企业特别是房地产企业来说，市场营销的理念、操作方式，以及渠道拓展的方式、数量对企业的发展尤为重要。现阶段，房地产行业的供需结构相对不够合理，一方面，刚需人群不断增加，另外一方面，高档房、大户型的房源不断开拓。在这种情况下，企业的市场营销理念和渠道拓展力度就十分关键。一定要从以顾客需求为基本导向、大力提升员工素质、创新网络营销、实施代理营销、开拓综合营销等角度解决市场营销与渠道管理存在的问题。
一、市场营销和渠道管理现状及存在的问题
(一)市场营销顾客意识有待提升
一支精干的营销人员队伍是企业做好市场营销的保证。不管任何事情，归根结底还必须由人这一主体来执行。因此，房地产营销人员在市场营销的过程中发挥了十分重要的作用。然而，不少房地产企业却轻视了员工素质和团队建设，这为市场营销和渠道建设埋下了隐患。具体主要表现在以下几个方面：一者，不重视对员工的培训。由于房地产销售人员的流动性较大，所以很多房地产企业老总片面地认为员工培训与否根本不重要。由此导致了很多新招录的员工对售房流程不熟悉，也顾客的服务也不够周到，加大地降低了消费者的购房体验。二者，不重视企业文化建设。不少房地产公司对销售人员唯一的要求就是把房子卖出去，因此他们一般不在销售人员中开展相关文化活动，由此会导致团队的凝聚力不强。
(二)网络营销渠道建设不足
市场是残酷无情的，今天还风光无限的朝阳产品明日就很有可能成为市场的弃儿。这是因为，蛋糕是有限的，而急切想吃蛋糕的人是无限的。任何一个有着广阔市场前景的产品都会被很多人看中，不变的只能是永远创新的产品和方案。于是，同类产品在逐渐增多，消费者选择的余地也越来越大。谁会成为消费者的青睐者?推广方案尤为重要。现阶段，互联网思维已经成为一个时尚的词语。而网络营销也成为很多传统企业的不二选择。互联网渠道最大的特点是消除了信息的不对称，增强了房地产企业的辐射力。然而，由于认识的偏差，很多房地产企业对网络营销并不感冒，他们既没有自己的网站，也没有其他的网络营销渠道，以至于在网络渠道建设方面远远地落在后对手的后面。
(三)广告投入不够精准
我国改革开放仅仅30多年的时间，很多房地产企业品牌观念的引进还相对较晚。因此，很多房地产商在投放广告的时候，品牌思维方式还很落后，对品牌的认识相对肤浅，广告投放也就存在很多误区。一者，企业把广告毫无规则的大规模投放当作品牌建设。这种思维误解了品牌建设的应有做法，对企业的品牌建设十分不利。二者，企业把广告投入的资金多少看作品牌知名度，却忽略了品牌的美誉度。从根本上讲，企业广告投入的根本在于提升企业品牌的美誉度，那种纯粹把企业品牌等同于知名度的企业，必然只是投放天量的广告，没能房地产客户的体验作为企业安身立命的根本。他们仅仅把投放广告作为品牌建设的重点来抓，最终忽略了企业的发展重心。
二、对市场营销与渠道管理存在问题的相关建议
(一)大力提升员工素质
如前所述，营销人员在市场营销的过程中发挥了十分重要的作用。为此，企业要从以下几个方面做起：一是加强对营销人员的激励力度。对于那些做出重要成绩的营销人员，企业一定不能吝啬，要通过扩大其分层比例的形式，大力提升营销人员的工作积极性。二是要不断加强对销售人员的培训力度。营销人员的素质强不强直接决定了企业对外市场的开拓力度，决定了企业的经营业绩和利润水平。所以企业要把营销人员的培训作为提升营销业绩的重要手段。一方面，要着力加强营销人员的思想道德水平建设，努力增强其道德素质和思想水平。只有道德素质增强了，思想政治水平提高了，营销人员对于企业的`忠诚度才能不断提升，才能发展一支稳定的营销队伍。另一方面，还要大力增强营销人员的业务水平。这里所说的业务水平不仅仅包括销售方面的知识，还囊括财务管理、企业运作、产品知识等综合知识。火车跑得快，要有车头带。对于营销高管的培训更应大力加强，以此为企业发展一名高素质的带头人。
(二)创新网络营销
对于网络营销，房地产行业内部也形成了一股学习潮流。前不久，房地产大佬万科集团老总郁亮就带领团队风尘仆仆地到互联网巨头阿里巴巴、小米、腾讯等企业去学习交流。这说明，网络营销对于房地产商来说已经十分必要。下一步，房地产其他企业也应加强对网络营销的重视，把网络渠道视为开拓市场渠道的重要手段，通过自建网站、在第三方电子商务平台开辟旗舰店的方式实施互联网营销，以此来提升公司的销售业绩。
(三)实施综合营销
企业做好营销管理工作还要实施综合营销。首先，要明确房地产企业的市场定位，所谓的市场定位，就是房地产企业根据竞争者现有产品在市场上所处的位置，勾画企业产品在目标市场即目标顾客心目中的形象，使企业所提供的产品具有一定特色，给人印象鲜明的形象，并将这种形象生动地传递给顾客，适应一定顾客的需要和偏好，并与竞争者的产品有所区别。市场定位是指一个产品在同类产品中占有什么位置，强调消费者最关心的东西，从而使企业产品在市场上确定适当的位置。企业明确市场定位时，可以为企业营销管理工作明确一个方向，使企业把集中主要精力放在企业主要产品的营销管理工作上，而不用为其他的事情或者业务来消耗企业有限的财力、人力以及物力。
三、结语
综上，对于一个企业特别是房地产企业来说，市场营销的理念、操作方式，以及渠道拓展的方式、数量对企业的发展尤为重要。现阶段，房地产行业的供需结构相对不够合理，一方面，刚需人群不断增加，另外一方面，高档房、大户型的房源不断开拓。在这种情况下，企业的市场营销理念和渠道拓展力度就十分关键。因此一定要从以顾客需求为基本导向、大力提升员工素质、创新网络营销、实施代理营销、开拓综合营销等角度解决市场营销与渠道管理存在的问题。
房地产论文11
我国房地产调控的效果一直不尽如人意，房价几乎单边上涨，似乎越调控，房价越高。我们认为，其中主要原因之一就是没有将房地产供给调控与需求调控并重。今年10月，国内多个房价上涨较快的热点城市再次推出了房地产调控政策。从密集的调控政策可以感受到大家对房价高企、资产泡沫和中国经济未来的担忧。总的来说，需求调控主要侧重于短期，供给调控则更加侧重于中长期，且供给调控有助于稳定公众预期。我国房地产调控需要注重供给与需求相结合、长期调控与短期调控相结合，并处理好房地产市场与经济发展的关系。
我国房地产调控以需求调控为主
我国房地产周期的拐点和房地产调控政策具有较高的一致性，反映了我国房地产调控以短期需求调控为主的特征：当房价过高时，通过抑制需求来给市场降温；而在房地产低迷或萎缩的时期，同样是运用促进需求的手段进行调控。例如，20xx年出台一系列需求调控措施后（包括取消住房贷款利率优惠政策、上调房贷首付比例等），房地产销售增速有了明显回落；房地产市场在20xx年、20xx年的上行，以及最近一轮房价上涨（20xx年底开始），也都和各部门放松对需求的管制有关（见图1）。
最近，热点城市再次推出房地产调控政策。以北京为例，9月30日发布的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》提出了加大住宅用地供应力度，合理调整土地供应结构，加快自住型商品住房用地供应，强化“控地价、限房价”的交易方式，进一步完善差别化住房信贷政策等措施。上海继“沪九条”之后，又于10月8日公布六条措施，严格执行限购、限贷等房地产市场调控政策，以确保房地产市场平稳健康发展。
通过比较几个一线城市近期的房地产调控新政可以看到（见表1），各地房地产调控举措中，既有需求调控，也有供给调控，但仍然以需求调控（如限贷、限购政策）为主。并且，需求调控的措施更加具体、可落实，而供给方面的调控举措则比较笼统，而且是原则性的，短期内也难以落实。由于需求调控直接通过硬性标准抑制了交易量，效果几乎是立竿见影的，但却不是一个“治本”的方法。并且，我国房地产供给方面的问题比较突出。
房地产市场供给方面的问题较为突出
我国房地产市场供给端的问题比较突出，一二线城市与三四线城市形成了分化。今年年初以来，一线城市的住宅价格同比增速持续较三线城市高出十几个百分点。从百城住宅价格指数来看，20xx年9月，一线、二线和三线城市住宅价格同比分别增长26.72%、14.87%和6.79%.供给稀缺是热点城市房价高涨的最显性的原因。
第一，住宅用地和新建住宅供应不足。国有建设用地供应面积近年来呈逐年下降趋势，其中房地产用地面积下降更多。20xx~2015年，全国房地产用地占供地面积的比例分别为27.4%、24.8%和22.5%（见图2和图3）。据有关方面监测，在16个热点城市中，有8个城市住宅用地供应量少于上年同期。厦门减少50.2%,上海减少47.5%,广州减少41.9%,北京减少30.8%,苏州减少21.1%,济南减少21%,南京减少13%,无锡减少9.1%.在16个热点城市中，有6个城市商品房住宅批准预售面积同比下降。北京下降32%,无锡下降27.2%,厦门下降23.6%,深圳下降21.4%,合肥下降15.9%,福州下降14%.从地价监测情况来看（见表2），一线城市住宅用地的同比、环比增速均持续且显着地高于其他用途地价。
第二，房地产的潜在供给难以满足居民对房地产的需求。截至20xx年9月末，全国房地产开发贷款余额7.04万亿元，同比增长7.56%,增速比上月末低0.41个百分点，比上年末低9.09个百分点；自20xx年6月份以来总体趋于回落，反映房地产潜在供给下降。购房贷款余额17.93万亿元，同比增长33.36%,增速比上月末高0.82个百分点，比上年末高8.63个百分点，反映购房需求依然在上升。今年前九个月新增的个人购房贷款约3.6万亿元，同比多增约1.8万亿元。
第三，需求端的数量管制虽然使人们看得见的成交量下降，房价增速放缓，却并不能改变公众对一线城市房价上涨的预期。直接从需求的角度进行数量管制，甚至有可能强化房价上涨的预期。今年7月份，全国住户部门中长期贷款增4773亿元，同比多增1984亿元，占全部对实体经济贷款（4636亿元）的102.96%.尽管这一情形在近期已经有所缓解，但9月份新增个人住房贷款依然占人民币贷款增量的39%.居民部门加杠杆的力度之大是前所未有的。20xx年9月末，江苏、广东、浙江、北京和上海房地产贷款余额同比增速分别为33.80%、32.18%、24.62%、21.15%和18.24%,分别比上月末提高0.77个、0.54个、0.5个、2.06个和0.30个百分点。 5省（市）房地产贷款余额占全国房地产贷款余额的42.50%,比上月末提高0.07个百分点。供给的增加则更有利于稳定预期，应当重视预期管理对房地产市场平稳、健康发展的重要性，但目前房地产调控中对于供给的措施依然比较抽象和笼统。
供给调控的意义及着力点
相比于需求调控，供给调控有利于从更加基础的层面改善我国房地产市场的运行。我国土地资本化的模式以及当前各种资源集中于大城市的现实，都意味着我们需要从供给的角度寻求方法。
一是合理地为中国经济的发展提供融资。在我国经济发展的过程中，土地资本化发挥着重要的作用。地方政府竞相追逐促进当地经济增长，需要一定的政府财力支撑。一方面，政府以低价形式将土地转让给工业企业，吸引企业投资并拉动就业，进而带动当地经济和政府税收的增长，在这个过程中，土地也随着经济的发展而增值；另一方面，作为住宅用地的土地要素通过拍卖的形式转让给房地产商，供房地产商开发建设成商业地产用于居民购买，政府一般可以从中获得大量的土地财政收入。
根据最新的测算，在房价的构成中，政府所得占房价的六成左右。研究表明，作为政府收入的重要组成部分，不少地方政府的财政收入中土地出让金所占比重都接近50%,有的城市甚至占到了60%以上（周彬和杜两省，20xx）。根据国土资源部的统计，20xx年出让国有建设用地22.14万公顷，出让合同价款2.98万亿元，同比分别减少20.2%和13.3%.其中，招标、拍卖、挂牌出让土地面积20.44万公顷，占出让总面积的92.3%;招标、拍卖、挂牌出让合同价款2.86万亿元，占出让合同总价款的96.0%.
以土地财政为代表的土地资本化模式，在推动经济发展的同时，也在一定程度上为地方政府的短期行为提供了激励。高地价提高了地方政府通过土地拍卖获取的收入，因而地方政府有动机通过维持土地供给的稀缺性来获得更多的`土地财政收入。在此前提下，要增加土地的供给就会比较困难。并且，高地价将提升城市发展的成本，地方政府对房地产的依赖性也有可能进一步增加，不利于吸引人才、培育新经济增长点，从而削弱城市竞争力。短期内政府的财政收入存在“租税替代”的关系，即政府来自于房地产的租金收入越高，来自于其他行业的税收收入越低，房地产片面发展对实体经济具有不良影响。
作为应对，应考虑改革土地拍卖制度。我国的国有土地使用权拍卖制度下，出价高者得，在未来房地产价格将保持上涨的预期下，土地价格更容易被抬高，“地王”频现。相比之下，上海车牌拍卖制度值得在我国土地使用权拍卖的制度设计中参考。它要求出价进入有效报价区间，而有效报价区间是根据截至一定时间点的最低报价来确定的，在此基础之上，再按照“价格优先、时间优先”的规则确定中标者。显然，在这样的拍卖制度下，报价最高者和最低者都无法中标。在土地拍卖中参考这样的拍卖规则，将会改变“地王”频现的现状，更有利于价格稳定和价值发现。
二是优化资源布局。在一些热点城市房价飙升、供不应求的同时，我国房地产行业还面临着去库存的艰巨任务，一二线热点城市和三四线城市分化十分明显。今年8月份，70个大中城市新建商品住宅同比价格变动中，最高涨幅为44.3%,最低为下降3.8%.
我国优质教育、医疗卫生资源往往在大城市较为集中，人口源源不断地涌入北京、上海等国内一线城市。近年来，国内主要城市学区房现象持续升温，便是公众愿意对优质教育资源支付更高价格的一种体现。有研究测算，学区房的租金收益率平均而言比非学区房低5%,对于小户型住宅更可达19%,且租金率折价存在较大的波动，受教育部门公立学校入学政策冲击的影响大。因此，从长期来看，在更大范围内提升我国教育、医疗卫生等资源的质量，亦有助于破解我国房地产市场面临的难题。
三是提高土地利用效率、增加城市住宅用地的供给。从国际比较以及我国一线城市的土地使用情况看，完全有可能增加一线城市的住房用地供给。实际上，高地价与目前地方政府面临的GDP考核指标有直接的联系。为了达到GDP的考核要求，各地区需要尽可能多发展工业投资，从而影响了土地资源的配置，导致我国一线城市的工业用地占比远高于国际上其他同类城市。这样的土地使用布局对于我国一线城市来说，并不一定是合理的。
如表3所示，北京、广州和深圳三个城市的工业用地占比分别达到22%、32%和36%,远高于纽约（3.9%）和东京（5.1%）。纽约居住用地占城市建设用地的比重为44%,东京的这一比例更是高达73%,而我国的北京、广州和深圳的这一比例分别仅为28%、29%和26%.
一方面，要改变单一追求GDP的绩效考核办法，纠正片面追求经济增长速度和当前利益，更加重视民生、资源环境和长远利益，优化资源布局。另一方面，在增量土地供应空间有限、供需失衡的情况下，存量土地（城乡建设用地范围内的闲置未利用土地和利用不充分、不合理的土地，具有开发利用潜力）在城市发展中应该被充分挖掘利用。据测算，上海中心城区成片工业用地转型空间为9000万平方米，旧住区改造产生的住宅体量约为6000万平方米。全上海市范围内住宅的建面空间可达1.6亿平方米，相当于可供应8年的成交量（20xx年全年上海市住宅销售面积约20xx万平方米）。在盘活存量土地的过程中，应发挥政府主导、统筹协调的优势，缓解供应紧缺，优化城市发展。
提高土地利用的效率、增加城市住宅用地的供给，不仅可以从供给端缓解我国热点城市房价过高、增速过快，而且有助于稳定公众的预期。
诚然，许多国家在城镇化率达到75%之前进程中都出现了房地产价格远远高于当时的经济增速、租售比等指标看上去也远远超过“合理范围”的现象。我们认为，这一现象是以经济高速发展带来的未来预期收入提升为基础的。在中国通过土地资本化促进地方经济发展的过程中，政府做了大量的统筹协调工作，例如招商引资、城市规划，从整个地区的全局来考虑产业布局、居住片区的分布等，同时进行了大量基础设施建设工作，中国的经济潜力得到了很大的释放，地区房地产价值亦得到了提升，而房地产价值的提升恰恰是来源于对未来收入的预期。根据初步测算，20xx年第三季度房地产对经济增长的贡献率在8%左右。房地产确实在中国经济增长中扮演了重要角色，但如果房地产的膨胀趋于挤出其他投资和扼杀企业家精神，对于中国经济的转型和健康发展则是不利的。因此，还应着眼于中长期，从土地和各项资源的供给，以及制度上做改进。
总的来说，我国当前的房地产调控应注重需求调控与供给调控相结合、短期调控与长期调控相结合，并处理好房地产与经济发展的关系。在现有的需求调控的基础上，进一步完善供给调控的措施，兼顾短期和长期，促进房地产市场平稳、健康发展。
房地产论文12
房地产企业开发是复杂且综合性强的一种经济活动，在房地产企业建设的进程当中，因为成本管理体系不成熟，最终导致项目整体成本无效。随着科技的不断进步与发展，房地产企业生产经营环境正一步步走向成熟，房地产企业将成本管理作为企业发展的新的利润增长点，是房地产企业在日渐激烈的市场竞争力中晋升的关键措施。如果房地产企业比竞争对手具有更大成本优势，那么它将具有更强的核心竞争力。
一、引言。
随着市场经济的发展和宏观经济的调控，房地产企业盈利空间逐步缩小，企业之间的竞争日趋激烈。房地产企业是国家重要的物质生产部门，其成本管理的好坏已成为衡量企业管理水平和市场竞争力的重要标志。加强房地产企业成本管理，必须转变成本管理理念，完善目标成本管理，加强工程成本控制，实行全面预算管理，才能降低经营成本，满足市场需求，提高经济效益，增强市场竞争力。
二、房地产企业实行成本管理的意义。
所谓房地产成本，是指房地产企业在生产、销售房地产产品过程中而花费的各项耗费之和，其中主要包括前期工程费、土地征用及拆迀补偿费、基础设施费、贷款利息、管理费、公共配套设施费、建筑安装工程费、税费以及其他费用。成本控制在房地产企业生产过程中是一项重要工作，是一个企业持续稳定发展的系统工程。一个企业成本管理的领先是企业在日渐激烈竞争中取胜的重要战略之一，更多的企业不断打响开源节流、降低支出的口号。
事实上，任何企业无论采取何种方法及措施，都无法取代成本预算控制管理这一项工作。从长远看，对于房地产企业而言，有效的成本控制管理是企业必须重视的问题。由于成本管理指标是一种经济指标，成本指数显示房地产商的工作是好还是坏。开展成本管理工作，有利于促进生产管理，提高房地产企业的综合管理水平，所以房地产企业实行成本预算控制管理势在必行，抓好这项管理工作可以带动全局。
三、房地产企业成本管理存在的问题。
1、成本管理体系缺乏全面的、全方位的控制。
从价值链的角度来看，企业没有对房地产开发进行深入分析，仅仅局限于对实际发生成本的控制，把开发项目的成本管理看成一项成本控制工作，没有从根本上控制开发成本的消耗，忽视了对影响开发成本因素的控制。其次，仅仅局限于房地产企业传统的节约模式，往往忽视潜在的成本损失，对于每用一笔款都要进行成本控制，虽然在某一方面将成本控制到一个最低点，但是在后期的施工和销售的过程中，由于缺乏对成本进行全方位的控制管理，使成本控制的弊端逐渐凸显出来，需要不时地填补成本控制造成的一些漏洞。
2、成本控制管理忽视重点成本控制。
只重视土建、安装、室外工程、材料设备采购、招投标等“显性成本”的控制，忽视项目开发进度控制、项目资金收支计划管理、规划设计过程中固化的成本预控、合同管理等“隐性成本”的控制。成本控制往往忽视前期开发工程费用阶段。通常只关注项目施工阶段的“事中”成本控制，缺乏对前期决策、规划设计、招标、合约等前期运营阶段“事前”成本控制的足够重视。把压缩必要的项目费用开支当作成本控制的主要手段，反而使项目整个经营计划和开发进度目标受到很大影响，导致项目的最终实际开支成本大大增加，利润降低，增加了项目后期的开发风险。
3、未将成本管理与工程项目质量有效结合。
在房地产开发过程中，房地产企业关注的大多是施工成本怎样控制在预算内，而对工程项目质量的要求并不高，甚至在两者发生矛盾时倾向于前者。轻视工程项目质量所带来的品牌影响、返工成本等有时是房地产企业难以承受的。
四、加强房地产企业成本管理的策略。
1、加强企业成本管理意识，实行全面成本管理。
大多数员工应当树立良好的成本管理意识，提高员工的成本管理意识，提高员工专业知识水平，使其全面参与到房地产管理工作中。加强成本管理，充分认识成本和收入之间的紧密联系，贯通技术与经济结合、生产与管理并重的原则，加强宣传教育，提高职工的`成本意识。房地产企业管理者要提高职工的自主管理意识，在日常成本管理中，积极地采用约束与激励机制，达成自主管理，从而有效降低成本。
2、加强成本管理技术运用。
全面了解公司的成本结构和管理，提高其竞争优势。在现代房地产企业中，间接成本占很大一部分，它的结构和归属性彻底变化，在生产过程之外也产生很多费用，它以顾客链为导向，以价值链为中心，完全转变了房地产企业的“工作流程”，强调协调内部和外部客户之间的关系，房地产企业要协调各个部门、各个环节之间的联系，对房地产企业的需求、材料的供应、生产和销售环节的操作形成连续，同步“工作流程”。
通过作业分析，对房地产开发企业流程优化改造，消除所有不能增加价值的作业，选择成本较低的作业，真正做到房地产企业的持续作业改进，提高作业效率。通过流程优化重组，结束部门之间繁琐的文件传递和工作交接，减少审核和监督，提高房地产开发流程的运转效率，促进房地产企业的整体优化，建立房地产企业的竞争优势。通过加强房地产企业的成本控制，不断提高成本控制水平，确保企业获得最大经济效益。
五、结语。
综上所述，企业要在实践中总结经验，不断调整组织机构、业务流程、加强管理人员的业务素质，不断提高业务水平来适应企业的发展，提高房地产市场占有率。执行严格的内部成本管理控制，有效降低房地产企业生产经营成本，激励房地产企业实现节能降耗，明确目标成本的制定与责任体系，建立行之有效的各种机制，以保证企业持续稳定发展。
房地产论文13
1.低碳经济的发展会增加房地产业的成本
由于受制于技术发展水平的制约，我国低碳技术水平不高，在当前房地产发展过程中，如果广泛应用低碳技术，则会导致房地产成本増加。这不仅需要房地产业在投入雄厚的资金来进行技术研发。同时低碳经济的发展，可以有效地代替传统的能源，这就决定了在低碳技术的研发使用上具有高成本的特点，在房地产开发中应用低碳技术，会导致建筑成本大幅度提高。特别是当前房地产业主要以中小规模为主，在发展过程中资金并不充足，这也导致无法广泛的应用低碳技术。
2.低碳经济的发展会抬高房价
在当前房地产行业中，如果要走低碳经济发展的道路，这就需要加大对新型技术和能源的研发，这样房地产业势必会以低碳来对建筑中能源和材料的优越性进行宣传，并以此来提高房价。在房地产建设过程中应用低碳技术，房屋质量必然会有所提升，高质量的房子价格也会随之增加。所以在低碳经济发展下极易导致房价抬高。
3.低碳经济短期对房地产发展起抑制作用
房地产行业的发展离不开充足的能源供应，不仅能源用量较大，而且能耗也较高，特别是房地产业具有较高的排碳量。在低碳经济背景下，如果没有充足的能源供应，那么必然会对房地产业的发展起到一定的抑制作用。
1.制定低碳地产发展政策
当前经济环境较为复杂，而且经济发展具有较强的不确定性。在这种情况下，如果没有完善的低碳地产发展政策，那么低碳房地产的发展必然会产生较多的问题，如缺乏完善的法律法规，会导致违法行为增加，而低碳模式的房地产发展过程中，由于犯罪成本较低，而低碳模式下房地产利润较髙，从而导致犯罪率较高，而且房地产价格还会出现虚假等情况。所以在当前低碳经济背景下，房地产发展过程中需要加快各项政策及法律法规的完善。
2.倡导绿色环保
在当前低碳经济环境下，房地产业低碳的实现，需要加快在材料和技术上的创新，利用绿色环保材料来有效地代替高能耗的材料，实现材料的绿色环保。利用新型材料作为房地产的保温隔热材料，在达到良好保温效果的同时，也能够实现隔热目的，房屋保温隔热效果较好的情况下，对煤炭的需求量也会降低，确保达到环保的目的。近年来，我国科学技术的快速发展，各种新技术不断涌现出来，髙能源的材料使用率有所降低，但新材料在技术上并不十分成熟，还需要加大研究的力度。另外，还要在当前房地产建设过程中，还需要加大对太阳能和地热能的应用，充分地利用绿色、环保材料来降低高污染和高能耗材料的使用，打造低碳、环保、绿色的房屋建筑。
3.提高环保意识
在全社会中加强对低碳环保的宣传和教育力度，提高全民的环保意识，使人们在生产和生活中都能够黯较强的低碳意识，养成使用节能减扫隹产品的习惯’加快人们思想和生活的方式的转变，引导人们绿色生活和健康生活，以便于为低碳房产经济的发展奠定良好的基础o
低碳经济背景K房地产经济管理创新发展相关措施：
1.健全法律法规控制排碳量
最近几年来房地产产业在我国发展很快，法律法规的`健全能够让房地产经济更加健康的发展’但是我国对于房地产经济的管理不是很全面，并且存在很多问题，首先就是法律制度不够完善，对低碳经济房产的排碳量没有严格控制，对于一些没有按照规定经营的房产商处罚力度不够。
2.低碳前提下对企业成本的控制在低碳经济背景下’房地产建筑过程中多
会使用环保型材料和技术，这样房地产的成本必然会提高，所以在房地产建筑过程中，需要做好成本的控制。在施工过程中尽量应用新型技术，有效地降低污染物的排放。所使用的绿色环保材料在使用过程中能够有效地避免材料浪费的现象发生，科学对房地产建筑的前期成本进行有效控制，并制定具体的制度加以约束。
3.低碳前提下策划房地产业发展目标我国体制不断变革，而且速度越来越快，对
于房地产企业经济结构和发展的方式都要有相应变化，并爾房勺要求麵放低.耗能低，因此国家要对经济结构进行充分分析，为低碳背景下房地产如何纖发展做出策划，对于房地产
低碳经济下发展出现的问题和困难予以指导和扶持，让房地产业能够平稳发展，降低由于低碳经济而对房地产业造成的经济影响程度。
4.低碳背景房地产经济管理体制的完善原本房地产的发展就有很多问题，而目前
提倡的低碳经济对房地产发展影响更大，问题也就越来越多，而房地产市场环境也愈来愈复杂，如果还是依赖于原有的简单的政策来对房地产经济进行管理，那么显然很难见到效果，因此低碳经济的前提下，国家要对房地产市场环境和企业本身的问题进行分析，制定一些列规章制度，对房地产的经济做出指导，不断完善低碳背景下房地产经济管理体制，确保房地产在低碳经济下稳步发展。
5.低碳背景下地产财税政策的完善在低碳经济背景下，房地产业的发展需要加大资金的投入量，这也导致投资风险增加。因此国家需要出台相关的政策来加大对房地产业低碳发展的支持力度，可以通过征收污染税及降低其他税收等措施来加快推动房地产业向低碳经济方向的发展。
结束语
随着能源紧缺现象的日益严竣，低碳经济已成各行业发展的主要趋势。在低碳经济背景下，房地产业的发展能够有效地实现能耗降低，尽可能地减少污染，努力提高节能环保意识，有效地推动房地产业低碳的发展进程。当前我国房地产行业的低碳发展过程中还存在较多的问题，所以需要在房地产经济管理工作上进行不断创新，在加快推动房地产经济快速发展的基础上，有效地对居民生活的环境质量进行改善，确保经济和环境的和谐发展。
房地产论文14
全面预算管理是房地产企业最为主要的组成部分，指在战略发展目标的引导下，为提高企业经济效益、管理力度，合理配置房地产企业资源，通过预算编制、控制过程等相应活动，来实现对房地产企业资金、经营等全面、科学管理目标的方法。近年来，随着我国房地产企业的不断发展，各种各样的管理问题层出不穷，造成严重影响。下面，将从预算管理中存在问题角度出发，总结有效管理途径。
一、房地产企业全面预算管理中存在的问题 1、预算数据、信息不科学房地产企业对于自身数据、科学等管理意识相对薄弱，特别是新开发项目数据的入库管理，更是存在诸多不足之处。对于部分企业来说，新项目开发期间普遍存在抢项目进度、未按照设计图纸进行施工等现象，最终出现各种各样的问题，如：项目竣工时的总体预算多于施工图纸规定的预算。这种现象的出现，说明新城开发项目缺乏全面、科学的预算证据，间接使全面预算管理失去原有意义。此外，预算管理人员工作意识低，也是房地产企业全面预算管理中较为常见的问题。
2、缺乏战略性的导向近年来，随着我国国民经济水平的提高，城市开发项目越来越多。但大多数的房地产企业在项目预算管理中仅重视预算，而不重视项目，使后续项目出现各种问题，缺乏战略性导向。对于新城项目来说，不但花费时间多，花费资金也相对较多，若企业未充分考虑战略目标、预算管理，将很难实现合理分配有限资源的目标。若继续使用相对传统的预算编制模式，将无法为房地产企业提供可靠的成本预算依据。
3、缺乏完整的管理体系由于房地产企业的特殊性，致使其通常借助出包的形式管理项目，其中，项目的整体预算经由承包商编制，然后再由发包方确认、调整。就当前的房地产企业来说，其预算管理大多处于松散状态，承包商、发包商等缺乏实质性的联系，且未建立相对完善的管理体系，使得全面预算管理未真正发挥作用。
4、全面预算管理模式不完善在传统的预算管理中，对于跨期经营的项目管理，通常将经济效益作为销售目标。虽然传统的管理模式有着一定的优势，但随着企业资金的不断流动、市场竞争力的'增加，该模式下的资金流动易短缺，特别是金融危机时，重视经济效益的企业易出现管理效率降低现象。
5、预算编制、评估等机制不足大多数的房地产企业预算管理、编制人员为财务人员，该人员凭借企业的资金流动来控制整体预算，并将其作为评估预算的依据，使预算管理以企业财务管理的形式呈现，对于全面预算管理、控制来说，意义不大。并且，就目前的新城项目预算管理来说，极少企业能主动控制、管理全部预算，只单纯的将全面预算管理作为控制项目成本的计划，并未给予足够的重视。企业预算执行情况的奖励、惩罚制度也未落实到底，无法从根本上提高企业工作人员的积极性、主动性。
二、完善全面预算管理的途径
1、建立、健全预算管理体系通常来说，以企业战略为核心的管理模式是企业较为主要的模式。对于全面预算管理来说，主要的目的是管理企业的未来，即借助财务数据来描述企业的战略性目标、方案，是确保企业目标顺利实现的关键。将企业的发展战略作为工作的出发点、落脚点，不但能提升企业价值观，还可实现企业的长远目标。房地产作为经济市场中较为新型的行业，更是应该积极评估财务风险、市场环境等，加强企业战略目标的研究力度，并根据具体的情况制定目标，从整体角度出发为预算管理提供帮助。
2、完善、规定项目开发成本及费用标准相对完善的企业成本、费用体系是确保企业工作顺利进行的关键。房地产企业需根据自身行业特点、开放项目资料及数据等建立一套相对完整的成本、费用标准体系。另外，在对定额的标准进行执行时，需不断更新、累积新型项目的成本数据，不断完善定额标准，为下一个新型项目的开发提供可靠依据。
3、改善预算管理模式，调整预算周期房地产企业要想改善全面预算管理模式，调整整体预算周期，需做好这样几点：第一点，房地产企业投资资金多、周期长，需根据具体健康建立针对性的财务管理理念。如：建立一套以资金流量为核心的管理模式，因为资金流量是全面预算管理的主要工作；第二点，新的项目开发时间相对较长，为确保该项目资金可正常运行，房地产企业预算编制过程中，需按照月份、季节、年度等方式分别编制预算方案，不能单纯性的借助传统预算周期的方式进行编制。另外，为有效指导企业的未来发展，还需根据新型开发项目周期，根据该工程进度、签约合同期限等方式，编制中长期的预算管理方案；第三点，为保证企业全面预算管理的准确度，企业的相关部门需加强沟通、合作力度，共同努力，收集大量相关信息、数据，提高对新型开发项目的敏感度，从根本上解决企业开发项目信息、数据不对称现象。同时，还需积极完善企业的预算管理信息，提高预算的准确度，将各项工作落实到个人，明确工作职责。当然，还需调整预算工作。当房地产的预算方案得以批准后，禁止随意调整，一旦执行期间出现阻碍预算方案的危险性因素时，需立即借助内部情况或其他方法弥补，若不存在弥补条件，需再次调整预算管理。
4、完善预算管理监督、考核体系一方面，引进外来先进、全面的预算管理系统不仅能提高工程质量，还可更好的控制项目管理过程。这就需要房地产企业根据项目所在地的实际情况监督、审计，从而完善预算管理体系。并且，还需建立一定的监督体系，监督各个部门严格执行相关规章制度，以借助该制度规范化管理工程；另一方面，需借助多样化的方式评估预算执行情况，便于更好的完善预算管理、考核制度。相对传统的预算管理、考核制度以财务管理为主要目标，虽然能提高企业财务部门的管理效率，但就现在新型的经济形势来说，房地产企业需在原有基础上适当添加非财务性内容，如：员工、客户之间关系的评估。此外，企业还需综合性的评估经济效益、成本等指标，通过这样的评估，不但能纵向比对企业内部情况，还可横向比对企业外部情况，对全面预算考核体系的建立提供依据。
5、完善预算管理体制对于企业全面预算管理体制来说，要想确保其更加完善、合理，需从这样几点进行：第一点，企业的财务管理、全面预算管理并不存在等同关系，所谓的财务管理仅是财务人员管理企业资金的流动量；而全面预算管理则是一个相对完整、全面的过程。同时，房地产企业还需充分认识全面预算管理的重要性，从而为企业的良好预算管理提供便利，提高各层次工作人员积极性；第二点，全面预算管理的实施在于是否建立、健全管理体系。传统的预算管理仅重视企业现存管理层，不但不利于企业预算的编制、评估，还影响到预算实施的重要性。在新型社会经济的影响下，对全面预算管理有着强烈的要求，需专业化的人才执行，导致传统企业内部管理人员无法胜任该工作。这就需要及时完善全面预算管理体制，形成易于管理、全面的体系，如：由董事会担任预算管理工作，将工作责任到人；第三点，完善预算管理是强化企业管理的关键。房地产企业的预算管理并未综合部署企业资源，仅单纯性的进行预算编制、控制过程等。为从根本上完善企业的预算管理，需根据相关规章制度制定管理方案，并出台操作性较强的考核、评估系统。同时完善奖励、惩罚机制，强化预算管理。
房地产论文15
房地产行业是我国经济的支柱性行业，对于经济的运行，经济的增长都有着十分重大的影响力。作为关联性极强的行业，房地产的变化发展对其他行业的发展方向有着指示性的作用。我国的房地产行业经过近几年的持续发酵，其价格已经飙升到一个让大众难以承受的价位，这一现象在北上广等一线城市较为明显。因此，要让中国的房地产市场朝着健康良性的方向发展，就需要国家启用相应的房地产税收政策进行调控。
一、在当前税收政策下房地产定价的现状
在政府的宏观调控(税收政策)下，当前房地产定价快速增长的趋势已经得到遏制，但是总地来看，房地产市场的定价依然不容乐观。房地产定价仍在逐步上升，特别是非住宅用房和商业性高档住房的价格上升趋势最为明显，与普通大众的心理价位还存在着较大的差异。首先，土地资源的稀缺性与不可再生性决定了土地资源的购入成本远远高于其他资源，加之购买各种建材以及人工、设备等各类巨额投入，这在根本上决定了房价的起点就很高；其次，虽然当前房地产供远大于求，但是由于开发商为了平衡权益不愿降价，加之受到人们追高心理的影响，房价降低，消费者反而不会购买，等待抄底的机会，使得房价无法得到降低。
二、直接相关和间接相关税收政策对房地产定价的影响
众所周知，房地产的定价受到政策的广泛影响，但是这样的影响往往是多样的。概括起来，房地产的政策影响基本可分为直接相关税收影响和间接相关税收影响。直接相关税收较为主要的包括土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、房产税五种，而间接相关税收包括营业税、城市维护建设税、企业所得税、印花税等。
1.直接相关税收政策对房地产定价的影响。
土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、房产税这五种税收无论是对于发达国家还是发展中国家来说，都占据着重要位置。土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税是国家参与房地产价值分配的重要环节。土地增值税反作用于房屋定价，价格的高低决定增值额适用的土增税率。城镇土地使用税的征收是直接计入费用的`，换言之增加了间接成本。耕地占用税和契税都是拿地环节征收的直接税种，属于直接成本。这里的房产税指的是物业税，目前只在国内几个大城市试点，试点城市的房屋定价，要受房产税征收条件直接影响。需要注意的是，房产税确实能使房地产市场平稳发展，但是调控政策至少要持续一年以上，房地产市场主体才能调整预期，从而更好地发挥政策的导向作用。此外，房产税对房地产市场的供给和需求均有抑制作用，不能寄希望于房产税大幅降低房价。只有进一步研究如何使房产税与土地政策、货币政策、利率政策、信贷政策等传统的房价调控措施配合使用，才能达到调控目的。同普通的商品相比，商品房除了具有居住功能外，还有保值和增值的功能。在今后相当长的时间内商品房的价格只会上升不会下降，这是由房地产价格的刚性性质决定的。而如果提高加房地产这五项税收的征收比例，将会提升房屋定价，购买需求自然也随之减少，然后受杠杆效应影响，在一段时间后，房屋的定价也会有所下降，因此，房地产这五种直接税收对房地产定价有着较为直接的影响。
2.间接相关税收政策对房地产定价的影响。
间接相关税收政策包括营业税、城市维护建设税、企业所得税、印花税等。之所以说这些税种会对房地产的定价产生间接的影响，是因为房地产是一个牵涉范围极广的产业，正因如此，营业税、城市维护建设税、企业所得税、印花税的征收会在一定程度上增加房地产企业的成本，会在一定程度上抬高或降低房地产的定价。但是比起土地税收，房屋买卖或者出租中所征收的税收，对房地产定价的影响较小，因此这些税收对房地产的定价产生间接的影响。值得注意的是，虽然这些税收有着间接的影响，也要认识到政府征税是对收入的再次分配，使社会更为公平公正。相反，如果政府减少甚至取消征收这些间接影响房地产定价的税种，也将使得房地产市场趋于混乱，房地产价格会再次上涨。
三、房地产税收与房地产定价的关系
房地产征税是房地产在整个开发、买卖中的重要环节，房地产税收作为房地产中的重要经济链组成对房地产的定价自然也有着十分重大的影响。从供求来看，房地产税收的多少（比率）将会直接影响到房地产市场的供求变化。征税比率上升，房地产价格上升，房屋需求量下降。就房地产成本来看，房地产税收的征收多少最终会反映到房地产的定价中。从房地产收益来看，税收其实是再一次的利益分割，它最终决定了各个“人员”（政府，房地产商，土地持有者等）从中最终获得的利益。而房地产商将以此为依据最终确定房屋的最终定价。
1.房地产税收影响市场供求。
一方面，政府通过税收的手段向房地产开发商征税，这就在一定程度上提高了房地产的开发成本，房地产企业在保持利益不变的条件下只能提高房地产的定价，消费者权衡利弊后，一部分人就会放缓购房计划，因此最终会使得市场的需求减小。经一段时间后，房地产企业所获得的收益减少，为了回笼资金进行下一步的投资，往往会对房地产的价格进行调整，适当降低房地产的定价，这又将提升消费者的购买热情。反之，如果政府减少税收，那么开发商有了更大的利润空间，便会让利一部分给购房者，市场进而变得更加火热。经过一段时间，在价格杠杆的调节下，出现供小于求时，价格又会有所上浮。
2.房地产税收影响房地产开发成本。
税收和建材、工人工资投入、工地设施使用等同属于房地产的开发成本，房地产的定价也跟这些因素息息相关，也就是说，开发商在前期垫付的税收最终会转移到每一个购房者的头上，这被称为转嫁效应。房地产的税收增加，房地产的成本也会随之增加，紧跟着房地产的价格也会有所上浮。但是在市场经济环境中，这样的上浮在其他因素的影响下常常表现得不是很明显，但是它确确实实影响着房地产的定价。
3.房地产税收影响着房地产的收益。
税收是政府促进社会公平的重要手段，因此政府利用房地产税收对房地产的整体收入又做了再一次的切割，这样的切割能够有效减少投机取巧获取利益情况的发生，同时它也决定着房地产利益的最终分配。房地产开发商是税收过程中最为重要的一环，税收对他们的收益影响十分巨大，对于动辄营业额达几千万甚至上亿的房地产开发商，税率的一点上浮或者下降都会对最终的收益产生巨大影响。因此，房地产商在税率上升时，为了保障自己的利益需求，会进一步提升房地产价格，但是如果税率下降得较为明显，房地产的价格又会有所下降。故而，为了避免房地产价格出现较大的波动，房地产税率都会保持较小的变化。
四、结语
通过上文的分析可知，房地产的价格变动对于人们的生活有着较大的影响。要稳定房价，保障房地产市场的平稳运行就需要对影响房地产定价的因素进行分析，探究税收与房地产定价的关系所在。
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