住房抵押贷款担保的功能与负面效应分析论文
论文导读:功能是降低购房借款人的首付款比例，但它可能会增加交易成本和社会成本，并诱发借贷双方的道德风险，从而降低个人住房抵押贷款市场的效率，乃至造成社会整体福利的减损和引发新的社会分配不公。
论文关键词：个人住房抵押贷款担保，功能，负面效应
我国自1990年代起即已开始着手建立个人住房抵押贷款担保机制，目前既有按《住房置业担保管理试行办法》的规定而设立的住房置业担保公司为借款人提供的保证担保，也有商业保险公司为借款人提供的个人住房抵押贷款保证保险，[①]但与其他国家和地区相比，我国这两种形式的个人住房抵押贷款担保机制的主要功能是为了保护贷款人的利益，借款人无论是申请住房置业担保，还是投保个人住房抵押贷款保证保险，都不能获得贷款人本应给予的在贷款条件方面任何优惠，当事人之间的权利义务配置严重失衡。[②]2003年8月国务院发布的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》明确提出，完善个人住房抵押贷款担保机制，研究建立全国个人住房抵押贷款担保体系。但近年来，国内相关的理论研究却依然十分冷清和薄弱。[③]不少学者对个人住房抵押贷款担保功能的认识仍局限于一般民事担保的范畴，甚至存在不少误解，如将个人住房抵押贷款担保与个人住房抵押贷款有关的保险相提并论等。本文拟对个人住房抵押贷款担保的概念、功能及其负面效应等基本理论问题进行比较全面和深入的分析，以期为我国个人住房抵押贷款担保体系的构建和完善有所裨益。
一、个人住房抵押贷款担保的内涵与特征
个人住房抵押贷款担保与个人住房贷款、个人住房担保贷款、个人住房抵押贷款等概念紧密相连。
个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买住房的贷款。[④]与一般消费性贷款相比，个人住房贷款具有贷款额度大和贷款期限长等特点。为了保证贷款债权的安全，防止由于借款人不按期偿还贷款本息而遭受损失，贷款人在发放个人住房贷款时，除了要求借款人按规定支付一定比例的首付款外，通常还要求借款人提供某种形式的担保，如抵押、质押或者保证等，当借款人不按期偿还贷款本息时，贷款人可依法处理其抵押物或者质物，或者要求保证人承担偿还贷款本息的责任，此即为个人住房担保贷款。由于住房具有固定性、保值性和增值性等特点，贷款人在发放个人住房贷款时，一般要求借款人以其所购住房作抵押。因此，个人住房贷款通常又被称为个人住房抵押贷款。但住房是一种特殊的不动产，其价格高昂，特别是对大多数中低收入者和积累较少的年轻人而言，其购买住房的主要障碍就是难以一次性支付数额不菲的首付款。个人住房抵押贷款担保就是指由依法设立的机构或者组织为合格借款人申请高比例（低首付）的个人住房抵押贷款而与贷款人签订保证合同，当借款人不按期偿还贷款本息时，由该机构或者组织承担约定的清偿责任的信用担保行为。它具有以下几个方面的特征：
第一，个人住房抵押贷款担保的主体是依法设立的机构或者组织，而不是一般的自然人。这种依法设立的机构或者组织既可以是政府机构，如美国的联邦住宅管理局和退伍军人事务部等；也可以是政府出资设立的独立于政府之外的法人实体，如加拿大的抵押贷款与住房公司、香港的抵押证券公司等；还可以是以营利为目的的商业性保险公司，如美国的联邦抵押保险公司和通用资本抵押保险公司等都是专门从事个人住房抵押贷款担保的的商业保险公司。
第二金融论文，个人住房抵押贷款担保是一种保证担保，或者说信用担保行为。也就是说，担保机构在提供担保时，并不需要提供特定的财产，而是以自身的信用或者说一般财产作担保。贷款人之所以接受这种担保方式，是因为担保机构本身具有较高的信用，它们有的是政府机构，以政府信用作保证；有的虽然不是政府机构，但却是由政府出资设立，隐含着政府信用；有的虽然是商业性保险公司，但法律对其设立了较高的市场准入门槛，而且其在风险管理方面具有特殊的专业优势，还须接受政府的严格监管，资信度较高。
第三，个人住房抵押贷款担保的主要功能是为借款人申请高比例（低首付）的个人住房抵押贷款提供信用支持，即降低购房借款人的首付款比例。[⑤]如在美国，普通个人住房抵押贷款的贷款比例为80%，而由联邦住宅管理局担保的个人住房抵押贷款的贷款比例最高可达97%。在加拿大，普通个人住房抵押贷款的贷款比例为75%，而由抵押贷款与住房公司担保的个人住房抵押贷款，借款额在l8万加元以下的，贷款比例可达90%，最高可达95%。在澳大利亚，普通个人住房抵押贷款的贷款比例为80%，而由住房贷款保险公司担保的个人住房抵押贷款的贷款比例可达97%，甚至可以是100%的全额贷款。
第四，个人住房抵押贷款担保的对象为合格借款人，即具有相应住房购买力，但又未能一次性支付规定比例首付款的借款人。如在美国，借款人申请联邦住宅管理局提供担保的，其月还款额与月总收入之比不得高于29%，月总债务与月总收入之比不得高于41%。在加拿大，借款人申请抵押贷款与住房公司提供担保的，其月住房消费支出与月总收入之比不得超过32%，月总债务与月总收入之比一般不得超过40%。
二、个人住房抵押贷款担保的功能
个人住房抵押贷款担保除了具有担保的一般功能，即保障债权的实现外，还有其特殊的社会作用，主要包括：
1．个人住房抵押贷款担保可在降低贷款人风险的基础上促使其向借款人发放高比例的优惠个人住房抵押贷款。
按个人住房抵押贷款机制，借款人向贷款人申请个人住房抵押贷款，首先得按规定支付一定比例的首付款，然后以其所购住房作抵押；在获得贷款后，借款人须按期偿还贷款本息；在还款期内，借款人一旦停止支付贷款本息，且超过规定的延期支付期限，不论其已偿付的贷款本息有多少，贷款人均有权依法以该住房折价或者以拍卖、变卖该住房的价款优先受偿。从理论上看，随着贷款的不断偿还，借款人所欠的贷款余额不断减少，其在抵押住房中的权益不断增加，即使借款人违约，但由于处置抵押住房所得大于贷款余额的概率不断增加，贷款人遭受损失的可能性也相应地不断降低。因此，在通常情况下，只要借款人按规定支付了相应比例的首付款，并以其所购住房作抵押，即足以保障贷款人的债权安全，[⑥]借款人无须提供其他任何形式的额外担保。个人住房抵押贷款担保的机理在于：借款人在贷款人原定的贷款条件之外向担保机构支付一定比率的担保费建立“担保基金”，为贷款人提供担保，使得贷款人的风险得以转移、分散或者降低，贷款人即有义务在原定贷款条件的基础上给予借款人一定的优惠。从经济学的角度看，贷款人对资金的时间价值和风险价值行使管理权并获取相应的收益，其贷款利息收入包括源于时间差的利息收入和源于风险的利息收入；担保机构为贷款人提供担保，使贷款人的风险得以转移，担保机构即应有权获得贷款人发放的贷款资金中相应的风险价值收益权；而担保机构为贷款人转移和分散风险的基础是借款人缴纳的担保费，因此，担保机构应当将其从贷款机构获得的风险价值收益权转移给借款人，即借款人有权获得贷款人在贷款条件方面给予的优惠。如在美国，1930年代的普通个人住房抵押贷款的贷款比例为50-60%，贷款期限通常为3-5年；而由联邦住宅管理局担保的个人住房抵押贷款的贷款比例最高可达80%，贷款期限均为20年，且利率固定。1970年代中后期，普通个人住房抵押贷款的贷款比例为80%，年利率为10%；而由联邦住宅管理局担保的个人住房抵押贷款的贷款比例可达85%-95%，年利率为5%。到了1980年代，由联邦住宅管理局担保的住房抵押贷款的贷款比例进一步提高，最高可达97%，贷款期限可达30年。
2．个人住房抵押贷款担保可促进个人住房抵押贷款的标准化和同质化金融论文，为实现个人住房抵押贷款证券化提供前提和基础。
个人住房抵押贷款的显著特征就是贷款期限较长，而贷款机构的资金主要来源于企业存款和居民储蓄存款等短期资金，这种“短存长贷”的资产负债结构将使贷款人面临较大的流动性风险。如果形成了发达的个人住房抵押贷款二级市场，贷款人可将其持有的个人住房抵押贷款债权转让给其他投资者，这样贷款人不仅可以提前收回贷款，以获得资金进行下一轮贷款，而且可将其面临的违约风险、利率风险、通货膨胀等一系列风险分散和转移给其他投资者，个人住房抵押贷款证券化即是实现这一目标的重要途径的和手段。
个人住房抵押贷款证券化1960年代末发源于美国，属资产证券化的一种，它是指将金融机构发放的可以产生稳定的可预见的未来收入的个人住房抵押贷款，按照某种共同特质汇集成一个组合，并通过一定的技术手段把这个组合转换为可以在资本市场上流通的有固定收入的证券的过程。个人住房抵押贷款证券化对基础资产，即个人住房抵押贷款有特定的要求，如可以产生稳定的、可预测的现金流收入；原始权益人已持有一段时间，且信用记录良好，违约率和损失率较低；债务人数量众多且地域分布广泛，相关数据容易获得；具有标准化的合约文件，且有很高的同质性等。但一般个人住房抵押贷款的对象为千千万万个购买自有住房的'居民个人和家庭，每个借款人的资信、财产和收入状况等各不相同，个人住房抵押贷款的资产质量参差不齐，风险复杂，投资者往往并不愿意购买。而由专门机构担保的个人住房抵押贷款则不同：一是担保机构提供担保一般都是有条件的，如对每套住房的最高贷款限额、贷款的偿还期限、借款人的债务与其收入之间的比例等一般都有严格的规定，从而使贷款人在发放贷款的条件和程序等方面尽量做到规范化和标准化。二是担保机构提供担保可以使不同风险的个人住房抵押贷款实现同质化，从而为个人住房抵押贷款债权的集中出售提供有利条件。如美国联邦住宅管理局和退伍军人事务部在为个人住房抵押贷款提供担保时，其严格的审核条件和规范的担保程序不仅降低了个人住房抵押贷款的信用风险，而且促进了个人住房抵押贷款的标准化和同质化，为个人住房抵押贷款证券化奠定了前提和基础；以联邦住宅管理局和退伍军人事务部提供担保的个人住房抵押贷款为基础发行的个人住房抵押贷款证券被视为与美国国债同质的债券，在个人住房抵押贷款二级市场上成为广大投资者竞相追逐的投资品种。
3．政府为个人住房抵押贷款提供担保，[⑦]是政府对个人住房抵押贷款市场进行间接干预和调节的重要手段，它有利于在充分发挥市场机制作用的基础上实现政府的住房政策和目标。
个人住房抵押贷款可有效填补居民即期住房消费支付能力与住房价格之间的缺口，克服居民面临的流动性约束，实现居民住房购买力的跨期转移，促进居民的住房消费。当今世界，凡是住房问题解决得比较好的国家，无不通过发展个人住房抵押贷款市场来促进住房的商品化和自有化，以满足居民的基本居住需求，改善居民的居住条件，提高居民的居住水平。但与其他市场一样，现实中的个人住房抵押贷款市场也存在着“失灵”的问题，如广大中低收入者资产积累较少，其就业、收入、健康和婚姻等方面的某些微小变化就可能使他们丧失偿还能力，违约风险较大。贷款人为了防范风险，往往采取谨慎的态度，实行拒贷或者少贷的政策，或者提高贷款条件，如规定较低的贷款额度、较短的贷款期限和较高的贷款利率等，以致最需要得到贷款的中低收入者很难从贷款机构获得其购买住房所需要的贷款。个人住房抵押贷款市场的“失灵”，客观上需要外部力量的介入，才能实现住房金融资源的有效配置。
从各国实践来看，政府对个人住房抵押贷款市场的干预有直接干预和间接干预两种方式。直接干预是指政府通过特殊的融资手段，直接为中低收入者购买住房提供资金支持。如日本的住宅金融公库、巴西的国家住房银行、印度的住房与城市发展公司、新加坡的中央公积金局等都是政府设立的直接参与个人住房抵押贷款市场活动的专门机构。采取这种干预方式，政府须承担筹集、管理和运营大量资金的重负；而且这种干预方式很可能会损害个人住房抵押贷款市场的公平竞争，导致住房金融资源配置效率的扭曲。间接干预是指政府为中低收入者购买住房实行税收优惠，提供财政贴息或者贷款担保等。这种干预方式有利于充分利用和发挥市场机制在住房金融资源配置方面的基础性作用，维护住房金融市场的竞争秩序和竞争效率。政府为中低收入者购买住房实行税收优惠或者提供财政贴息，相当于增加了借款人的可支配收入，可提高中低收入者的住房支付能力，但它需要政府有比较充足的财力，有能力给予住房消费者以广泛而直接的现金补贴。贷款担保则是政府为具有一定住房购买力的中低收入居民提供的一种信用支持，其目的是以政府信用增强、补充和提升中低收入者的信用，改善和调节住房金融市场的交易条件，鼓励和引导金融机构以较为优惠的条件向中低收入者发放购房贷款，支持中低收入者通过市场化途径解决其基本的居住需求。与税收减免和财政贴息等现金补贴相比，贷款担保是一种更为间接和市场化的补贴方式，政府只须少量财政资金即可带动几倍，甚至数十倍的银行资金投向中低收入者，可最大限度地扩大财政资金的支持面，提高财政资金的使用效率。此外，政府还可根据经济形势和住房市场供求关系的变化，通过对担保政策的动态调整实现对住房市场的宏观调控。如当住房市场不景气时，政府可以通过放宽担保条件的方式，扩大住房需求，刺激住房消费；反之，当住房市场“过热”时，政府可以通过收紧担保条件的办法，抑制住房需求金融论文，控制住房市场的过快发展。这种间接调控方式可在不损害市场机制作用的前提下，实现政府的住房政策和住房目标。
三、个人住房抵押贷款担保的负面效应
个人住房抵押贷款担保在提高个人住房抵押贷款市场效率，优化住房金融资源配置的同时，也可能会产生一些消极或者负面的社会效应，主要表现为：
1.个人住房抵押贷款担保可能会增加交易成本和社会成本，从而降低个人住房抵押贷款市场的效率。
在个人住房抵押贷款市场，由于信息不对称，贷款人无法全面了解借款人的财产、收入、负债和信用状况，或者在贷款发放后不能对借款人的收入和负债变动情况进行有效的监督和检查，贷款人只能根据借款人的平均违约风险概率来决定使其利润最大化的贷款规模、贷款利率和贷款条件。由于贷款人对借款人违约概率的预测与借款人实际的违约概率总会有一定差距，信息不对称情况下的贷款供给就会小于信息对称条件下的贷款供给，从而导致信贷配给。[⑧]引入专业化的信用担保机构，为借款人向贷款人提供担保，当借款人不履行债务时，由担保机构履行代偿责任。在这种信贷交易中，贷款人虽然对借款人是否履约缺乏足够的信息，但它对担保机构的履约能力是放心的；而担保机构之所以愿意为借款人提供担保，是基于它对借款人履行债务的能力和意愿较贷款人有更多的信息优势，因而可以认为担保机构与借款人之间的信息是基本对称的。可见，信用担保提高信贷市场效率的理论前提是，信用担保机构的介入有助于完善信贷市场的信号机制，克服或者修正信贷市场的信息不对称状态。但在实践中，与贷款机构相比，担保机构并不一定在获取借款人的信用信息等方面更占优势；相反，在通常情况下，借款人一般在其贷款的金融机构开有结算账户，贷款机构可通过结算账户来了解借款人的信息，并有可能对其信用情况进行日常监督，而担保机构一般并不具备这样的信息优势，特别是由政府出资建立的担保机构往往缺乏信息收集的激励机制和动力，并不一定比金融机构更为关心贷款质量。如果担保机构没有能力和动力对借款人的信用风险进行甄别和监督，则存在于贷款人与借款人间的信息不对称同样存在于担保机构与借款人之间，借款人的信用风险并没有因为担保机构的担保而得以消减，而只是从贷款机构转移到担保机构而已，并且由于担保这一中间环节的存在和担保机构自身运营所需耗费的社会资源，反而会增加借贷双方的交易成本和社会成本，进而降低整个信贷市场的效率。
2.个人住房抵押贷款担保可能会诱发借贷双方的道德风险，增加借贷双方实施机会主义行为的可能性。
如上所述，在个人住房抵押贷款市场，担保机构事实上扮演着风险承担者的角色，而风险的减少或者消除则可能引发借贷双方的道德风险，增加其实施机会主义行为的可能性：首先，个人住房抵押贷款担保为贷款机构提供了一种在信息非对称条件下分散和转移借款人信用风险的有效途径。由于担保机构承担了大部分甚至全部贷款的连带清偿责任，从而降低了贷款人的贷款风险，贷款机构就有可能采取比较冒险的贷款政策，其贷前调查和资信审查标准就可能会降低，甚至一些本可以由贷款机构通过不放款或少放款的方式来消除或者减少的风险，却因为有了担保机构的担保而使得风险在担保机构体系内重新形成和积累。其次，借款人在获得所需资金后，由于存在担保机构的担保，其还款压力和努力程度也有可能会降低，而贷款机构的贷后监管积极性和监管力度也可能会相应地降低，致使担保机构承担着双重“道德风险”带来的压力。在这种情况下，如果担保机构不能建立起有效的风险内控机制，政府不能对担保机构进行有效的监管，担保机构很可能会成为风险和坏账的集中地，从而引发严重的信用危机，导致经济生活中的“多米诺骨牌”效应的蔓延，影响整个金融体系的安全与稳定。
3.政府为个人住房抵押贷款提供担保可能会增加政府的财政成本和财政风险，影响政府d财政的稳定性，甚至造成社会整体福利的减损和引发新的社会分配不公。在个人住房抵押贷款担保中，贷款人把借款人的信用风险全部或者部分地转移给了担保人，这部分转嫁的信用风险是否会造成担保人的实际损失最终取决于借款人是否违约，而担保人的实际损失也就是担保的成本。当担保的主体是政府时，担保人的成本就表现为政府担保的财政成本，它是造成政府d财政风险的重要来源。当存在沉重的债务负担和流动性不足时，政府有可能会放弃“平稳税收”的原则而增加税收，结果是全体纳税人都得为这种担保贷款买单；而当政府被迫通过增加纳税人的负担来对预算赤字和债务负担融资时，它将付出巨大的成本，并可能使政府未来面临更为严重的债务危机。这种所谓的福利转移可能会引发新的社会分配不公，也许并不是一种最佳的扩大社会整体福利的理想途径。
四、结语
1980年代后，我国开始进行住房制度的改革，居民的住房条件有了较大改善。但近年来，由于房地产市场发展不平衡，住房供求的结构性矛盾突出，住房价格增长过快，居民的住房消费能力与住房价格严重脱节金融论文，以廉租住房和经济适用住房为主体的住房保障体系已经不能完全适应我国住房市场发展的现实需要。如按《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》和《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》的规定，廉租住房和经济适用住房的保障对象均为城市低收入住房困难家庭。[⑨]但实践中还有很大一部分中低收入家庭一方面因不符合相应的保障条件，无法享受到廉租住房和经济适用住房的政策优惠，另一方面又无力购买市场价普通商品住房（主要是无力一次性支付规定比例的首付款），成为所谓的“夹心层”， 住房难问题依然比较突出。在低收入家庭的住房难问题尚未得到根本解决的情况下，中低收入家庭的住房保障必须另辟蹊径。建立个人住房抵押贷款担保机制，由政府出资组建专门的担保机构为具有相应的住房购买力，但未能一次性支付规定比例首付款的中低收入家庭提供担保，促使贷款机构向其发放高比例的个人住房抵押贷款，以降低其购房“门槛”，不失为解决中低收入家庭住房难问题的一种可行选择。这种保障方式不但可以有效避免和克服现行的廉租住房和经济适用住房一次性实物补贴所造成的福利固化和永久化的不公平现象，而且还可以充分发挥担保资金所具有的“四两拨千斤”的“杠杆效应”，最大限度地扩大财政资金的支持面，提高财政资金的使用效率。当然，在构建个人住房住房抵押贷款担保制度时，应当充分考虑其负面效应，严格限定其适用的范围、对象和条件，切实防止其可能造成的各种风险和损失。
[1] 作者吴志宇：男，汉族，江西九江人，1973年生，法学博士（2009年毕业于西南政法大学经济法专业），现为华东交通大学法学系讲师，主要研究方向为经济法学、民商法学。
【注释】
[①] 保证保险不同于一般的财产保险和人身保险，它实质上是由保险公司作为保证人而提供的一种有偿保证。
[②] 在已建立个人住房抵押贷款担保机制的国家和地区（如美国、加拿大、澳大利亚和香港），个人住房抵押贷款担保的主要功能是为借款人申请高比例的优惠个人住房抵押贷款提供信用支持。
[③] 截止2009年底，可在中国知网上查询到的发表于国内各类期刊上的相关论文不仅数量少，而且大多篇幅短小，内容多以介绍性为主。
[④] 参见《个人住房贷款管理办法》（1998年）第2条规定：“个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。”
[⑤] “When a qualified borrower cannot make a20 percent down payment on a home, lenders will often permit a smaller downpayment (as low as 3 percent) and purchase mortgage insurance.”“By mitigatingdefault risk, residential mortgage insurance expands homeownershipopportunities and assists financial institutions in reducing the capital theyare required to hold against low down payment mortgages.”参见http://www.pmigroup.com/index.php;http://www.aiggig.co.in/.访问日期:2009-02-13.
[⑥] 除非房地产市场发生重大逆转，住房价格的下跌幅度超过了借款人在抵押住房中的权益。
[⑦] 这里所说的“政府为个人住房抵押贷款提供担保”包括政府直接担保（即由政府机构作为担保人，为符合条件的特定主体申请个人住房抵押贷款提供担保）和政府间接担保（即由政府出资或者参股设立的专门机构作为担保人，为符合条件的特定主体申请个人住房抵押贷款提供担保）。
[⑧] 信贷配给是指在金融机构给定的贷款利率的情况下，人们对贷款的需求超过了金融机构所能提供的贷款数量。
[⑨] 按国家统计局的城镇家庭收入分组方法，我国城镇家庭依户人均可支配收入由低到高排队，按10%，10%，20%，20%，20%，10%，10%的比例依次分为最低收入户、低收入户、中等偏低收入户，中等收入户、中等偏高收入户、高收入户、最高收入户等七组。
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