物业管理方案(精选15篇)
为了确保工作或事情顺利进行，往往需要预先制定好方案，方案是计划中内容最为复杂的一种。写方案需要注意哪些格式呢？以下是小编为大家整理的物业管理方案，仅供参考，希望能够帮助到大家。
物业管理方案1
为进一步加强物业管理工作，提高物业管理水平和服务质量，改善人们群众的生活和工作环境，建立物业管理长效机制，根据国务院《物业管理条例》和《大连市实施〈物业管理条例〉办法》等有关规定，结合我区的实际情景，制定以下实施方案。
一、创新机制，构筑适应城市发展的物业管理模式
按照“重心下移、属地管理、条保块管、综合协调”的原则，在我区率先构建与现代城市管理相适应的物业管理新体制。明确街道办事处和社区居委会在住宅区管理中的主体地位，充分发挥社区基层组织与业主自治组织的作用，各职能部门履行各自职责范围内的工作，建立辖区内物业管理的监督、协调、考核工作体系和工作机制，实现社区建设与物业管理相互促进、共同发展。
(一)房管部门是物业管理的行业主管部门，负责监督、指导物业管理工作
1、拟定物业管理发展规划、发展目标及工作思路，制定相关配套;
2、负责专项维修资金的归集，会同财政部门制定专项维修资金的使用方案，同时做好监督管理和检查工作;
3、落实物业管理项目的招投标制度，组织物业管理行业的检查、考核和人员培训工作;
4、监管物业服务企业，规范物业管理服务行为，调处物业管理重大纠纷案件。
(二)街道办事处负责具体实施辖区内住宅区的物业管理综合协调和监督管理工作
1、负责所辖区域住宅小区物业服务企业日常工作的指导和监督，续筹与使用审核物业维修资金、检查考评物业服务质量、交接监管物业管理项目，参与辖区物业管理招投标、查处物业管理违法行为、新建住宅区公共配套设施竣工验收、物业服务企业资质审核、物业管理区域划分;
2、牵头组织召开业主大会，成立业主委员会，负责指导、监督业主大会、业主委员会日常运作;
3、负责将住宅区物业管理作为社区居委会重要工作之一，融入社区综合管理;
4、协调处理辖区内物业管理方面的投诉和信访工作;
5、物业服务企业退出物业管理区域后，业主大会尚未选聘出物业服务企业的，由街道办事处负责协调城建部门委托经核准的生活垃圾经营性处置单位负责环境卫生工作，物业公用设施设备、场地需要维修养护的，组织利益相关的业主按照规定使用专项维修资金维修，没有专项维修资金或者专项维修资金不足的，组织利益相关的业主自筹。
(三)社区居委会在街道办事处的领导下，协调业主委员会，配合物业服务企业实施物业管理。
协调辖区内的物业管理活动，组织业主委员会制定管理公约、业主大会议事规则，协调业主和物业服务企业之间的关系，规范物业服务行为。
街道办明确分管领导，根据辖区规模和工作量配备落实相应的管理人员和工作经费并指定村委会代行社区居委会职责，待街道和社区组织机构建设完善全面落实此项工作。
(四)公安、经发、财政、规划、城建、社管、执法、工商、环保、技术监督等各职能部门各司其职，做好以下工作：
1、公安局负责物业服务企业保安人员的行业管理，负责指导、支持业主大会、业主委员会和物业服务企业落实各项治安管理措施，督促物业服务企业做好公共秩序维护工作，定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查和指导，依法处理物业管理区域内破坏消防设施的行为;
2、经发局负责我区物业服务费收费管理和机动车停放服务收费管理，查处物业服务企业违规收费行为;
3、财政局负责物业管理工作必要的财政资金的配套落实;
4、规划局负责物业管理区域内建筑外立面、搭建、开挖地坪的审批、监管;
5、城建局负责对物业管理区域内市政、绿化等建设期的监管;
6、社管局负责参与对业主大会和业主委员会的监督管理，负责住宅小区二次供水的监督管理;
7、执法局负责行使对物业管理区域内综合执法职能;
8、工商局负责查处物业管理区域内非法行为和无照经营行为，对利用住宅或车库作经营(办公)场所的不予核发营业执照;
9、环保局负责处理物业管理区域内的除交通、社会噪声源等其他已经环保审批的三产等企业噪声、油烟、废气等超标行为;
10、技术监督局负责对物业管理区域内特种设备的检验和监督管理。
二、建立物业管理工作联席会议制度
建立管委会领导分管、会议决策、部门协调抓落实的物业管理运行机制和快速反应机制。联席会议成员单位由街道办事处、社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位及各相关职能部门的代表组成。街道办事处为联席会议召集人。
(一)联席会议主要协调下列事项
1、业主委员会和有关部门不依法履行职责的情景;
2、物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题;
3、物业管理区域内发生的突发事件;
4、物业管理与社区管理的衔接和配合;
5、物业管理区域划定后的调整;
6、因欠缴物业费、调整物业费价格、共用部位及物业管理用房租赁收益等引发的纠纷、矛盾;
7、业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理问题发生的争议;
8、需要协调的其他物业管理事项。
(二)联席会议议事议程
1、街道办事处无法独立协调解决的重大问题、难点问题，可召开物业管理联席会议。一般问题应自接到问题反映之日起3日内组织召开，应急问题须随时召开;
2、联席会议召集人根据反映问题所涉及资料，书面通知各职能部门，明确事件发生情景、联席会议协调问题、会议时间及地点、参加人员等;应急问题需多部门协调的，可电话联系各部门负责人指派与会人员及时召开物业管理联席会议;
3、联席会议所涉及的单位需按照通知要求及时参会，对反映的实际问题认真研究，提出解决方案，制定具体措施，明确职责人及解决问题的时限;
4、会议团体议定后，由街道办事处负责整理联席会议记录并构成会议纪要，同时负责相关资料的整理、存档、备查;
5、街道办事处负责议定事项的督促、落实，并将最终落实情景以简报形式发至各参会单位。
三、加强管理，推进物业管理市场化进程
(一)开展前期物业管理招投标，实现建管分离
在实施物业企业备案的基础上，全面推行前期物业管理招投标制度，推进房地产开发与物业管理的分业经营。经过公开、公平的市场竞争，实现双向选择、优胜劣汰，提高物业行业整体素质。关于物业管理招投标及前期物业管理的相关规定，由房管部门另行制定。
(二)制定贴合我区实际的物业服务费收费指导标准
由经发局牵头，国土、城建、街道办等单位参与，按照市场规律，经过市场调研，必要时举行听证会，制定出贴合我区实际的物业服务费收费指导标准。对物业服务各单项平均成本价格每年根据物价指数、劳动力成本增长指数等进行客观、科学的调整，定期向社会公开发布，建立质价相符的收费机制。
(三)全面贯彻执行交接验收制度
为减少建设单位的开发遗留问题，降低物业服务企业的管理服务风险，维护业主的共同财产权益，要严格落实《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》(大政发〔20xx〕70号)及我区有关规定，有效化解物业管理的矛盾纠纷，构建和谐互信的物业管理关系。
四、加强领导，健全组织机构
成立长兴岛临港工业区物业管理工作领导小组，组长由分管城建的副主任担任，下设办公室，办公室主任由房管部门主要负责人担任，办公室负责物业管理的日常指导工作，加强对《实施方案》贯彻情景的调查研究，及时协调解决工作中存在的问题，不断完善管理措施。
物业管理方案2
第一章 物业管理要点
1.项目简介：
公寓坐落于 小区总面积： 平方米，共有 幢高楼、总户数 户。 小区现有管理站长 名，保安人员 名，清洁工 名，电梯工 名，、消防工 名，水暖电工 名，绿化工 名。
（一）、秩序管理服务
小区共有 个出入口，每幢楼主进出口值班室设有保安24小时值班，楼旁主进口出入口于早上 点开，晚上 点关闭。因进出口管理难度大如要进行车辆管理就必须增加秩序维护人员。
1.秩序管理服务内容
1.1 小区基本实行封闭式管理；
1.2 实行24小时值班及巡逻制度；
1.3 执行小区内安全巡查，做好防火防盗安全防范工作及巡查时协助记录维修事项，如：照明、漏水等；
1.4 结合小区特点，制订安全防范措施；
1.5 进出小区各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行；
1.6 小区停车有专人疏导，管理有序，排列整齐；
1.7 非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁；
1.8 危及人身安全处设有明显标志和防范措施。
1.9 及时处理小区内各突发事件，必要时疏散人员，及时汇报物业管理部门并做好记录；
1.10 检查小区设施是否完好；
1.11 负责停车场区域的巡查、管理，保证车道畅通，设备、工具装卸区的车辆、人员管理；
1.12 检查进口设备、工具及非开放时段进出人员的凭证，负责人员登记工作；
2.门岗服务
2.1 门岗值岗时要认真、负责，在管理区域门岗实行24小时秩序管理服务；
2.2 在指定岗位，严禁脱岗；
2.3值班人员站姿姿势端正，面带微笑行注目礼，热情回答询问，禁止与他人闲聊。
2.4 外来人员进出管理做好登记
2.4.1 装修施工人员应到管理处办理手续，经核对身份后佩带《施工人员出入证》，方可进入管理区域，离开管理区域应交回《施 工人员出入证》；
2.4.2 对装修施工人员进出状况，每天下午5：00核对一次，保证人、卡数量相符；
2.4.3 非开放时外来人员，应到秩序管理服务处办理手续，佩带《临时出入证》，方可进入管理区域。
2.5 物品进出管理
2.5.1 非开放时大件物品应凭员工签发的出门证，经核对物品名称、数量准确无误后，方可放行；
2.5.2进入管理区域的装修材料或货物在指定地点卸货。
2.6 机动车辆进出、停放管理
2.6.1 对机动车进出管理域区实行出入证制度、登记制度和收费制度，禁止载有易燃、易爆、有毒、有害及有污染物品的车辆进入管理区域。
2.6.2 外来车辆谢绝进入管理区域。
2.6.3 地面停车场车辆停放有序，并做好车辆状况检查，发现漏油、破损等缺陷立即提示车主，并向管理处报告，做好记录。
2.7巡岗服务
2.7.1管理区内实行全年365天24小时全天候秩序管理巡视服务， 确保每2小时巡遍全部公共区域。
2．8 区内巡视
2.8.1 巡视前检查和佩带好对讲机、电筒、笔和巡视记录表，并随身携带装小件垃圾的塑料袋；
2.8.2 巡视内容：走道清洁，公共场所、照明、消火栓、机房、门、窗、装修现场等；
2.8.3 按秩序管理服务处指定的巡视路线巡逻，巡视记录中应记载发现情况及时间。
2.8.4员工需要帮助时，应及时提供服务或通知有关人员到场处理；
2.8.5发现可疑的人和异常的事、物，通过对讲机及时报告，并迅速查明情况，严密监视；
2.8.6 发现装修违规情况，立即向客户指出，及时阻止，并报告管理处做出相应处理；
2.8.7遇紧急情况，按《应急预案》执行；
2.8.8巡视时看到小垃圾及时拾捡，投入就近的垃圾箱内；发现灯熄灭、水管及阀门漏水、煤气管漏气等，应及时通知设备人员修复；
2.8.9巡视结束后，交接巡视器材；
2.9 夜间巡视
2.9.1 夜间巡视的路线应经常变化；
2.9.2巡视时注意扶梯、走廊、电表房及通道等，确认有无可疑人物藏匿于其内；
2.9.3若发现可疑人物，须立刻报警并封锁各个出入口，进行处理；
3.1突发事件的处理
为应对突发事件，按指定的应急预案作业，平时应定期参加演练。
3.2 发生火警
3.2.1立即用对讲机通知管理处采取必要的紧急措施或直拨火警电话119；
3.2.2 通知火灾周围员工撤离危险区；
3.2.3做好现场安全保卫工作，听候指挥。
3.3 发生刑案
3.3.1立即向管理处报告或报公安部门110并保护现场，并救护伤员；
3.3.2向发现人和周围业户了解情况并记录。
3.3.3向公安人员提供情况，协助破案。 3.4发生盗、抢事件
3.4.1 用对讲机报告请求支援，同时设法抓住犯罪嫌疑人；
3.4.2对犯罪嫌疑人应认清特征、人数、作案工具，及时报告公安部门110；
3.4.3保护现场，协助破案。 3.5发现触电事故
3.5.1切断电源，使触电者脱离电源；
3.5.2报告管理处主任和监控中心，同时尽快施行人工急救，并拨打医务急救电话120，请求医务急救中心派医生来现场；
3.5.3引导救护车抵达现场；
3.5.4无救护车时，临时调车将触电者即送医院抢救。
3.6发现电梯困人
3.6.1立即用对讲机报告，敦促设备人员迅速前往处理；
3.6.2安慰被困人员；
3.6.3协助设备人员抢险，安全接应被困人员。
3.7发现人员、车辆堵塞，立即用对讲机报告，增派秩序管理员及时疏导。
3.8监控岗服务
3.9日常工作
3.9.1监控系统24小时开通运行，监控人员24小时监控值班，录像资料保存1个星期。
3.9.2监控人员密切注视屏幕，发现可疑情况立即定点录像，跟踪监视，做好记录并及时报告管理处主任。
3.9.3接到周界报警系统报警时，立即向管理处主任报告，并跟踪处理过程，做好记录，然后将系统复位，重新布防。
3.9.4负责对讲机的保管、充电、调换、借用和登记。
4.1监控设备系统的管理
4.1.1对监控系统每天进行检查，发现异常情况和故障立即报修，并做好记录。
4.1.2任何人（包括秩序管理人员）未经管理处主任同意，不准查看监控录像保存内容。
4.1.3监控人员每天擦拭监控设备一次，保持显示屏、录像机等设备清洁。
4.2中央监控室的出入管理
4.2.1与工作无关的人员不得擅自进入中央监控室。
4.2.2因工作需要进入中央监控室的管理人员，应经管理处主任批准；外来人员进入，应经管理处主任签证认可，由秩序管理人员陪同进入。
4.2.3凡进入中央监控室的人员都得办理登记手续。
5 秩序管理各岗位之间的轮换
5.1秩序管理岗位采用岗位固定，人员轮值的方法，即各岗当值人员每2小时循环换岗；
5.2 换岗程序:巡视岗——→门岗——→监控——→巡视岗;
5.3 换岗必须从巡视岗开始轮换，不可从门岗或监控岗开始轮换。 6秩序管理岗位设置
6.1 秩序管理岗位每岗设置2人，由管理处主任确定巡视点和巡视路线，每小时一次按巡视路线巡视所有巡视点。
6.2 秩序管理人员品行端正，作风正派，无劣迹记录；身体健康；具有初中以上文化水平，能处理秩序管理的日常工作，能作每日执勤记录。
7秩序管理服务检查制度
7.1自查：秩序管理各岗位在换岗交接时按作业标准进行检查，发现问题及时纠正，做好记录；
7.2秩序管理班长巡查：秩序管理班长巡回监督检查秩序管理各岗位的作业情况，每天巡回监督检查不少于4次，做好记录；
7.3管理处主任抽查：秩序管理巡视、车辆管理现场及客户装修现场，每天至少一次，做好记录。
物业管理方案3
一、物业管理公司的资质要求：
为了加强和促进物业管理工作的健康发展，保证物业管理公司组建质量，根据《公司法》的要求，全国各地城市地方人民政府颁布了物业管理公司经营资质审查的规定。如上海的《上海市物业管理企业资质等级管理暂行办法》中将物业管理企业资质等级划分为三级
1、一级物业管理企业资质必备条件：
（1）管理物业规模一般在50万平米以上，或者管理涉及物业在20万平米以上；
（2）管理物业类型三种以上或管理涉外物业两种以上，物业类型是指多层、高层住宅、公寓、别墅、商住楼、办公楼、商场、厂房等以及其他特种房屋（下同）；
（3）管理物业必须有两个以上为优秀小区或者大厦，且管理达标面在50%以上；
（4）企业经理或者常务副经理必须从事物业管理工作3年以上；
（5）具有经济类、工程类中级职称管理人员10人以上；
（6）企业经营年限必须在3年以上；
（7）企业注册资本50万元以上（含50万元）
2、三级物业管理企业资质必备条件：
（1）管理物业规模一般在3万一20万平米，或者管理涉外物业1万~5万平米；
（2）有中级专业技术职称管理人员3人以上；
（3）企业注册资本10万元以上（含10万元）；
3、处于以上两种类型之间的为二级资质的物业管理企业。
对于物业管理公司在管理物业规模3万平米以下或涉外物业规模l万平米以下的暂不定级。
物业管理公司申报经营资质审批时所要提供的资料
1、内资企业（全民、集体、股份制、股份合作制）
（1）物业管理公司资质申请报告；
（2）设立物业管理公司的可行性报告和上级主管单位的批准文件；
（3）管理章程；
（4）公司法定代表人任命或聘任书；
（5）验资证明；
（6）经营场所证明；
（7）拥有或委托管理物业证明（委托管理协议书）；
（8）具有专业技术职称的管理人员的资格证书或证明文件；
（9）其他有关资料。
2、外商投资企业（含中外合资、中外合作、外商独资）
除需要提供内资企业申报审批所需的有关资料外，还需要提供合资或合作项目议定书、合同等文件的副本及中方投资审批机关的标准文件。
3、私营企业
（1）业主身份证明（复印证）；
（2）业主的工作简历；
（3）申请资质审批的报告；
（4）管理章程；
（5）验资证明；
（6）经营场所证明；
（7）拥有或委托管理物业的证明；
（8）雇员的名册；
（9）专业技术人员的资格证书；
（10）其他有关资料。
二、物业管理公司资质审批程序
国家房产行政管理体系——各地区房产管理局收到物业管理公司经营资质报告及申报资料齐全后，在一定时间内（通常规定为两个星期内）审核完毕，符合经营资质条件的，核发批准文件，其他必须按有关规定向工商行政管理机构办理注册登记，在手续办完后才能对外营业。
三、物业管理公司设立和工商登记
（一）组织机构设立物业管理公司组织机构设置依照《公司法》可以成立“有限责任公司”、“股份合作公司”两种。
（二）工商登记根据《公司法》有关规定，物业管理公司登记的主管机关是工商行政管理机关。由于物业管理是一个新兴行业，在注册登记中会遇到一些问题，为了今后更好的开展工作，有必要搞清楚。
1、物业管理公司的经营宗旨物业管理公司的经营宗旨应含有以下几个方面：
（1）物业管理是房地产开发的延续和完善，是一个复杂、完整的系统工程。因此物业管理公司应积极参与社会分工，实现房地产开发、经营良性循环，促进我国住房制度改革的深化。
（2）对所管理的房产及各类附属设施进行科学的管理与养护，使其物业保值、增值，延长其使用寿命，限度地实现社会财富的节约。
（3）物业管理的对象是物业，服务对象是人。所以应以业主（使用人）为对象，开展各类经营业务，寓经营与管理十服务之中，提供全方位的方便服务。
（4）发挥物业的使用功能，为业主（使用人）创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一。
（5）履行社会管理义务，积极开展两个文明建设，致力于全社会的文明和进步。
2、经营范围根据物业管理的行业特点和经营宗旨要求，物业管理公司的经营范围有：
（1）管理方面：楼宇（多层、高层）管理；房屋的修缮管理；设备的维修、保养管理；车辆运行及看护管理；治安管理；清洁环卫管理；绿化管理；消防管理；物业保险管理等。
（2）服务方面：物业修缮；物业租售代理；物业清扫保洁；搬家、装潢服务。车辆出租；绿化工程及花木租售；燃料供应；蔬菜粮食供应；服装清洗供应；美容美发；康乐健身；幼儿教育；老年服务；家教服务；商业服务等。物业管理经营的范围非常广泛，但其目的是为所管物业范围内的居民或单位提供优质、方便的各种服务。
物业管理方案4
第一节、顾问工作纲要
1、引进香港先进的物业管理制度
结合项目实际状况，引进香港先进的物业管理制度和先进的设施、设备管理经验，包括计算机网络系统、智能化管理体系及其它电脑软件，另定期派出资深专家组成员巡视并指导、培训。
2、实行建筑后期介入管理
根据专业管理经验和物业的具体情况，于建筑后期实行物业管理前期介入，对工程设计、物业功能、规划和布局等提出改进或完善建设性意见。
3、协助接管验收入住工作
协助物业管理公司与开发商做好接管验收管理工作，分清双方权力、义务、责任和费用关系，并签定委托管理合同。
4、协助公司行政架构优化组合
协助物业管理公司行政架构的整改，合理地设计组织结构，优化岗位设置、工作流程和组织编制，削减不必要的人员，减少行政费用，以达到精简、高效的目的。
5、推行专业人员培训计划
对原有人员进行多方面考核，协助培训、筛选各类专业管理人员，制定各级员工考核计划，并实施各类员工专业培训，以提高服务水平。
6、争取专业管理质量标准
协助物业管理公司不断改善工作效率和管理运作体系，调研修改各种管理程序、规章制度和操作表格，以通过ISO9002国际质量标准体系的认证。
7、编制物业公约手册
根据国家建设部指引和当地政府有关法律、法规、提供和制订物业公共契约、业户手册、装修管理手册以及各项规章制度和各部门工作手册，以提高管理效率，并制定各项工作长远计划方案，每月向委托方作出工作汇报。
8、检查公共设施良好运作
检查和保持各类公共设施（如电梯、水、电、空调、消防、监控系统和防盗系统等）良好运作，监察各项保养服务素质。
9、制定物业管理财务收支预算方案
协助制定物业管理财务收支预算方案，并报物价管理部门核实有关物业管理费和其它收费标准，并每季或每月准时做出详细财务收支报告。
10、努力争取优秀管理荣誉
不断提高管理服务水平，改善公共设施，进行及时维修，协助管理者争创市、省，以至全国城市物业管理优秀项目荣誉。
11、研究促进物业销售方法
进行市场调查、定位、定价和推行有效的市场策划，制定推广宣传计划，研究促进物业租售方案，提高物业使用率及出租和出售率，以达到物业保值目的。
12、推广社区文化娱乐活动
协助筹办各项节、日装饰，社区活动及推广节、目，定期主办各类学术讲座、康乐、文娱比赛，以创造物业文化之特色和形象，提高业户对工作环境的归属感。
13、拓展一条龙全方位服务
协助物业管理公司开展“一条龙”服务，实行多种经营，开办小型超市、洗衣、托儿、专线汽车、快餐中心、商场中心、代理租售中介服务等。
第二节、顾问工作计划安排
根据世纪大厦项目进程和现状，我司将该项目分为常规期顾问、监督检查期顾问两个阶段提供顾问服务。
一、常规期顾问阶段的顾问服务内容
1、在甲方需要对物业设施、设备系统进行增加、减少或改动时，协助甲方进行整改，并提供切实可行的方案和解决办法，确保系统的完善和稳定运行。
2、协助管理者选聘各专业物管工作人员，组建工作队伍，并对各专业技术工作岗位进行考核及资格等级的评定，以确保人员素质。
3、提供设备移交、接管验收的全套程序、问题缺陷和解决方案建议书样本及其它资料清单。
4、指导管理者对设备外观出现的缺陷进行整改，对维修保养工作的程序等级进行划分，对运行中的设备进行节、能改造以利于提高设备管理质量。
5、提供本物业内物业管理VI设计需求及进行设计方案要素评审。
6、协助管理者按ISO9001（20xx版）体系标准编制各项管理制度及建立相关资料、文件，并在此基础上引进ISO14000和SA8000的理念。
7、协助管理者建立各专业原始技术资料、维修保养记录等档案；并就物业管理档案资料的整理提供咨询和指导。
8、协助项目入伙阶段的工作。
9、协助管理者编制对外分包的有关程序，协助评审各专业分包方。
10、顾问小组定期对项目进行考评，并就各专业所涉及的内容、范围进行全面检查，提出问题，分析原因并提出整改意见，跟踪纠正落实情况。
11、提供物业管理迎检创优咨询指导。
12、对本项目物业管理从业人员进行物管常识，相关法律、法规，各项专业技能，酒店式物业管理服务意识及行为规范培训。
二、监督检查期顾问阶段的顾问服务内容
1、顾问小组每三个月对项目现场进行考核评价，并就各专业相关内容在运行中存在的问题或不足，给出书面整改意见及建议。
2、协助整理各专业图纸及资料，保证设备的完好，确保交接工作顺利完成，物业管理正常运行。
3、根据管理者的需要提供物管工作各专业咨询服务。
第三节、顾问期限、方式、价格及付款方式
一、顾问期为18个月。共分两个阶段，常规期顾问（12个月）和监督检查期顾问（6个月）。其中：
1、常规期顾问（12个月）的起止时间为：
2、监督检查期顾问（6个月）的起止时间为：
二、顾问方式及费用
1、紧密型顾问方式：
（1）根据项目工作进度及计划，在常规期阶段，分别派出顾问经理、工程顾问主管、安全顾问主管常驻现场，为顾问项目量身定做管理与发展模式，打造一支一流的物业服务团队，使业务和管理骨干在最短的时间内担当起项目管理重任。协助项目负责人进行项目日常运作与管理，对顾问项目进行咨询、策划、指导，使其快速步入正规、跻身一流，最终达到顾问服务承诺的指标。
（2）公司由业务副总经理、总工及安全管理专家组成顾问组，不定期对该项目进行现场检查、考评和作业指导。
（3）顾问费用：总计人民币陆拾万元整（￥600，000）。
2、松散型顾问方式：
（1）根据项目工作进度及顾问计划安排，在常规期阶段，采取分期派驻现场顾问经理、工程顾问主管、安全顾问主管到场协助、指导各项工作展开的形式提供顾问服务（不长驻现场），现场顾问针对每一个阶段性的顾问专题，定期赴现场提供顾问服务。
（2）公司顾问组远程指导现场作业工作。
（3）顾问费用：总计人民币肆拾捌万元整（￥480，000）。
3、顾问人员深圳、克拉玛依之间往返差旅费、现场住宿费由甲方提供，上述顾问费中未含。
三、顾问费用构成
1、顾问组成员、顾问期派驻人员的人工费（含工资、保险、各种福利补贴）；
2、对项目各阶段进行顾问指导、培训的费用；
3、卓越物业管理的品牌使用费用；
4、项目管理者来深参观、考察、交流卓越物业管理的国优、省优等项目费用（不含往返交通、食宿费）；
5、税金；
6、其他相关费用。
四、付款方式
采用分期付款方式，全部款项按5期分阶段付清，即：
1、签约后一周内，甲方向乙方支付顾问费总额的30%；
2、常规期顾问工作开始后一周内，甲方向乙方支付顾问费总金额的20%；
3、常规期顾问工作满3个月的第一周内，甲方向乙方支付顾问费总金额的20%；
4、常规期顾问工作满9个月的第一周内，甲方向乙方支付顾问费总金额的20%；
5、监督检查期顾问工作开始后一周内，甲方向乙方支付顾问费总金额的10%。
物业管理方案5
为贯彻落实市委办公厅、市政府办公厅《关于国家卫生城市长效管理的实施意见》及市农贸市场攻坚办《关于农贸市场长效管理考核工作的有关通知》等文件精神，切实加强我区农贸市场长效管理，促进我区农贸市场环境卫生和公共卫生管理工作的制度化、规范化、科学化、法制化，现结合我区工作的实际，特制订本方案。
一、基本原则
按照市农贸市场管理办法《市农贸市场管理办法》相关规定，各街道（镇、社区服务中心）为辖区内农贸市场长效管理第一责任单位，负责辖区内农贸市场长效管理的组织实施和落实。商务、工商、农水、城管、卫生、物价、质监等部门根据各自职责，做好农贸市场的监督管理工作，并实行统一领导、属地管理、分级负责、分工合作的原则。
二、组织机构工作职责
为做好区农贸市场长效管理工作，根据工作需要，特成立区农贸市场长效管理工作领导小组。
三、工作职责
各街道（镇、社区服务中心）为辖区内农贸市场长效管理第一责任单位，负责辖区内农贸市场长效管理的组织实施和落实。
（一）区商务局是农贸市场的行业主管部门，负责依法制定行业规范，制定市级资金补助预算方案，拟定农贸市场建设和升级改造的年度计划，并指导和督促实施；推进行业组织建设、开展行业交流和指导行业自律。
（二）区工商局是农贸市场日常监督管理的主管部门，主要负责：宣传贯彻有关市场管理的法律、法规和规章；指导市场开办者制定市场经营秩序管理制度，并监督实施；审查确认经营者的主体资格，并对其交易行为进行监督管理；依法查处交易活动中的违法行为，维护交易秩序；法律、法规和规章规定的其他职责。
（三）区城管局负责整治农贸市场周边环境，取缔占道经营和乱搭乱建，对农贸市场市容环境卫生进行监督管理，对违反城市管理法律法规规定的违法行为依法进行查处。
（四）区农水局负责严格依法实行农产品质量准出制度，对农贸市场内的畜禽产品、水产品、蔬菜、水果等农产品进行监督检测，并依法进行监督管理，查处有关违法行为。
（五）区物价局负责加强对农贸市场明码标价和不正当价格行为的监督检查，并依法查处有关违法行为。
（六）区质监分局负责依照计量监督管理的有关规定，对农贸市场的计量进行监督管理，依法查处有关违法行为。
（七）区卫生食品药品监管局负责指导农贸市场开展除“四害”和病媒生物防治工作，并依法查处有关违法行为。
四、工作要求
（一）各街道（镇、社区服务中心）要高度重视，加强农贸市场常态化管理，严格按照考核办法对所辖农贸市场进行自纠自查，自行整改。同时，建立相关机制和考核办法，于20xx年3月29日前将所建立的相关机制和考核办法报送区商务局市场科。
（二）各街道（镇、社区服务中心）对辖区内的农贸市场进行备案管理，要紧紧依靠市场管理方，借助、整合工商、农水、卫生、物价、城管、商务等相关职能部门的力量，加强对农贸市场的有序监管。同时，针对辖区内的每一个农贸市场，各相关部门要分别指派专人负责。
（三）根据市委办公厅、市政府办公厅《关于国家卫生城市长效管理的实施意见》（及市农贸市场攻坚办《关于农贸市场长效管理考核工作的有关通知》等文件要求，区农贸市场长效管理工作小组每个季度对责任单位进行一次总体考核，日常考核采取随机暗访的方式，区农贸市场长效管理工作检查组将定期或不定期对我区农贸市场长效管理工作进行暗访，每季度后一个月开始对我区农贸市场进行季度考核。各街道（镇、社区服务中心）要充分做好迎市、区检查的各项准备。
（四）在区农贸市场长效管理工作小组的考核中，各街道（镇、社区服务中心）所辖农贸市场考核不合格的，将在全区通报批评；在市级检查过程中，各街道（镇、社区服务中心）所辖农贸市场考核不合格的，将由区政府对责任人追究问责。
物业管理方案6
为落实市十三届人大三次会议审议经过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，进一步规范物业管理活动，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，努力提高物业管理水平，根据《物业管理条例》及有关法律、法规，结合我市物业管理工作实际，特制定本方案：
一、指导思想
以国家《物业管理条例》为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点，以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。
二、目标和范围
（一）目标：
1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率到达90；对存在工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率到达90。
2、新建住宅小区推行招投标率到达100；20xx年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。
3、凡从事物业管理活动的企业，要100取得《物业企业资质证书》。
4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率到达100，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。
5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率到达100。
6、加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要到达80以上成立业主大会和业主委员会。
（二）范围：对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。根据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。
三、工作资料
（一）完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际情景，经过调研，同时借鉴国内先进城市取得的成功经验，尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》，依法加强我市物业管理活动的监督管理。
（二）全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承担起职责，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到职责单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。异常是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修职责要全部落实到单位、到个人，维修及时率确保在90以上。同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。
（三）加大对物业市场的监管力度，规范物业管理行为。
一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家《物业管理条例》和《前期物业管理招投标办法》，及时制定贴合我市实际的《沈阳市前期物业管理招投标管理办法》。要求新建住宅小区实行招投标制度，建筑面积在5万平方米以上的（含5万平方米）的新建住宅区，必须采取公开招投标的方式选聘物业管理企业，建筑面积5万米以下的新建住宅区在区、县（市）房产行政主管部门的批准下能够采用邀标和议标的方式选聘物业管理企业。同时，鼓励业主大会采用招投标的方式依法选聘物业管理企业。并且，及时签订《（前期）物业服务合同》和《业主（临时）公约》，对于新建住宅小区要在商品房销售前100签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。
二是严格物业管理企业的资质审查。在我市从事物业管理活动的物业管理企业，要按照国家《物业管理条例》的要求依法取得《物业企业资质证书》，并遵照建设部《物业管理企业资质管理办法》的规定，按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目。同时，加强物业管理企业的年检和资质评定，出现违规违诺等行为的要予以警告，限期整改，情节严重的取消其物业管理资质。
三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，提高物业管理水平。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行《物业服务合同》情景，对物业管理企业和物业管理项目经理，实行实名诚信考评制度，如物业管理企业或物业项目经理出现违法、违规、违诺现象，依据情节的严重程度，扣除相应的分数，年终进行综合考评，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件，报房产行政主管部门，并在沈阳房产信息网予以公布。督促物业企业按照《合同》约定的标准供给质价相符的服务，提高管理服务水平。同时，加强对物业管理从业人员的培训，与建设部培训中心联合，继续对我市物业管理从业人员进行培训，到达从业人员要持证上岗。异常是要对物业管理企业经理以及项目经理（物业管理处主任）进行培训，在取得建设部《物业管理企业经理岗位证书》的基础上，市房产行政主管部门与中国物业协会联合进行上岗培训制度，经过实务操作培训，考试合格的颁发中物协《物业管理实务操作专业岗位证书》，不合格的取消其上岗资格。
四是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。根据国家和建设部的有关文件，结合我市实际，争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，明确各部门职责，充分调动街道、社区的进取性，依据《条例》依法成立业主大会、业主委员会，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。引导业主大会，在充分尊重全体业主意愿的基础上，按照合法程序选举热心公益事业、职责心强、有必须组织本事的业主进入业主委员会。规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，切实维护自身的合法权益。
（四）建立市、区、街道、社区职责明确职责体系。对于具备物业管理条件的住宅小区，要明确由物业管理企业实行专业化管理，争取年底前物业化率到达100；对于尚不具备物业管理条件的住宅区，要确定管理单位，实行专项服务，待具备条件后，推行物业管理。逐步构成以社区为主，专业管理和业主自治管理相结合的新型管理体制。各涉及物业管理活动的相关单位、部门按各自的职责承担社会管理的职责，为物业管理创造良好的环境。
（五）采取多种形式，加大对物业管理方面法规的宣传工作。制定具体的宣传方案，分阶段、有步骤、深入细致宣传国家《物业管理条例》及相关配套文件，引起社会各界物业管理的重视，让广大业主不断了解物业管理的政策法规，引导全社会树立正确的消费观念，促进社会的和谐。
四、组织领导
为使这项工作落到实处，市政府成立领导小组。
组长：邢凯
副组长：王铁
成员单位：市房产局、建委、规划局、公安局、行政执法局、民政局、各区政府。
领导小组办公室设在市房产局，负责日常的组织协调。各区政府也要成立相应的组织机构，抓好具体的组织实施。
五、职责分工
规范物业管理工作是一项系统工程，要坚持“条块结合、区域负责”的原则，市领导小组全面负责此项工作的监督、指导；市领导小组办公室具体负责此项工作的日常指导、协调和监督、检查；各区政府要针对物业管理存在的问题负责此项工作的具体实施；各相关部门按照职责分工，密切配合各区政府实施整改工作。各单位、各部门要明确分工，落实职责，相互配合，加强检查验收，切实提高我市的物业管理水平。
市房产局为全市住宅小区物业管理的行政主管部门，具体负责全市物业管理工作的指导、监督，并会同相关部门抓好物业管理企业和住宅小区存在问题的整改工作，如：物业管理立法、前期物业管理招投标、物业管理企业资质审查、业主大会、业主委员会组建、物业管理工作的调研和宣传等工作。
市建委、规划局为开发、建设单位的管理部门。一是在进行住宅小区前期规划时，要规划建设必要的物业管理服务用房等相关配套设施，以方便后期的物业管理工作；二是严格按照规划对住宅小区进行竣工验收，不按规划建设的住宅小区，不能予以验收，并限期整改；三是对开发建设遗留问题，要制定整改工作方案，积极组织整改，到达合格标准。
市行政执法局、公安局负责对物业管理行为的查处工作，使物业管理活动更加规范，促进物业管理水平的提高。
各区政府为物业管理工作的职责主体，要针对目前物业管理工作存在的问题，制定具体的整改工作方案，积极配合市政府相关部门，加大管理力度，认真组织整改，使问题得到及时有效的解决。
六、实施步骤
依法加强居民小区物业管理是一项长期工作，为确保完成本方案确定的工作资料，今年要分三个阶段进行实施。
（一）排查阶段（20xx年5月10日至5月31日）
由市领导小组牵头，建委、规划、房产、公安、行政执法等相关部门配合，各区政府组织实施，对开发建设遗留问题、物业管理和住宅小区存在的问题进行一次拉网式排查，并进行登记造册，建立管理档案。
（二）整改完善阶段（20xx年6月1日至10月31日）
各区政府对排查中出现的各类问题进行认真分析，查找根源，制定相应的整改措施，报市领导小组审查，审查合格后，方可按职责分工认真组织整改。
（三）验收阶段（20xx年11月1日至11月15日）
领导小组成员单位按照工作资料和标准，集中时间，认真组织，对整改后的物业企业和住宅小区逐个进行审核，确保达标。
七、保障措施
（一）提高认识，明确职责。各级领导要把加强居民小区物业管理工作当作重要工作来抓，实行“一把手”负责制，层层落实职责。建立市、区、街道、社区职责明确的职责体系和长效管理机制。市政府有关职能部门要按照各自的职责承担起社会管理职责，切实把居民小区物业管理工作抓细、抓实、抓出成效。
（二）密切配合，抓好整改。市政府相关部门和各区政府要上下联动，密切配合，针对物业管理存在的问题，制定切实可行的整改措施，认真抓好整改。对整改不及时或不彻底的，有关部门要按照相关规定进行查处，确保全部达标。
（三）加强宣传，营造氛围。要结合开展“贯彻《物业管理条例》，整顿规范物业管理市场”活动，大力宣传物业管理的政策法规及有关规章制度，使广大居民了解物业管理的有关政策和权利义务，进一步增强参与意识和维权意识，树立正确的消费观念，使物业管理逐步走向良性循环轨道。
（四）强化管理，巩固成果。市政府相关部门和各区政府要把物业管理作为社会管理的重要组成部分，分工负责，强化管理。异常是对存在问题进行整改后，要进一步明确管理单位和管理职责，避免类似问题的再次发生，切实维护广大居民的切身利益和社会稳定。
物业管理方案7
20xx年，在xx和xx的直接领导和大力支持下，我公司围绕“依托x、开拓发展、做大做强”的发展思路，创新工作模式，强化内部管理，外树公司形象，努力适应新形势下对物业管理工作的发展要求，在强调“服务上层次、管理上台阶”的基础上，通过全体员工的共同努力，较好地完成了全年各项工作任务。截至12月底，我公司共实现收入xx万，总体实现收支平衡并略有盈余，基本走上了自主经营的发展轨道。现将我公司20xx年主要工作总结如下：
一、xx工作任务完成情况
(一)以物业管理和工程维修为重点，全力完成xx和xx交办的各项中心工作任务
在物业管理方面，我公司顺利完成了各小区及办公大楼的物业管理工作，此外，受xx委托，我公司负责了xx临时停车场经营管理工作，取得了良好的社会效益，圆满完成上级交付的任务。在物业工程维修方面，我公司完成了装修工程9项，各小区房屋维修共387套，其他各小区零星维修改造工程13项，进一步改善了办公大楼的办公环境和各小区的生活居住环境，确保各项工作的顺利推进。统计数据表明，我公司共投入工程维修费用679.49万元，是去年的两倍多。
(二)完善各项规章制度，建立健全内部管理机制，进一步深化企业管理体制改革
20xx年是我司转变业务职能和下属公司合并重组的关键年，我公司敢于迎接挑战，主动把握机遇，在加强物业管理和内部管理上做文章，按照现代企业制度的标准和要求深化管理体制改革。我们经过对目前形式的认真分析和准确定位，转变以前仅对安置小区做好日常维护管理的单一工作模式和发展思路，把扩大服务范围、提高物业管理水平、参与市场竞争，主动开拓城市公共物业管理市场作为今后可持续性发展道路，为此，我们建立健全了一系列适应公司自身发展需要和市场竞争需求的规章制度，如《物品采购暂行规定》、《废旧物资管理规定》、《加班制度》、《维修工程监管工作规定》、《小区管理目标责任考核表》(包括办公内务、安全防范、车辆管理、机电设备、绿化卫生、住户投诉、装修维修等方面)、《物业管理有偿服务规定》等，为公司发展的规范化和可持续化奠定了基础。
同时，本着开源节流、多劳多得、提高小区管理服务水平的原则，在我公司管理的各小区内建立并推行了经营目标责任制和管理目标责任制，对小区进行年度经济指标与服务指标的考评。实践证明，该项制度不但减少了业务成本，增加了公司的经营收入(见下表1)，而且激发了服务中心全体员工的积极性，提高了他们的工作能力和效率，进一步明确了小区服务中的责、权、利，保证小区物业管理的良性、高效运作。此外，我公司还统一规范了各小区服务人员的服饰，加强礼仪培训，公司的对外形象焕然一新;推行了保安人员星级考核制度，为建立更优秀、精干的保安队伍奠定了基础。
表(略)
同时，我们清醒的认识到制度建设的关键在于落实，因此，我公司不断加大检查和执行力度，发现问题不回避，及时纠正，确保各项工作有计划、有依据、有落实地稳步展开。
(三)加强企业文化建设，构建环境整洁、管理有序的和谐小区，打造悦华物业品牌
为加强企业本部和服务社区的文化建设，创建了公司网页，为住户与公司更好的交流提供了便捷的互动平台;不断丰富公司季刊内容，已尝试在小区内向住户派发，加强公司的品牌宣传，使住户能更好的了解我公司的各项业务，增加了他们的认同度和信赖度;结合各小区的实际情况，举办了各种类型的社区文化活动，累计投入6.5万活动资金，与去年同比增长了333.33%，增强了与住户互动和沟通，其中较为大型的活动是x花园“xx大赛”及x小区xx运动会，取得圆满成功，在住户中引起了强烈反响，得到了他们的大力支持。此外，我公司还投入大量人力、物力在x花园重新装修了文化娱乐活动中心并投入使用，为小区居民提供了良好的休闲娱乐环境，为构建和谐小区创造了条件。
(四)参与市场竞争，积极拓展公司业务
我公司于接手大楼的后勤工作，经过几个月的努力，对饭堂部分设备设施进行了维修，完善了各岗位分工，做好设备设施的维修及办的保洁工作，并全面开展了对大楼机电设备的保养工作，为x良好的工作环境和后勤服务提供了有力保障。
我公司把通过ISO质量认证的审核作为奋斗目标，通过多种形式做好品牌宣传，以x停车场项目为契机，进一步向外界展示了公司的形象。我公司承接x停车场经营管理工作，投入大量人力物力，并加强了基础设施的投入。期间，停车场累计停放约30000车次，总收入约x万元。由于我公司管理工作到位，车场管理井然有序，既无堵车现象发生，没有发生任何事故和投诉事件，同时也取得了良好的社会效益，圆满完成上级交付的任务，为今后拓展公司业务，打造xx公共物业管理品牌积累了宝贵的经验。
(五)加强员工队伍建设和人力资源储备，构建团结共进团队
在员工队伍建设方面，公司一方面严格管理，对不能胜任本职工作的人员坚决进行撤换;另一方面，开展人性化管理，合理进行岗位调整，营造良好的工作氛围。我们通过与xxx学院共同建立校企合作关系，建立“xxx学院实习基地”，为公司进一步发展储备了人力资源;安排员工参加多种培训，提高公司工作人员的业务能力和综合素质。
我公司重视团队建设，一方面通过各种活动让员工感受到大家庭的温暖，例如，中秋节组织远离家乡的员工聚餐，并举行文体活动;另一方面，让员工认识团队价值，将自身利益和发展与公司的兴衰相关联，促使全体员工形成一支富有战斗力的和谐共进团队，以满足公司不断变革创新和成长发展的需要。
(六)强化安全意识，建立安全责任关联制度，始终把安全生产作为一切工作的根本
确保服务社区住户的人身和财产安全是物业管理工作的基本要求，也是至关重要的工作内容。为此，公司一方面非常注重提高全体员工的安全服务知识和安全防范技能，对全体员工进行经常性的安全生产教育，并适时举办安全生产知识培训和防火安全练兵活动;另一方面，建立安全责任关联制度，将安全生产与相关责任人的收入和责任担保挂钩，明确一旦出现安全事故，相关责任人应承担的安全责任和经济责任，确保为小区创建安定的居住生活环境。20xx年，我公司管理的各小区没有发生一起因公司职工渎职引发的安全生产事故。
(七)加强纪律教育，扎实推进党风廉政建设和精神文明建设
我公司结合实际情况，组织党员、干部开展反腐倡廉、重温新党章学习活动，参加七月纪律教育月学习动员大会、听报告、观看录像，还组织大家学习反腐倡廉的文章，重温新党章，牢固树立社会主义荣辱观。我公司根据工作业务需要，将学习人员的范围扩大到小区服务中心，以“八荣八耻”为主题，组织员工进行学习心得的交流讨论。对全体党员干部及各部门负责人开展治理商业贿赂专项工作和纪律教育学习，进行了自查自纠工作，针对存在的与可能发生的问题进行了讨论、分析，制定整改措施，落实整改责任。今年，我公司实现所有经济类合同或协议的签订实行双经办人制度，确保合同的公平、公正。经过整改，公司内部加强了廉政建设工作，提高了干部职工的职业道德素质，在我公司的物业管理工作中不断涌现好人好事，受到住户好评。
二、存在的主要问题及难点
一是物业管理员工队伍文化程度不高，整体素质相对偏低;再加上小区管理人员和保安队伍变动相对频繁，他们一方面对新环境不能及时适应，沟通协调不足，另一方面大多没有接受比较专业的物业管理技能培训，工作能力欠缺，导致工作效率较低。
二是我公司各项管理与考评制度仍有待于在实践中不断改进，企业文化与社区文化建设处于起步阶段，缺乏经验，仍然需要不断探索和总结经验。
三是由于体制等各种客观原因，企业的激励制度不完善，对企业持续发展有一定的限制。
三、20xx年工作计划与思路
20xx年，我公司将继续以科学发展观和党的十五届六中全会提出的构建和谐社会为指导思想，一方面认真完成xx和xx交给我公司的各项工作任务，另一方面，继续加强公司自身的各项制度建设，进一步拓展业务范围，提高服务质量，创建有信誉、有实力的物业管理品牌。
(一)进一步创新工作机制，内强管理，外拓业务，使公司的发展再上一个新台阶
经过这几年的努力和发展，以及市建委和办党委的大力支持，我公司各项工作不断规范，业务范围进一步扩大，20xx年我们将进一步创新完善工作机制和管理模式，进一步强化内部管理水平，继续巩固及完善现有各项制度，深化内部机制改革，试行定员定岗定酬及费用包干制度，继续实行小区经营目标责任制及管理目标责任制，向管理要效益;依托城建，充分发挥自身优势，希望能在继续做好每年交易会车管工作的基础上，把进一步开拓物业管理新市场当作一项重点工作来抓，促使公司的发展状况和经济状况有明显好转。
(二)加强企业和社区文化建设，打造xx物业品牌
我公司在完成中心工作任务的基础上，20xx年继续将重点放在企业文化与社区文化的建设上，继续完善公司的网页、季刊，努力搞好小区的社区活动，把深入拓展企业文化与社区文化的建设作为我公司拓展服务深度与提升服务质量的突破点，继续推进党风廉政建设和精神文明建设工作，不断加强小区的物业管理工作，提升市场竞争力。
(三)加强人力资源的培养与人才队伍建设
要加强培训和学习力度，以提高其业务素质和整体管理水平;加强对高技术、高能力人才的引进，并通过培训挖掘内部技术潜能，发现、培养和储备技术人才。通过与xx学院校企共建物业管理专业实习基地，选拔优秀毕业生，加强人才队伍建设。
物业管理方案8
一、XX项目物业分析：
1、物业地域范围开阔，封闭性交强
2、购置物业人员层次较高，属于房地产市场尖端客户群体，其对居住的私密性、安全性要求较高，并且具有相当强的物业消费承受能力；
3、购置物业用途复杂，有居住类要求、有办公类要求、有会所类要求等；
4、物业管理为混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客户私有设施及服务的管理。
二、根据以上分析，对XX项目物业建议如下：
1、建议在保洁管理方面实行两个分开，即河道及市政道路的保洁工作与针对业主提供的保洁工作相分开。因为，河道及市政道路的保洁工作是属于项目区域内具有公共及社会性质的工作，其对具体的环境卫生标准及人员素质与直接为业主提供保洁服务的要求不同，分开管理有利于降低物业管理成本，必要时可以通过物业公司将该部分工作对外进行分包处理。
2、突出物业管理的两个体系，即突发事件的应急处理体系以及针对业主的管家式的服务体系。
三、物业管理提供日常服务的内容：
1、对河道的清理与水质的保护（如通过种植水生性绿植改善水质、根据季节放养鱼类加强河道景观效果；
2、对市政道路的保洁；
3、对业主庭院环境的保洁（主要集中在季节更替时，如刮风导致的尘土积累或落叶）？
4、24小时水电维修；
5、对业主生活垃圾的定时清运；
6、对水、电、燃气等设备日常的.保养与维护；
7、项目范围内绿化的种植与养护；
8、业主能源费用的代收代缴；
9、定期花木杀虫及灭鼠；
10、暂住证等社区性证明的办理；
11、业主院落档案的管理。
四、物业特约服务－管家式服务体系：
1、管家的服务，是指由管家负责，带领包括保安、保洁、厨师、司机等为主人提供尽可能完善的服务，针对玉河项目提出的管家式服务，应理解为通过物业管家的努力为业主提供尽可能多的服务，随时解决业主提出的关于生活、出行等方面的需求。
2、管家式的服务建议由2至3人24小时专职负责三到四位业主随时有可能提出的服务要求，业主有需求只针对所负责管家提出，由该管家负责尽可能的解决业主提出的问题；任何针对业主的服务均需由物业管家陪同。这样，业主提出的要求有专人负责，避免了处理问题相互推托的情况提高解决问题的效率，同时对业主的各种服务也同样由该物业管家带领陪同，增加了业主对物业人员的认同感并且避免陌生工作人员带给业主的不安全因素。
3、管家式服务的内容：
A、业主订购报刊的派送（报纸需经过熨烫，免费）？
B、带领工作人员完成业主提出的家政服务要求（付费）
室内清洁
搬家、搬物
地板、地毯的清洁养护
代收洗、补、烫衣物
室内插花、装饰
代购日常生活用品
车辆清洗服务
家庭看护管理
宠物看护管理
C、为业主提供车辆接、送服务（付费并需要提前预约）
五、XX项目的安全保卫管理：
1、保卫部门日常工作内容：
24小时固定安全岗位的值勤
24小时流动岗位的安全及消防巡视
车辆停放的安全管理
特殊时间段道路车流、人流的疏导管理
2、保卫部门的设施设备：
中央控制室
与中控室连接的门禁对讲系统
设像监视系统
电子巡更系统
业主院落重点部位（厨房）设置烟感报警系统
停车管理系统（如有大规模公共停车位需要管理）
安防器材（对讲机、灭火器、警棍等）
3、保卫部门提供的委托性特约服务：
礼仪性保卫
短途护卫（主要为业主携带贵重物品外出时对人员安全护卫）
（以上两种服务提供时需要有物业管家陪同并属付费项目）
六、突发事件应急处理体系的建立
业主物业的安全性是本项目物业管理的关键所在，除提供一般保卫方式外，还应建立联动体系，保证在突发事件发生时及时控制事态发展，将业主的损失降低。应急处理体系流程如下：
1、遇有突发事件，业主通过门禁对讲系统向中央控制室报警（或直接找物业管家）；
2、中央控制室接警情后分别通知所属物业管家、片区巡视保安、备勤保安赶赴现场，控制事态不继续发展；
3、由物业管家向值班物业经理汇报现场情况；
4、物业经理根据物业管家对现场情况的汇报决定是否报警（110、119、120、999等）
物业管理方案9
近几年来，随着××经济建设的不断发展，人民生活水平和整体素质的进一步提高，各村的拆迁小区和商业性的开发小区如雨后春笋般涌现出来。然而由于历史、区域性发展与建设、集镇规划等问题，并没有全部实行专业化、市场化物业管理。为加快推进××平安和谐社区建设，制定一套规范的、符合××实际的物业管理方案，并在全镇小区推广是及时且必要的。
一、目前××镇小区概况
在××经济快速发展的同时，××的城镇建设也得到了突飞猛进的发展。居民群众的居住环境发生了巨大的变化，一个个新建起来的小区为居民打造了一个舒适、优美、和谐、文明的家园。全镇范围内，已经实行正式的物业管理的小区有金都华庭、丽景花苑、锦绣家园、金湾花苑等6个;而各村的拆迁安置小区如宗言村和谐苑、××村卧龙湖小区、三房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本没有管理。
二、全镇推行物业管理的必要性
(一)商业住宅小区
××已有的成气候的商住小区基本都已经有专业的物业管理公司进驻管理。在小区管理上，他们有一套专业的、相对完善的管理模式，但并不代表可以高枕无忧，因为城市经验移植到农村有时也会水土不服。由于历史、文化及风俗习惯的差异，农村居民和城市居民存在一定的差距。虽然经济发展了，但城市化进程相对滞后，如果不从农村实际出发，完全照搬城市物业管理模式，就是引发很多问题，锦绣家园和金湾花苑已经因为沟通上的不通畅造成物业管理和小区业主之间发生矛盾与摩擦。所以，对于××镇的商业小区而言，物业管理也需要因地制宜。
(二)农村拆迁小区
各村经济的发展及对生活环境要求的提高，促使拆迁小区建设进入到一个蓬勃发展的阶段。在管理模式上都是由各村自行管理，由于没有统一的规范，造成管理效果参差不齐，引发一系列问题。
1、安全问题:目前，很多村的拆迁小区因没有建设完毕，还有后期工程正在进行，所以没有进行封闭式的管理。小区道路虽装有监控设备，但基本形同虚设，早安全上造成了隐患。
2、卫生环境问题:拆迁小区使村民原来的闲散的聚居模式变为集中的居住模式。原来只要自扫门前雪就行，现在多出很多公共地方需要大家共同维护，但由于小农思想的影响，很多村民就疏忽了这一块，造成一些公共区域(如楼道)垃圾成灾。
物业管理方案10
一、会议目的和任务
认真总结经验，表彰先进，交流经验，部署工作，凝聚共识，加大管理力度，推进我市物业管理科学、规范、健康发展。
二、参加会议人员
1、市住房城乡建委领导、贵池区领导；
2、贵池区住房城乡建委主任、分管副主任、区物业管理处相关负责人；贵池区文明办（区市容局）、区行政执法局；
各县房产局局长、分管副局长、物业科长，九华山建设环保处分管领导、房产科负责人；
3、主城区5个街道办事处分管领导、20个社区居委会负责人（区住建委负责通知）；
4、主城区物业服务企业主要负责人（含外地来池企业），省、市优小区获奖企业代表。
三、会议议程及内容
会议安排半天时间。内容如下：
1、集中参观考察华邦-阳光城小区（各县、处不参加）；
2、市房产局作20xx年度全市物业管理工作报告；
3、通报表彰20xx年度池州市物业管理示范小区、安徽省物业管理示范及优秀小区，会场授牌；
4、主城区街道办事处、华邦物业公司介绍经验；安排部署20xx物业全市物业管理重点工作；
5、贵池区领导讲话；
6、市住房城乡建委领导讲话。
物业管理方案11
为不断提高我市居民小区管理水平，规范物业管理活动，提高人民生活质量，特制定本方案。
一、指导思想
以“三个代表”重要思想为指导，以贯彻落实《物业管理条例》（以下简称《条例》）为主线，以争创“中国最佳旅游城市”为契机，坚持“科学谋划，抓点带面，点面结合，稳步推进，全面落实”的原则，理顺物业管理体制，扩大物业管理覆盖面，建立管理规范、责权明确的长效管理机制，不断改善人民群众的生活和工作环境，促进全市各项事业健康快速发展。
二、工作任务
（一）理顺管理体制，创新运行方式，建立责权明确的工作体系。
城市住宅小区的物业管理工作要按照街道办事处负总责、社区居民委员会组织实施、物业管理办公室监督指导的原则，明确各部门管理职责，以块为主，实行属地管理，建立市、街道、社区三位一体的物业管理体系。
1、街道办事处职责。
组织、协调、指导和全面落实辖区内的物业管理工作。
（1）会同主管部门参与新建居住小区的物业承接验收，对未按规划建设配套共用设施、社区和物业管理用房或存在质量问题的，要提请有关部门责令开发建设单位整改。
（2）指导监督业主委员会的成立、改选和换届工作，并对业主委员会的备案提出审核意见。
（3）对本辖区内没有物业管理或物业公司弃管的住宅小区，在业主大会没有确定管理方式之前，负责组织保洁队伍实施保洁，并向业主收取相应费用，收费标准由街道办事处与业主委员会协商确定。业主不愿交费的，由社区委员会组织业主进行保洁，楼房的维修由业主自行选择维修单位，并承担维修费用。
（4）协调处理辖区内有关物业管理投诉和信访方面的工作。
（5）合理划分区域内物业管理小区，建立物业管理责任制，负责辖区内社区物业管理工作的组织、考核。
（6）协调监督辖区内物业管理项目的移交、接管工作。
（7）负责业主大会议事规则、业主公约的备案工作。
（8）组织建立辖区内物业管理的领导机构，
2、社区居委会职责。
根据街道辖区内住宅小区的划分，组织成立业主委员会，协调业主、业委员会和物业管理企业之间的关系。
（1）组织指导成立业主大会筹备组，派代表参加筹备工作。
（2）会同开发建设单位组织新开发的小区召开第一次业主大会，并监督指导业主委员会依法选举。
（3）监督指导业主委员会的工作。积极传达街道对社区公共利益作出的决定，对业主委员会的决议提出建议和意见。
（4）指导监督业主委员会换届和新老业主委员会的交接工作。
（5）经市物业主管部门同意，可直接召开业主大会。
（6）配合街道办事处建立辖区内物业管理责任体系，对未实施物业管理的住宅小区落实保洁工作，协助业主委员会选聘维修项目施工队伍，并及时处理辖区内物业纠纷。
（7）组织协调物业管理企业与业主委员会之间的关系。
3、市物业管理办公室职责。
物业管理办公室是全市物业管理工作的行业管理部门，负责全市物业管理的政策制定、业务指导、考核及物业从业人员培训等工作。
（1）宣传、贯彻、执行物业管理相关法律、法规和规章。
（2）对社区业主委员会的组建工作进行指导。
（3）监督物业承接、交接工作和物业用房的使用。
（4）负责业主委员会成立的相关资料和物业服务合同的备案管理工作。
（5）受理物业管理投诉和违法案件的查处工作。
（6）负责本辖区物业管理招投标活动的指导监管。
（7）负责商品房预售许可证的审批发放和商品房预售款的监督使用工作。
（8）负责物业维修基金的征缴、管理和使用。
（9）对街道物业管理工作进行考核，对物业管理工作人员进行培训。
（10）负责新建小区交付使用时的物业验收工作。
（11）负责物业管理企业资质证的年检、服务标准的制定和等级评定。
（二）规范物业管理模式，创新经营理念，逐步实现物业管理规范化。
1、实施老旧小区自管型物业管理。
开放式的老旧小区要采用保障型物业管理模式，即以社区为管理主体组织居委会划分责任区，以单元或业主为单位落实卫生责任区保洁、绿化，房屋及设施维修由业主委员会自聘维修企业，社区对居委会工作进行检查。住宅楼以居民自我管理、自我服务为主要形式，以充分发挥社区组织的作用为手段，通过动员居民积极参与社区物业管理活动，形成居民共建、共管、共享的局面。
2、实施老旧小区过渡型物业管理。
具有一定规模并且没有物业管理的小区（如实验小区、长安小区、长安新村、宾馆小区），由业主委员会聘请物业公司或与街道办事处组织的物业服务站签订服务委托合同，进行规范管理，按标准收取一定费用，转变居民享受福利服务的观念，逐步实现物业管理规范化。
3、规范已实施物业管理的小区。
一是规范程序。社区要积极组织已有物业管理小区的业主委员会，在同意原物业管理企业继续服务的前提下，指导业主委员会与物业管理企业签订服务委托合同，用合同约定双方的权利和义务，为依法解决物业纠纷奠定基础。二是规范服务和收费。制定物业管理企业收费和服务标准，促使业主和物业管理企业对照标准维护权力和履行义务。同时开展优秀小区评比活动，召开现场会，推广优秀小区的管理和服务模式，以点带面，稳步推进，逐步扩大影响，推动全市物业管理规范运行。
（三）加大物业管理资金投入，建立物业管理保障体系，完成物业管理从无到有的过渡。
对群众反映强烈且问题比较突出的小区优先进行整治，采取政府投一点、物业维修基金出一点、社会集一点的办法，有组织、有计划地整治，本着整治一个、规范一个、达标一个的原则，逐步完成住宅小区物业管理从无到有、从简单到规范的过渡。
（四）强化房地产开发企业的监管，严格控制小区物业的接管与弃管。
开发建设单位在办理施工许可证前必须到物业管理办公室备案，并采取招投标形式，招聘前期物业管理企业负责物业的承接验收和物业范围内的质量监管，待业主入住50%以上后，再公开选聘物业公司。严格控制开发商私自将物业转让给他人管理，物业管理办公室要制订控制物业小区接管与弃管的办法，对擅自弃管的物业管理企业要取消其资质。规划设计部门要在规划设计时将物业管理用房设计在门市或显赫位置，并及时通知物业管理和产权部门备案，严格对物业管理用房的预留和使用进行监督和管理。物业管理部门在物业验收时一定要坚持高标准、严要求，严把质量关，物业管理配套设施没达到要求的，不予颁发验收合格通知。质量监督管理站没有接到物业验收合格通知不予办理综合验收备案手续，产权处不予办理产权手续。纪检监察部门要定期对此项工作进行检查，不按此规定办理的，一经发现要严肃查处，并追究责任。
（五）加大物业基金的归集力度，制定科学合理的管理办法。
各有关部门要研究制定切实可行的维修基金征缴办法，解决资金不平衡和无法使用问题。要增加物业维修基金缴存与使用的透明度，建立自动查询系统，定期通报缴存使用情况。要加大物业维修基金的归集力度，做到应收尽收。
（六）提供优惠条件，引进先进的物业管理理念，推进我市物业管理健康发展。
要加强对社区物业管理的政策扶持，使其尽快走上独立生存、自我发展的健康轨道。一是坚持统一规划，尽量以现有社区为依托，加快对社区现有基础设施的整治改造。二是保证社区物业管理的基础设施投入。三是放宽物业管理企业准入制度，先准入后规范。要鼓励具有一定实力的物业管理企业参与竞争，提高我市物业管理水平。
（七）保证措施。
1、强化宣传，营造良好的物业管理氛围。
要充分利用媒体，采取散发宣传单、电视讲话、张贴标语、宣传板报、文艺演出等多种形式，广泛深入宣传《条例》和我市相关政策，切实让物业管理法律法规深入人心。要把《条例》的宣传纳入“”普法内容，认真组织好不同层面人员的法律知识和业务知识培训。
2、提高认识，增强做好物业管理工作的紧迫感和责任感。
各部门要齐抓共管，相互配合，落实支持物业工作的各项政策。城管部门要积极做好小区垃圾清运工作，及时对主巷路及分支的下水管线进行维修、维护。各街道办事处物业服务站要积极参与市场竞争，及时对老旧房进行维修养护，并向业主收取适当费用。供电、供水、供热、供气和通讯等部门要各自抓好小区配套设施建设及养护工作。公安、交通、税务和法院要制订相应的扶持政策，对物业纠纷从速从快裁决。机关工委要监督各部门干部职工在规定时间内完成物业维修基金的缴存和物业服务费的交纳，增强物业管理的保障能力，扩大物业服务保障范围，为业主提供舒适、高品质的生活环境。
3、落实责任，加强对物业管理工作的领导。
为加强领导，落实责任，市政府决定对蛟河市物业管理领导机构进行调整，并将物业管理工作纳入街道重点工作目标责任制，与街道签订责任状。各街道办事处和相关部门要建立物业管理工作领导机构，建立“一把手”负总责的责任体系，明确分管领导，抽出精干力量落实社区责任及考核标准，及时解决辖区内物业管理工作中的重大问题。市物业管理办公室要制订相关政策、工作计划和考核机制，完善工作制度，提高人员素质，及时处理蛟蛟河市物业管理工作中的矛盾和问题。市政府督查室、监察局、物业管理办公室要每半年对街道办事处组建业主委员会等工作进行1次检查、督办，对有令不行、欺上瞒下的单位，要严格督办并通报检查结果，确保各项工作顺利进行。
三、时间安排
（一）20xx年4月至5月，市物业管理办公室要进行调查摸底，抓好试点工作，并组织有关部门大力宣传《物业管理条例》。
（二）20xx年5月，组织召开物业管理工作现场会，推广物业管理经验，创新物业管理机制。
（三）20xx年2月至4月，市物业管理办公室要将对全市物业管理企业的资质、管理人员的技术等级和服务合同承诺兑现等情况进行审查，清理整顿物业管理市场。
（四）20xx年5月至12月，组织物业管理企业与业户进行培训，重点对《物业管理条例》知识、岗位资质、业主委员会如何开展工作等内容进行培训。
（五）20xx年4月至12月，民主街道办事处和长安街道办事处要在本行政区域的住宅小区或以楼为单位成立业主委员会，加大工作力度，组织落实小区的物业管理工作，年底前辖区内物业管理的覆盖率达到100%。
（六）20xx年11月至12月，市政府对物业管理工作进行检查、总结和验收。
物业管理方案12
一、公共设施设备治理
1.治理目标保证设备运行正常，无重大治理责任事故。治理措施
(1)制定设备安全运行、岗位责任制、定期检查维修保养运行记录、维修档案等治理制度。
(2)配备所需专业技术职员，严格执行操纵规程，设备治理和维修职员持证上岗。
(3)设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘积垢，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。
(4)建立供电、供水的治理制度，供配电、供水系统配置职员24小时值班。
(5)监控系统等智能化设施、设备运行正常，有记录并按规定定期保存。按工作标准时间排除故障，保证系统工作正常。
(6)消防系统设施齐全，完好无损，确保随时启用。
(7)消防治理职员把握消防设施、设备的使用方法并能及时处理设施、设备的各种题目。
(8)制订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施，引路标志完好，紧急疏散通道畅通，无火灾安全隐患。
(9)给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑、冒、滴、漏现象，按规定时间对二次供水蓄水池设施、设备进行清洁、消毒。二次供水卫生许可证、水质化验单等证齐全。水池、水箱清洁卫生无二次污染。水泵、水池、水箱有严格的治理措施，水池、水箱四周无污染隐患。排水系统通畅，汛期无泛水，地下室、设备房无积水浸泡发生。遇有事故，维修职员在规定时间内进行抢修，保证无大面积跑水、泛水，长时间停水现象。建立事故应急处理方案。
(10)公共配套服务设施维护周到，公用管线同一下地或进公共管道，无排挤管线，无碍观瞻。道路、大堂等公共照明完好，大厦范围内的道路畅通，路面平坦。
二、安全治理
1.治理目标
(1)确保大厦内无因治理责任引发的重大火灾。
(2)维护好大厦内的公共秩序，控制私设摊点、广告牌、广告字画、乱贴、乱画现象；控制小商小贩进进。
(3)有预见性地对任何可能危急业户的安全情况，采取防范措施。
2.建立交互式联动治安网络
(1)在大厦设立活动岗哨，实行24小时值班巡逻制。做到每两小时巡视一遍，并记录安全情况及消防设备、公共物品的完好情况。
(2)遇有紧急情况或其他治安需要，治理处通过对讲机下达指令，巡逻职员可在1至3分钟内到达现场进行支援。
(3)与当地派出所建立警民共建关系，并商请其警官兼任治理处安全治理指导员，定期与治理处安全治理员分析治安形势、特点以及防范的方法和技能。
3.紧急情况下的应急处理措施
(1)发生盗窃、抢劫、交通事故、火灾等异常现象时，治理处迅速调集巡逻安全治理员，以最快的速度赶到现场，控制局面，争取主动。
(2)迅速调整人力、物力，以确保应急工作的顺利进行。
(3)发生案件时，立即报警并维护现场，协助公安机关调查破案。
(4)治理处主任应在突发事件发生的第一时间到达现场，沉着、机智实施处理，并向上级进行报告。
三、装修治理
1.日常装修治理
(1)治理处安排职员办理装修队伍的培训、验资、登记、审批和发放各类证件。
(2)跟踪施工情况，治理处主任逐日巡视，了解各施工点施工情况，安全治理主管逐日三次不定时巡视，了解施工情况及纠察施工队运行情况。
(3)安全治理员24小时值班，控制职员进出并做好相应记录。
(4)装修垃圾清运。采取定时上门收集和业户申请相结合的方法，袋装清运，日清日运，不堆积、不滞留，不污染小区内外环境。
(5)安全治理组负责装修日常安全工作。
(6)与业户和施工队负责人签订安全责任书。
(7)装修材料按指定时间进进，安全治理员进行认真查验，发现有毒、易燃、未作处理的材料严禁进内。(4)需要进行烧焊等动火作业，应向治理处提出申请，经批准后在治理职员监护下，方可作业。
(8)安全治理员巡查时，对装修点的材料、装修方式进行认真检查，发现不安全隐患，及时处理报告。
(9)发生紧急事故时，按紧急处理措施程序进行。
四、消防治理
1.消防组织机构的建立
(1)治理处负责建立消防安全小组。
(2)治理处主任为消防安全负责人。
(3)治理处其他职员为义务消防员。
(4)安全治理主管为专职安全监视员。
(5)日常巡视安全治理员为兼职消防巡视员。
(6)治理处负责制定组织机构图及职员职责。
2.建立各项消防制度
(1)消防检查制度。
(2)专职安全员逐日检查小区内的消防安全情况，包括消防设备、动火作业监视、安全用水、用电情况等，检查结果记录在《安全检查记录》中，该记录每周由治理处主任审核。
(3)兼职巡视员负责每楼、每层消防安全情况巡视，每两小时巡视一遍，并填写《消防安全检查登记表》。
(4)在安全检查中发现消防隐患，应及时采取整改措施，做到隐患不过夜。
(5)发现业户因装修造成的消防隐患，应向业户发放《整改通知》，限期整改，并跟踪验证。
(6)治理处制定《动火审批制度》，内容包括动火申请和审批程序及违章处理方法。
3.防火措施
(1)贯彻“预防为主，防消结合”的方针，业户要树立防火意识，治理处每周确定一名主管以上的治理职员为防火值班员，全面负责小区的消防工作。
(2)严禁乱拉、乱接临时用电线路，电器线路需维修时请及时找治理处安排施工。
(3)严禁在小区内烧废纸、杂物，乱丢烟头或燃放烟花爆竹等。
(4)不准改变、拆除、封堵消防设施和通道。
(5)不准在楼道、过道设立仓库，堆放杂物，阻碍通道。
(6)严格装修审批手续，动火审批手续，保证每楼、每层有必要的消防设施。
(7)公共场所严禁使用可燃性装修材料，室内使用可燃性材料要严格控制，并加以处理。
(8)配备火警时刻的必须器材，如：应急照明灯等。
4.消防知识培训
(1)对业户的消防要求(包括安全用水、用电)，通过《业户须知》、《治理公约》传达到各业户，并向业户发放有关消防学习资料，用宣传栏等消防宣传途径对业户进行消防宣传教育。
(2)治理处内部每月的第一个星期一上午为各组安全消防学习时间，学习教材是安全消防治理条例，内部的消防治理制度，设备设施的操纵方法等，学习情况须具体记录。
(3)治理处主任每月检查一次安全活动记录并签字认可。
(4)在安全消防活动日查出的安全、消防隐患，由各组自行
在活动记录中登记并整改。
(5)专、兼职消防员在上岗前必须接受消防常识和消防技能培训，考试合格后方可任职，其资格每年确认一次。
5.消防设备治理
(1)治理处负责建立消防档案。
(2)治理处对各种消防设备和设施的标识进行设计，编制《消防设备标识登记》。消防设备标识由治理处主任指定人专实施，并在各项安全检查中作为检查内容。
(3)制定《设备治理制度》，对消防设备进行检查和维护。
(1)小区内每年至少组织一到两次消防演习，具体办法和内容参见由治理处每次制定的《消防演习方案》并报政府消防部分。
(2)消防演习后，治理处主任编制《消防演习报告》。对演习过程中发现的题目，及时调整、纠正并验证其结果。
五、车辆治理
1.小区停车场实行昼夜24小时值班制度，由小区安全治理员负责治理，车辆可以随时进出、停放。
2.本小区停车场实行有偿使用，车主须凭车辆进出小区的磁卡(月卡或一次性卡)进进停车场。
3.车辆进进：车辆进进停车场应一停二慢，必须服从治理员的指挥和安排，取得治理员同意后方可进进。
4.车辆停放：车辆停放时必须服从治理员指挥，留意前后左右车辆的安全，在规定位置上停放，并与四周车辆保持适当间隔，不得对其他车辆的进出和其他车位的使用造成阻碍，车主必须锁好车门，调整好防盗系统至警备状态，车内珍贵物品须随身带走，车主停好车辆后须立即离开停车场，不得在他人车辆旁停留。治理员应指挥车辆停放，查看车辆有无上锁，有无外部破损，应通知车主并登记，不服从指挥、乱停放车辆的按照交通乱停放车辆有关规定给予处罚。停车场车位分固定车位和非固定车位，车主按类使用车位。
5.驶离：车辆驶离停车场时应留意四周车辆的安全，缓慢驶离，并在出口处向治理员交回停车牌，治理员核对牌号相符，收回停车牌、收取停车费后方可驶离。
6.治理员值班期间应认真负责，热情服务，不得会客、饮酒、睡觉，不得离开，不得让亲朋好友和其他无关职员进进停车场，严格核对驶离车辆的牌号，对车主的公道要求应给予满足。治理员交时应办理交接手续，核实停车场车辆内登记记录相符，并列签字交接。
7.停车场内不得试刹车、练习车、修理车辆，禁止装载有毒、易燃、易爆物品和其他危险品的车辆停放。
六、清洁治理
1.职员配置及分工详见岗位架构图(略)。
2.工作流程及质量治理标准。保洁工作流程及标准将按照iso9000标准，由本公司制定。大厦玻璃幕及外墙清洗将委托专业服务公司实施。
物业管理方案13
为提升我市老旧小区全面整治后的物业管理水平，巩固各类改善工程成果，改善人民群众的居住生活品质，决定在市区范围内实施老旧住宅小区物业管理改善工程。现制定如下实施方案：
一、指导思想
以科学发展观为统领，围绕共建共享与世界名城相媲美的“生活品质之城”的目标，坚持解放思想、敢为人先，按照政府主导、企业和市民共同参与的要求，推进老旧住宅小区物业管理“扩面提质”，构建与xx经济社会发展水平相适应的住宅小区物业管理服务模式，着力提升人民群众居住生活品质。
二、主要目标
总体目标：力争到20xx年年末，xx市区（包括xx区，以下简称xx区）实施庭院改善和危旧房改善后的住宅小区（共约xx幢房屋，建筑面积约xx万平方米，涉及住户约xx万户）基本实现物业管理全覆盖，未列入庭院改善和危旧房改善的住宅小区根据实际条件开展物业管理改善，逐步建立老旧住宅小区“低收费、广覆盖、有补贴”的物业管理长效机制，提升物业管理服务水平。
具体目标：在整治完善老旧住宅小区硬件配套设施的基础上，建立物业管理机制，争取实现“八个有”，即有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修管理。
三、实施范围
xx市区xx区范围内同时符合下列条件的老旧住宅小区和零星住宅：
1.20xx年以前建成。
2.房屋标准成套。
3.尚未开展专业化物业管理。
四、基本原则
1.坚持属地管理。要按照“条块结合、以块为主、属地管理”的原则，充分发挥属地街道办事处（乡镇政府）和社区居委会的组织指导作用，因地制宜建立长效管理机制。
2.坚持突出重点。主要针对已完成庭院改善和危旧房改善，且目前尚未推行专业化物业管理的住宅小区，重点是在已完成庭院改善和危旧房改善工程的老旧住宅小区建立日常物业管理长效机制。
3.坚持“软”“硬”共建。在开展住宅小区基础设施改造完善的同时，建立健全日常物业管理工作机制，实现建管并举。
4.坚持项目结合。物业管理改善工程应与危旧房改善工程和庭院改善工程紧密结合。实施危旧房改善工程和庭院改善工程的老旧住宅小区，要结合物业管理改善工程的要求，对住宅小区的硬件设施进行改善，做到危旧房改善和庭院改善完成一个、物业管理改善推进一个，避免重复施工影响居民生活。
5.坚持业主参与。要重点突出业主、居民共同参与，在工程中切实落实“四问四权”，确保业主、居民的“知情权、参与权、选择权、监督权”，明确业主、居民共同管理小区的义务与职责。
五、实施步骤
1.调查计划阶段。20xx年xx月底前，完成机构组建、xx区住宅小区物业管理现状调查、相关政策标准制订及计划安排等工作。
2.全面推进阶段。20xx年xx月-xx年年底，全面推进xx区物业管理改善工程，主要针对已开展庭院改善和危旧房改善的住宅小区，按照庭院改善和危旧房改善完成一个、物业管理改善工程推进一个的原则组织实施，其中20xx年完成xx万平方米，20xx年完成xx万平方米，xx年完成xx万平方米，累计完成xx万平方米。
对未列入庭院改善或危旧房改善计划的其他老旧住宅小区或零星住宅，每年根据财政预算安排和住宅小区实际情况因地制宜地实施住宅小区整治和物业管理改善工程。
六、改善措施
（一）完善硬件配置。
1.已列入庭院改善和危旧房改善计划的住宅小区，除完成原定改善任务外，还要按照物业管理改善工程的要求同步完成住宅小区物业管理所需硬件设施的配置完善。本方案出台前已完成庭院改善和危旧房改善工程的住宅小区，市庭改办或危改办要通过“回头看”进行查漏补缺，按照物业管理改善工程的要求进一步完善硬件配置。具体新增硬件配置任务如下：
（1）划定物管区域。在住宅小区设置围墙，形成相对封闭独立的物业区域；零星住宅和小规模住宅区，可因地制宜归并为一个物业管理区域实行管理。
（2）建设特种设施。包括小区房屋单元防盗门和小区内电子监控器安装，小区消防等设施设备检查和修缮。
（3）配备物管用房。补充配置小区物业管理用房，有条件的要争取按总建筑面积5‰的标准配置，暂时不能配置物业管理用房的可临时采取租赁、借用等办法过渡。
2.未列入庭院改善或危旧房改善计划的住宅小区和零星住宅，由财政每年安排一定的资金实施物业管理改善工程，具体由市物改办根据住宅小区实际，因地制宜、有选择性地组织实施。小区整治和硬件配置主要内容如下：
（1）新增配置。同列入庭院改善和危旧房改善计划的住宅小区新增配置内容。
（2）环境整治。包括小区道路平整、汽车停车位划定、自行车棚（库）整饬、绿化整理、公共照明配置完善等。
（3）房屋整治。包括屋顶等共用部位维修整理、立面整治、楼道刷白、管线序化、危房修缮等。
（4）公用事业管网整治。包括小区内自来水、电力和燃气等公用事业管线和设施的基础改造。
（二）建立物管机制。
在对住宅小区开展硬件设施整治改善的基础上，根据居民意愿引入物业服务企业实施专业化物业管理或由当地街道办事处（乡镇政府）委托社区公共服务工作站组织实施社区化准物业管理，建立住宅小区物业管理长效机制。
1.确定管理模式。
街道办事处（乡镇政府）应在硬件设施整治改善项目竣工并接收后一个月内完成居民意见的征求工作，确定小区管理模式。部分老旧小区（或零星住宅）因特殊原因未开展整治或硬件配置改善未全部完成的，经当地街道办事处（乡镇政府）确认同意后予以接收。
征求居民意见以户为单位（一个独立产权单位为一户），采取书面形式进行，公示告知居民专业化物业管理和社区化准物业管理的组织形式、服务内容和相应收费标准。小区内1/2以上户数居民选择采取专业化物业管理的，由街道办事处（乡镇政府）委托社区居委会在两个月内组织小区居民召开业主大会并成立业主委员会，指导业主委员会通过业主大会选聘物业服务企业；选择专业化物业管理的居民户数达不到总户数1/2以上的小区统一采用社区化准物业管理模式，由街道办事处（乡镇政府）委托社区公共服务工作站在两个月内组织建立日常物业管理机制。
2.实施物业管理。
（1）社区化准物业管理。社区化准物业管理由社区公共服务工作站组织开展。可以分别聘请保洁、秩序维护等工作人员负责小区日常管理，或统一委托一家物业服务企业负责管理，或组织居民自治管理，为小区居民提供基本服务，包括公共区域保洁、小区内安全秩序维护、停车秩序维护、共用设施维保、公共绿化养护、小区内道路保养、房屋共用部位维修管理等服务，并由社区公共服务工作站按照xx市社区化准物业管理服务收费管理办法向住户收取一定的服务成本费。小区内公共路面停车、物业管理用房等的经营性收入由社区公共服务工作站统一收取和使用，作为小区物业管理资金，以弥补小区管理经费不足。
（2）专业化物业管理。专业化物业管理由专业物业服务企业组织实施。业主委员会通过业主大会选聘专业物业服务企业进驻小区开展专业化物业管理，双方签订物业服务合同。受聘的物业企业应根据《物业管理条例》等的规定和《物业服务合同》的约定，提供专业化物业管理服务并按合同约定向住户收取物业服务费。
七、资金政策
1.硬件配置工程列入庭改和危改工程实施的，其硬件配置项目费用列入庭院改善和危旧房改善工程专项经费。
2.硬件配置工程列入物业管理改善工程实施的，其硬件配置项目费用列入物业改善工程专项经费。经费承担方式如下：
（1）环境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口设置、照明及休闲设施设置、环卫设施改造、绿化改造等纳入工程招标范围内的内容以及电力“上改下”工程的土建费用，由市、区两级财政根据工程决算结果按1：1配套解决。
（2）房屋整治涉及的平改坡、外立面和楼道等房屋公共部位的整治费用，按照“谁家孩子谁家抱”的原则，由产权单位承担；承担确有困难的，由产权单位向区政府提出申请，经区政府审核并报市物改办同意后，由市、区两级财政根据工程决算结果按1：1配套解决。
直管公房、房改房和无产权单位的房屋整治费用由市、区两级财政根据工程决算结果按1：1配套解决。
（3）弱电杆线“上改下”和合杆序化梳理所需费用按照“谁家孩子谁家抱”的原则，由各产权单位承担；电力杆线“上改下”的电气配套费及一户一表改造经费由市电力局承担；管道煤气的建设（改造）费用由市燃气集团承担；自来水一户一表改造费用，除居民按规定需缴纳的相关费用外，其余由市水业集团承担。
（4）物业管理改善工程原则上免缴工程涉及的绿化补偿、占道挖掘以及因市政工程需要迁移综合管线等费用。工程实施单位必须根据相关部门的要求，按照有关标准做好绿化恢复和路面修复工作。
3.住宅小区日常管理长效机制建立后，困难群众物业服务费用减免补贴和社区公共服务工作站物业管理人员岗位补贴所需经费由市、区财政按1：1配套解决。
八、保障措施
1.建立工作机制。成立市物业管理改善工程领导小组，负责改善工程的组织和领导。领导小组下设办公室（设在市房管局），具体负责物业管理改善工程的组织、监督和政策制订等工作。各区政府及所属各街道办事处（乡镇政府）应建立相应的组织机构，负责实施本辖区内物业管理改善工程的各项具体工作，协调有关问题。各级建设、规划、房管、民政、公安、城管、城管执法、交通、绿化、环保、价格、工商、质监、消防等部门按照各自职责依法开展住宅小区物业管理的有关工作。
2.落实资金保障。物业管理改善专项经费列入财政年度预算，具体使用规定另行制订。各级财政应确保资金的配套落实，并实行全程跟踪审计。要加强对资金使用的管理，审计结果作为最终决算依据。
3.加大扶持力度。住宅小区实行“准物业管理”的，原绿化、市政等各项资金补贴和优惠政策不变，并根据社区准物业管理小区规模设置服务人员岗位补贴；建立物业管理改善考核评优机制，对考核优秀的单位（个人）进行奖励；住宅小区内的困难群众确实无力支付物业服务费的，经所在社区公示无异议后予以减免；水、电、环卫等各公用事业专业单位委托管理单位统一收费的，应严格执行物价部门核定的收费标准，并支付管理单位专项委托费用。社区公共服务工作站统一委托物业服务企业提供社区化准物业管理的，补贴和优惠政策不变。
4.加强考核督查。物业管理改善工程要按照市区联动、以区为主、属地管理的原则，建立市、区、街道（乡镇）、社区四级联动机制。市政府与各区及市各相关单位签订目标责任书，实施年度目标考核，具体考核办法另行制订。
5.加强舆论引导。各有关部门要加强对物业管理改善工程的舆论宣传，引导群众了解物业管理的基本内容，理解物业管理行业运作的基本规则和标准要求，配合做好小区物业管理工作。
物业管理方案14
商业项目物业管理办法（试行）
第一章总则
第一条为了理顺管理，明确商业项目在招商运营、物业管理中各相关单位的业务关系，明确权责，特制订本办法。
第二条本办法所称商业项目包括社区底商、会所、运动中心、集中式商业（含恒大影城）、商业综合体等。
第三条本办法适用于由地区物业公司接管的项目。
第二章交付前管理
第四条物业服务费定价
地区物业公司负责商业项目物业服务费成本测算，充分与地区公司营销部、省级商业管理公司或综合体管理公司沟通协商，拟定物业服务费标准，按集团相关制度报批。
第五条前期介入物业服务
集中式商业（含恒大影城）、商业综合体需地区物业公司提供前期介入物业服务的，服务期间产生的人工综合成本在地区公司列支，物料、清洁绿化、设备设施维修保养、水电、办公、行政报批等费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账，具体按地区公司相关制度报批。
第六条制定现场物业管理方案
集中式商业（含恒大影城）、商业综合体开业前3个月，地区物业公司须根据集团批复的收费标准，制定开业后现场物业管理方案（包括服务内容、标准、流程、人员配置、停车管理等），经省级商业管理公司或综合体管理公司审核后报地区公司董事长（或主持工作一把手）审批后执行。
第七条前期资料准备
1、地区物业公司须在商业项目招商启动前完成《商业物业服务协议（业主/租户）》、《商户手册》定稿，地区公司、省级商业管理公司或综合体管理公司与商户签订商业物业出售（或出租）相关协议时，
一并与业主（或租户）签订《商业物业服务协议（业主/租户）》、《商户手册》，并移交地区物业公司。
2、地区物业公司须在商业项目交付前3个月完成《装修管理手册》及其他资料定稿，在交付时与业主（或租户）签订相关文件；业主将商铺出租的，还须留存业主与租户的租赁协议复印件。
3、资料印刷工作由地区物业公司负责，费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。
第三章交付后管理
第八条社区底商物业服务费收取
1、属开发商产权的商铺、属业主产权且业主已签订《委托代管服务合同》的商铺，自合同交楼日期次日起，已出租的，由租户缴纳物业服务费；未出租的，物业服务费由地区公司承担，按月支付；若租金包含物业服务费的，地区公司应将物业服务费部分支付给物业公司，按月结算。
2、属业主产权但业主未签订《委托代管服务合同》的商铺，自合同交楼日期次日起，由业主缴纳物业服务费；业主与租户约定由租户缴纳物业服务费用的，业主承担连带缴纳责任。
第九条集中式商业（含恒大影城）、商业综合体物业服务费收取集中式商业（含恒大影城）、商业综合体竣工验收合格后由物业公司接收管理，地区物业公司自接管之日起，全面开展现场物业管理工作。
1、属开发商产权的商铺、属业主产权且业主已签订《委托代管服务合同》的商铺，自物业公司接管之日起，已出租的，由租户缴纳物业服务费；未出租的，物业服务费由地区公司承担，按月支付；若租金包含物业服务费的，地区公司应将物业服务费部分支付给物业公司，按月结算。
2、属业主产权但业主未签订《委托代管服务合同》的商铺，自合同交铺日期次日起，由业主缴纳物业服务费；业主与租户约定由租户缴纳物业服务费用的，业主承担连带缴纳责任；物业公司接管之后、交铺之前的物业服务费由地区公司承担，按月结算。
第十条地区物业公司每月以书面形式向业主发放缴费通知单，
缴费通知单须有物业服务费、水电费及其他应缴费用明细。
第十一条恒大影院、恒大超市、恒大游乐门店等自营业态另需配置保洁、保安等特别服务的，需另行支付费用，具体事宜由需求单位与地区物业公司协商并签订协议。若采用劳务派遣方式进行的，由需求单位直接与派遣单位签订劳务用工合同。
第十二条物业服务费、车位管理费减免
1、商业物业在招商运营过程中，有物业服务费、车位管理费减免需求的，由省级商业管理公司或综合体管理公司提交减免方案，经地区公司董事长、商业集团负责人审核，报商业集团直管副总裁审批后执行，减免费用部分由地区公司承担。省级商业管理公司或综合体管理公司须在减免方案批复后一周内将批复文件移交地区物业公司，由地区物业公司按批复文件向地区公司请款。
第十三条商户进场管理
1、属开发商产权的商铺、属业主产权且业主已签订《委托代管服务合同》的商铺，由省级商业管理公司或综合体管理公司负责向商户寄发《准予收铺通知书》，并在商户进场前3天将商户资料移交地区物业公司；商户凭《准予收铺通知书》等资料到地区物业公司办理进场手续。
2、属业主产权的商铺，由地区公司营销部负责向业主寄发《准予收铺通知书》，并在业主收铺前15天将业主资料移交地区物业公司，业主凭《准予收铺通知书》等资料到地区物业公司办理收铺手续。
第十四条商户装修管理
1、社区商业商户的装修图纸由地区物业公司负责审核；综合体商业商户的装修图纸由综合体管理公司负责审核，装修审批资料须移交地区物业公司；地区物业公司负责商户装修过程中的现场监督、服务及装修完毕的现场验收工作。
2、商业物业商户装修完毕，须在装修验收合格并原则上通过消防、工商等有关政府部门审验后，方可允许投入使用。
3、省级商业管理公司须结合当地政府规定确定社区底商、集中式商业（含恒大影城）招牌外观设计要求（含规格、款式、材质、内容及安装位置等），地区物业公司根据要求监督现场装修效果。商户
如有特殊招牌安装需求，须经地区物业公司、省级商业管理公司审核后上报地区公司董事长（或主持工作一把手）审批。
第十五条商户退场管理
1、商户租赁期满需要退场的，由省级商业管理公司或综合体管理公司审批，地区物业公司监督商户退场。
2、商铺如需恢复原状的，由省级商业管理公司或综合体管理公司与地区物业公司共同监督完成。
第十六条商户如需利用外摆区域或室外公共部位进行经营或形象展示的，集中式商业（含恒大影城）、商业综合体须由省级商业管理公司或综合体管理公司审批，其他商业物业由物业公司审批。
第十七条商业物业运营过程中如出现商户拖欠租金或其他原因导致经济纠纷的，由省级商业管理公司或综合体管理公司牵头处理，地区物业公司、营销部、工程部等相关部门协助执行。
第十八条商业物业运营过程中地区物业公司应规范商户的经营行为，对于占道经营、堵塞消防通道、违章用电用气、存放危险品、乱抛洒垃圾等行为予以制止，协调处理商户之间的矛盾或纠纷。
第四章其他
第十九条本办法自发布之日起实施，其他规定如与本办法不一致的，以本办法为准。
第二十条本办法未明确的事宜，按集团相关制度执行。第二十一条本办法由物业管理中心负责解释。
附件：
1、《商业物业服务协议（业主）》
2、《商业物业服务协议（租户）》
3、《商户手册（范本）》
物业管理方案15
一、概述某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。
二、目标贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌，
三、组织物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。
反馈
运行机制
组织结构图
经营环境图
四、人事人事设置原则:一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工(按整个小区交付时设计)。序号岗位人数主要职责备注1经理1在董事会领导下，全面负责经营等。2经营部主任1具体经营事务、人事等。3办事员3文书、财务、劳资、后勤等。财会要持证4物业管理员1具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。5安全护卫员7门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。6水电工1公共区域水电设施维护、水电维修服务等。7保洁员2公共区域卫生保洁、绿化养护等。员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。
五、经营预测a)经营收入:19.14万元(年度，以下省略)l物业管理费:11.34万元应收
12.6万元30000*12*0.35=126000(元)
预计收入11.34万元(收缴率90%)l维修服务费:0.5万元l特约服务:5.8万元l其他收入:1.5万元b)支出:20.25万元l人员工资福利:14万元l办公费用:2.5万元(办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等)l维修保养费用:1.5万元l税金:1.05万元l不可预见费用:1.2万元c)润亏:-1.11万元d)物业接管期间前期投入:10万元(办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等)e)公共性服务费构成测算:21.962万元/年，0.61元/月*m2
(1)员工的工资和按规定提取的福利费序号岗位人数工资标准工资合计1经理1120xx20xx经营部主任18008003办事员360018004物业管理员18008005安全护卫员750035006水电工17007007保洁员2400800工资总额合计9600
工资总额合计:9600元/月;115200元/年福利:115200*23%=26496(元/年)合计:14..17万元/年
(2)公用设施设备维修及保养费:1.5万元
(3)绿化管理费:绿化率45%1.04万m2*1元/年*m2=1.04万元
(4)清洁卫生费:2人*12月*80元/月*人=0.192万元
(5)安全护卫费:7人*200元/年*人=0.14万元
(6)办公费:按管理人员工资总额25%计算
5.52万元*25%=1.38万元
(7)固定资产折旧费:按10%计算即1万元
(8)税费:按营收5.5%缴纳即1.052万元
(9)保险费:暂不投保(10)合理利润:按营收8%计算1.36万元但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增加收入，减少支出，从而降低公共性服务费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0.35元/月*m2。
六、前期物业接管a)派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收(无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议)。b)物业接管验收l既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。l是物业通过竣工验收后，对物业主体结构安全和使用功能的再验收;l供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用;l房屋幢、户编号已经有关部门确认;l落实物业的保修事宜(保修责任、保修期限、保修范围)。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位;l接管小组按《图纸资料移交清单》，技术资料进行对照检查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。l接管小组按《设备移交清单》，对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查，发现接管设备(设施)与移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。l接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检查，并将检查记录在册，对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决。l在保修期内，因施工、安装、设备等因素产生的质量问题，公司应查明原因，及时上报开发商，请求尽快解决。l抄水、电、气表的底数，记录备案。l接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商督促建筑商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。l接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。l当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。
七、入伙
1、准备工作l治安方面:小区四周种绿篱或安装防护栏;增设报警系统;统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗;l车辆管理:增设区间道路标志;封闭小区由多个出入口到一进一出;增设自行车棚;加固架空层车库;l垃圾清运:增设垃圾池(屋)或垃圾清运站等l楼道灯:改用节能灯(如:温感、声控或角摸式等)l分步购置办公、护卫、保洁、水电工等设备及工属具和员工工作服等;l制定入住流程;l印刷入住表格;
2、协调工作l与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位搞好联系工作，保证住户入住后的水、电、气等的供应。l代业主与电话公司联系电话安装事宜，争取现场放号，方便业主。l与学校、派出所和居委会联系，了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告。
3、入伙现场入伙准备、协调工作到位后，要部署入伙现场，彩旗、横幅、花卉、背景音乐，安全护卫立岗、巡更，迎接业主入伙。举行入伙仪式:邀请政府官员、新闻媒体、业主代表剪彩，造声势。注意事项:避免后期工地的灰尘、噪音等不和谐的现象。
八、物业装修与管理业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修，但装修必须在规定范围内进行。其有关规定包括:国家建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》和物业管理企业制定的《住户装修管理规定》。根据上述规定，业主在装修前必须向物业管理企业进行申请登记，包括填写业主装修申请表、领取《装修管理规定》，根据约定在申请表上签字，缴纳装修管理押金及保证金，经批准后方可动工。业主在装修完成以后，物业管理企业应组织验收，合格后即退还装修押金及保证金。业主在装修前向物业管理企业申请登记时，需如实填写装修施工内容，并注明委托施工单位及进场人数，业主、施工队及物业管理企业三方应在申请书上签字盖章。
九、物业档案的建立物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录，是以后实施物业管理时对工程维修、配套、改造必不可少的依据，也是更换物业管理企业时必须移交的内容之一。现代建筑工程随着科学技术的发展和使用需求的提高，楼宇设备设施以及埋入地下和建筑体内部的管线越来越多，越来越复杂，越来越高科技化和专业化，因此一旦发生故障，物业档案就成了维修必不可少的东西。物业档案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。收集的关键是尽可能完整，时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料;从空间上讲是指物业构成的方方面面，从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境，整理的重点是去伪存真、留下有用的，归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存，利用即是在日后的管理过程中使用并加以充实。
十、日常管理
(一)房屋管理运作一览表工作内容核对业主装修审核巡视跟踪监督走访回访熟悉收费财务频度天一天内办完二遍/天，入伙期间6h/天，消灭违章于未然每周三次100%标准准确符合规定，无危及安全、外观无改变、用途无改变无乱堆乱放、乱挖乱接，无违章装修，房屋完好率100%，投诉率1‰以下。无违章装修及时听取业主意见、满足业主合理要求，业主满意率99%以上对小区幢数、套数、面积、公共实施、管线、开关、业主幢号、房号、姓名、单位、电话以及家庭情况等随问随答，正确率90%以上收缴率90%以上日清月结，帐表相符，每六个月帐目向业主公开一次工作程序8:00~8:30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8:30~17:00跟踪监督、巡视、走访、整理档案
(二)绿化管理工作项目浇水施肥修剪整形病虫防治除杂草保洁补苗工作要求冬春季晴天每二天浇一次水，时间近午为宜;夏秋季每天二次，时间近早晚为宜春秋季一遍，根据长势局部加施灌木和粗生乔木春秋季多遍;冬季乔木一遍春夏秋季多遍，冬季清园，严重者重点防治每月一遍，严重者半月一遍8h/天春夏季一遍，严重者随缺随补标准均匀，保持绿色长势良好均匀，无重、无漏乔木剪下丛生枝、内生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50mm长势优良不污染环境纯度90%以上保洁率99%以上绿化率95%以上程序7:00~9:30浇水、施肥;9:30~11:30除杂草、整形、保洁;13:30~15:30除杀虫、补缺、保洁;15:30~17:00浇水、施肥
(三)房屋及公用设施维修、养护运作一览表工作内容装修审查、监督巡视清理室内维修室外维修及养护道路停车场天面楼梯及墙面明沟暗沟外墙供水供电供气路灯频度8h内随来随办，随进度进行每天一遍污水井、雨水井一遍/月，化粪池一遍/半年，污水管二遍/季急修不过夜，小修补24h内，中修二天，大修二天内有回音检查二遍/天，及时维修每月检查一遍每二年漆刷一遍，每周查换梯灯一遍，随坏随修每周检查一遍，即坏即修每月检查一遍，即坏即修每月检查一遍，责任范围内即坏即修，责任区外及时报告有关部门每月检查一遍，即坏即修标准符合规定，无危及安全、外观，无改变用途熟悉房屋公用设施、种类、位置、分布、安全要求、开关位置，公用设施完好率90%以上无堵、少污积、无缺损、井盖完好率100%凭票收费不索要小费、好处，回访率100%，业主满意率90%以上平整率无积水，缺损，完好率90%以上无积水，无漏隔热层完好整洁无缺，扶手完好，梯灯正常，无张贴痕迹畅通无积水、无塌陷无鼠洞无脱无鼓、无渗水、无违章、整齐统一运作正常，无乱搭乱接，无泄漏灯泡正常，灯罩完好率90%以上程序8:00~8:30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8:30~17:00跟踪监督、养护维修、巡视、走访、整理档案工作内容定岗检查流动检查学习与训练消防设施家居安全违法行为装修监督车辆行驶停放保洁单车、摩托保管突发事件学习法规教育训练频度24h每周一遍24h，每20分钟一遍24h5分钟内到达现场每周一次，每次1h标准人车进出有序，车辆发牌、登记，交费90%以上，无收购、乞讨、商贩等可疑人物进出。完好率100%被盗、刑事、火灾、治安案件发生率2‰违章率5%以下无违章、无鸣笛叫人100%无违章采取正确、恰当措施国家和地方法规、业主公约等遵纪守法、严明安全护卫纪律健身、队列等常规训练
(四)安全护卫、停车管理
(五)保洁管理工作项目地面清洁保洁楼梯道垃圾清运消杀灭鼠、蟑螂频度二遍/天14h/天扫二遍/周洗一遍/月二遍/天一遍/天二遍/月，向业主发药一次/年标准地面无杂物、垃圾、道路无泥沙，无杂草、积水，单车棚、楼梯口无杂物和*网，清洁率95%以上所有公共区域无杂物、垃圾，保洁率95%以上无杂物和*网，无张贴、乱堆，扶手无尘，清洁率95%以上日产日清，整洁无味无污积，垃圾清运率100%无蝇、少蚊、少虫鼠密度1%以下(夜夹法);蟑螂密度室内15m2或室外管道20m内3只以下程序5:00~7:00地面清扫;7:00~8:00清运垃圾;8:00~10:30保洁楼梯、清洁、消杀、灭四害;13:30~15:00清运垃圾;15:00~16:00地面清扫保洁
【物业管理方案】相关文章：
物业管理方案07-17
物业管理的方案12-08
学校物业管理方案10-12
项目物业管理方案10-08
物业管理考核方案10-09
大学物业管理方案10-10
小区物业管理方案06-13
住宅物业管理方案07-30
物业管理方案范文07-30
有关物业管理的方案10-15