浙江房地产的经济新常态特征与发展建议论文
新常态是中央对我国当前经济增长阶段变化规律的深刻认识。如何正确认识经济新常态，把握经济新常态下的房地产市场脉络，促使房地产市场健康发展，已成为社会热点问题，值得我们思考研究。本文以房地产市场为研究对象，结合全省720位购房者、115家房地产企业问卷调查，阐述经济新常态下浙江房地产市场发展的变化特征，以寻求适应经济新常态的发展机遇，提出主动适应经济新常态的对策建议。
浙江房地产市场发展特征
减速换挡成常态。2002年以来随着经济高速增长，浙江房地产开发投资增幅也大幅攀升，2002年-2009年全省房地产开发投资年均增长17.5%,2010年和2011年同比增幅高达34.2%和47.9%;2012年后随着发展速度的趋缓，房地产开发投资增速开始下滑，2014年浙江房地产开发投资7262亿元，同比增长16.8%,增速较上年回落2.1个百分点，较增幅最高的2011年回落31.1个百分点。房地产行业高速增长时代难以为继，减速换挡发展将成为新常态。
市场供过于求成常态。经过十多年的发展，房地产市场住房短缺时代已经结束，居民住房拥有率不断提高，浙江人均住房建筑面积从2002年的21.1平方米提高到2013年的38.8平方米，年均增长7.6%.房地产市场呈现供大于求的运行态势，库存量不断增加，去库存周期逐渐延长。截止到2014年12月，浙江11个设区市新建住宅库存套数为303910套，较2014年2月份的库存量增加54.5%.按2014年新建住宅月均销售量计算，消化现有市场总库存的去化周期需要20个月。
自住需求入市成常态。随着房地产市场未来收益预期下降，居民对住房消费日益理性，首次置业比例增大。据对全省房地产市场调查数据显示，53.4%的被调查者是首次置业，38.8%的被调查者是二次改善置业，刚性和改善性需求成为市场主体。
行业分化成常态。随着房地产市场竞争加剧，2013年浙江房地产开发项目企业总数首次减少至 6114家。《2015中国房地产上市公司测评研究报告》显示，2012年以后，房地产市场分化程度不断上升，行业内洗牌加速。2014年，沪深证券市场涉及房地产业务的.上市公司不足200家，5年间超过100家企业退出房地产业务经营领域。
浙江房地产市场发展面临的问题
消费贷款政策执行难到位。2014年起公积金个人住房消费贷款的额度虽然有提高，但由于公积金总额度缺口较大，部分城市审批与放贷时间被无限期延长，造成部分开发商不能实施公积金贷款购房业务，损害了开发商及购房者的权益。
房地产企业资金压力增大。2010年以来，各商业银行陆续收紧房地产领域贷款，使房地产融资渠道变得狭窄。至2014年，浙江房地产企业国内贷款占本年资金来源的比例从2003年的28.5%下降到13.9%,而自筹资金和其他资金来源占本年资金来源的比例从71.1%上升到79.8%.据对房地产市场调查数据显示，52.0%的被调查企业表示资金紧张。
新建商品住宅市场去库存压力增大。截止到2014年12月底，浙江省新建商品住宅库存套数为303910套，若以2014年全省新建商品住宅月均销售15129套测算，库存去化周期高达20个月。另一方面，区域化结构性矛盾导致不同地市间库存量呈现高低不一的分布格局（见表1），部分城市库存去化压力明显偏大。如湖州、绍兴、台州等城市去化周期超过30个月，远高于浙江省平均水平。
房价相对偏高。2004年浙江城镇居民房价收入比为4.5,之后不断扩大，到了2010年达到最高峰（12.0），之后缓慢下降，但2014年浙江城镇居民房价收入比依然高达10.7.
地方政府对土地财政依赖度过高。土地出让金收入作为地方财政收入的重要组成部分，地方政府对其依赖度过高，使地方政府成为追求利润的市场主体。如2013年，宁波市土地出让金收入734.1亿元，占当年全市财政收入的27.5%;金华市土地出让金收入174.1亿元，占全市公共财政收入的30.1%.
土地供应缺乏长期规划。2013年，在浙江房地产市场升温的背景下，土地市场交易异常火热，土地供应量和成交量大幅增加，从而导致2014年以来浙江商品房库存的高企。据对全省房地产市场调查数据显示，23.5%的被调查企业认为政府供地计划不合理。
浙江房地产市场发展机遇
新型城镇化战略机遇。截止到2013年，浙江城镇化率达到了64%,超过全国平均水平11个百分点，但距离70%的高度城镇化标准仍有6个百分点的差距。据相关资料测算，浙江城镇化进程带来的潜在住宅市场需求达到110万套（以三口之家作为一户计算）。从另一个角度来看，浙江仍有2000万农村居民，如果通过"集中安置"或者"货币补贴"等方式将他们由农村民转为城镇居民，使他们能居住到城镇，享受城市功能的便利与福利。只要有 10%的农村居民进入城市，就会带来近70万套的住房需求。
居民收入增长带动的新机遇。随着居民收入的不断提高，用于住房消费的开支越来越大，对居住品质的要求越来越高，居民改善性住房需求会逐渐旺盛，而当前与户籍挂钩的学区房制度更会助推这一需求。以第六次人口普查资料计算，35-49岁的中年人口约1537万人，假设20%的人群有改善性需求，按照目前的城镇化率计算，则潜在的改善性住房需求达到95万套。
制度改革带来的新机遇。浙江农房集聚改造、棚户区改造与危旧住房治理等针对特定人群的住房改善政策进一步实施或加码，给房地产市场提供了巨大的潜在消费动力。据统计，浙江2013年至2017年间需改造的棚户区住户约80万户，平均每年约有16万户的改造需求。
货币宽松政策带来的新机遇。货币政策的调整带来的新机遇。假设购房者商业住房贷款金额为200万元，贷款期限为30年，每月等额方式还款。2014年11月22日五年以上贷款利率为6.15%,本息合计还款438.6万元；中国人民银行自2014年11月连续多次降息后，2015年8月26日五年以上贷款利息调整到5.15%,该贷款本息合计下降到393.1万元，总还款金额下降了45.5万元。
浙江房地产市场发展对策
完善"双向调控"措施，解决市场高库存量。各地政府可以停止建设经济适用房，而通过回购商品房方式补充公租房房源和棚户区改造用房；鼓励刚性消费需求，在公积金、个人房贷、购房补贴、普通住房标准、人才引进、落户等方面继续出台措施，重点鼓励"以小换大"和"以旧换新",支持"刚需"人群购房置业，实现"住有所居"的愿望。
细化"分类调控"政策，防止一刀切。根据对于不同城市特性进行"分类指导",根据各地房地产市场差异，分化政策导向，进行精细化调控。外来人口较多、房价较高的杭州等一线城市，应对市场投资性需求、投机性需求进行适度的调节和控制；对于绍兴、嘉兴、湖州等外来人口较少的城市，政策应继续允许一些定向宽松的措施出台，对改善型购房和刚需购房在贷款利率、首付比例、税费等方面予以"优惠",加快去库存步伐。
完善信贷政策体系，改善市场资本环境。金融部门应完善和落实差别化信贷政策，继续支持首套房贷、普通住房贷款、二套改善需求等合理的自住需求，加大商业银行落实政策力度，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，适当的提高首套房贷利率折扣；提高金融服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。用好用足公积金，全面清理住房公积金使用障碍和门槛，扩大"公转商"贴息贷款试点，提高缴存职工的实际可贷款额度，支持异地购房公积金贷款。
实施科学的税制改革，摆脱"土地财政"依赖。结合地方税收体系在"营改增"背景下的改革契机，进一步优化房地产税收体系，明确地方政府对房地产税改革充分的产权激励，赋予其有效剩余控制权和清晰的剩余索取权，解决地方政府"土地财政"转型阵痛问题。本着"简税制，宽税基，低税率"的改革原则，逐步实现房地产税的环节转变，稳定地方财政收入来源。
合理规划土地供给，防止土地"大小年".落实土地供应市区"一盘棋"的机制，参照近三年销售平均面积，初步确定出让总量，将当前市场住宅库存量纳入统筹安排土地的考虑因素之一。合理编制土地出让计划和时间表，确定库存预警线，若库存高于预警线，则及时调低土地出让量，放慢出让速度；若库存低于预警线，则及时增加土地出入量，加快出让速度。
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