- 相关推荐
地产合伙人：合伙人制度崛起
应运而生的合伙人关系
雇佣关系极易导致一方面对另一方面的压制，移动互联网的诞生和发展，实现了每一个个体的自觉性第一次作为矛盾的主要方面在同一个平台演绎，这也就催生了整个社会分工的迭代。
“扁平化”对于传统世界的人群来说是一个新词，却是互联网维度的基底。人人在扁平化的虚拟+现实世界中时刻体验。于是，互联网带动的群体性突变也就倒逼线下商业环境的革新。合伙关系作为一种向阳的律动被大规模曝于阳光之下。
合伙人关系二重构
合伙关系，不仅是领导层级的合伙人制，更是员工层级的合伙人制。先说前者，今天的新经济企业，多在开始就以合伙方式展现，而新经济的拥趸--投资人们也达成共识，没有合伙人的公司他们决不投。徐小平再谈合伙人中也讲到，创业失败共性是创始人心里只有老大却没有老二老三。
至于员工，相应的股权、分红、年终奖等等激励，要做扎实、做落地，让“人民分享到改革开放的成果”才能保证整个公司最强有力的战斗力。画饼充饥的时代已成过往，只有让员工感受到他们是权利的主体，具有当家做主的满足感，也才有公司的未来。同时，员工一层的合伙人制，也表现在交互的自由、协作的自由、信息共享的自由。最根本的一点必须牢记，满足不了员工要求，凭什么要求员工为你卖命?!
2013年5月，陈可辛执导的电影《中国合伙人》票房火爆，三个年轻人同心同德、共同创业，开办英语培训学校实现人生理想的故事颇为励志。
1年后的2014年5月，万科宣布启动股权激励、项目跟投等领域的地产事业合伙人制度，在全国上市房企中开先河。随后，龙湖地产、碧桂园等大房企也推出了合伙人制度，就在上个月，越秀地产宣布位于佛山禅城佛平路的新地块，成为合伙人制度首个试点项目。
不论是万科的核心员工持股，变身公司第二大股东的股权激励制度，还是包括万科、碧桂园、越秀等大房企普遍试行的地产项目跟投制度，让地产项目的管理层、核心员工变为项目小股东，使得他们从单纯的经理人、打工仔，变为话事权变大的公司或项目股东。
在房地产行业竞争白热化，平均利润摊薄的情况下，各大房企正面临前所未有的人才危机，优秀的高管、操盘手不断离职，而各大房企为了提高项目的销售利润率，更为器重企业管理层、员工的能动性，地产合伙人这样的激励机制应运而生。
2月5日，在禅城农历马年的最后一场土地拍卖会上，越秀地产拿下了位于禅城佛平路的一宗3.4万平米商住地，虽然这一地块不算大也并非地王，但作为越秀地产首个地产合伙人的试点项目备受关注，而合伙人制度正风靡各大房企。
禅城区国土部门公示信息显示，位于南海医院对面的这一地块以6.33亿元出让，而引人注目的是，该地块拿地，除了占股98%的越秀地产旗下企业—广州东辉，还有一个占股2%的关联企业—广州越秀仁达八号实业投资合伙企业(有限合伙)，为合伙制企业。
这也意味着，在这一项目，越秀地产的项目管理层和核心员工将从“打工仔”变为“小股东”。根据越秀地产发布的公告，禅城佛平路地块项目，将是越秀地产实施雇员奖励计划所涵盖的首个项目，全体符合资格管理层成员所持股权合共将不超过2%。而这一计划，将被越秀地产推广至其他项目。
在越秀地产之前，已有多家大房企宣布启动形式各异的地产合伙人制度，其中，行业龙头企业万科，去年5月启动了核心员工持股及项目跟投制度两大层面的事业合伙人制，碧桂园也于去年岁末启动了名为“同心共享”的激励机制。
各个公司的做法不尽相同，目标却趋于一致。日前，行业大佬、万科总裁郁亮曾指出，万科的事业合伙人制包括三大方面，一方面是核心员工持股的股权激励机制，第二则是利益共享、风险共担的项目跟投制，第三则是事件合伙人，也就是员工可自建团队去完成某一项工作。
“现在究竟合伙制如何落地，什么样的管理层及核心员工可跟投项目股权，还有待公司总部的通知，还处于制度设计的阶段，但很快就会实施。”上述已探索合伙人制度的上市房企在佛山的地区公司负责人向记者表示，这意味着合伙人制将在佛山上市房企中落地。
在佛山，随着万科、碧桂园、越秀等大型上市房企推行合伙人制度，尤其以操盘手为主的管理层和核心员工角色将转换为持股的小股东，而本地房企距离这一制度创新还有较大距离。
地产专家、佛山汇诚鸿图地产顾问有限公司董事长刘世恩向记者表示，目前大房企都有完善的以经理人为主导的现代企业制度，而佛山本土房企多是老板“话事”的民营企业，老板掌握决策权，经理人制尚不完善，和部分上市房企试行的合伙人制度距离较远。
案例1
万科
合伙形式：项目跟投制度，操作团队必须跟投自己的项目
今年3月，距离万科首次提出建立事业合伙人制度，刚好是一年整。作为率先提出“合伙人制度”的房企，万科企业股份有限公司总裁郁亮在此前接受南都记者访问时直言，所谓合伙人制度推出的最大目的，就是让职业经理人“对待公司的钱就像自己家的钱”。
去年5月，代表万科事业合伙人重要举措的合伙人持股计划启动。代表万科1320名事业合伙人的盈安合伙通过证券公司的集合资产管理计划，并通过深圳证券交易所证券交易系统购入万科A股股份35839231万股，占公司总股本的0 .33%。
在此之后的大半年时间内，盈安合伙11次增持万科股份。万科总裁郁亮最近向媒体披露，目前万科已经有2500多个骨干员工持有了万科超过4%的股票，“虽然不多，但已经相当于是万科第二大股东。”
除了核心员工持股计划，在事业合伙人的方向下，万科也进一步采用了“项目跟投制度”。万科要求项目的操作团队必须跟投自己的项目。其中，员工可以自愿跟投自己的项目，也可以跟投所有的项目。
在万科的实践中，郁亮曾形象地描述称，“以前开两小时的项目决策会现在五分钟就解决了，他自己都愿意拿钱放在里面，那凭什么我们不让他投下去呢，凭什么我们不同意他投资这个项目呢?”
在这样背景下，由合伙人推进的区域公司也有更大的自主权。已经有报道称，万科目前已经完成了合伙人制度的1.0版本，未来的2.0版本和3.0版本，还将把产业链的上下游、资金方、土地方，以及总包、设计、营销等都变成合伙人，类似于互联网的众包、众筹。
案例2
碧桂园
合伙形式：集团董事、副总裁、中心负责人及区域总裁、项目经理强制跟投，员工可持股15%
在推出合伙人制度之前，碧桂园就曾于2012年度，推出过名为“成就共享”的激励机制，而去年年末，碧桂园又将这一制度升级，名为“同心共享”，为项目跟投制度，员工最高可跟投15%的股权比例。
根据碧桂园去年12月披露的信息，从2014年10月起，碧桂园所有新获取的项目均采取跟投机制，即项目经过内部审批定案后，集团投资占比85%以上，员工可跟投不高于15%的股权比例，共同组成项目合资公司。
这一跟投制度中，除了集团董事、副总裁、中心负责人及区域总裁、项目经理需要对项目强制跟投外，其他员工在不超过投资上限的前提下也可自愿参与项目跟投，其中区域总裁、项目经理等仅需投资自己区域的项目，占比不高于10%，集团员工可投资所有项目，但占比不高于5%。
这一跟投制度也规定了回报机制：当项目获得正现金流后，利润就可分配，所得利润可用于投资下一个项目，也可交给集团公司有偿使用;项目有盈利时，可进行分红;但如果项目出现亏损，参与者不可退出。值得注意的是，在项目投资期间，参与者则进出自由。
这无疑是一种利益风险共担当的制度。而此前实施的名为“成就共享”的激励计划中，项目经营管理人员将最终根据项目资金回笼速度和所创造的净利润获得奖励，净利润越高，资金回笼越快，能分到的奖励就越高，除现金奖励部分外，获奖项目还可以获得股权激励，而此次合伙人实施范围扩大到碧桂园所有的员工。
案例3
越秀地产
合伙形式：管理层持股不超股权总额一成
作为广州市国资委旗下的港交所上市房企，越秀地产是国企背景房企中首个尝鲜推行合伙人制的房企。在今年2月，其拿下佛山禅城佛平路地块后，就将这一全新项目，作为合伙人制度的试点项目。
在2月5日，越秀地产发布的拿地公告中，越秀地产就透露佛山禅城佛平路项目首次设立雇员奖励计划，该项目管理团队成员及核心员工将参与对项目公司的股权投资，目的是令项目管理层成员的利益与本集团的利益保持一致。
这份公告指出，越秀地产并无公司董事或最高行政人员或公司发行人层面的任何其他关连人士将参与该计划;而合资格管理层成员就一个项目所做投资的总额可能各不相同，但每间项目公司全体合资格管理层成员所持的股权合共将低于其股权总额的10%。
公告指，就开发佛山禅城佛平路地块项目而言，全体合资格管理层成员所持的股权合共将不超过2%。作为首个试点项目，合伙人在佛山禅城佛平路地块的持股比例并不高，探索意味浓郁。
不论是合伙人制的实施范围，还是合伙人在项目中的占股比例，越秀地产的合伙人制比万科、碧桂园的都略显保守。而在今年2月底，越秀地产在香港召开的2014年业绩发布会上，集团董事长张招兴也透露，现阶段只是项目层面的跟投制度尝试，接下来还会在上市公司层面结合股权激励探索事业合伙人制度。
【地产合伙人：合伙人制度崛起】相关文章：
合伙人制度范本03-27
什么是合伙人制度04-21
设计公司合伙人制度05-17
合伙人制度：完不成目标应心甘情愿受罚04-22
合伙人变更决定书样本03-01
工程合伙人协议书（精选10篇）04-21
房地产公司规章制度12-24
房地产客户管理制度06-09
地产营销方案03-17