东营房地产调查报告

时间:2022-04-07 14:32:46 报告 我要投稿

东营房地产调查报告

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东营房地产调查报告

  20xx年,受全球经济发展放缓的影响,全国的房地产价格总的呈低速态势,尤其是深圳、上海等大城市最为明显。受大环境的影响,我市房地产企业项目贷款审批难度增加,项目整体销售量同比明显下降。20xx年东营市房屋销售价格累计同比上涨8.3%。

  一、房地产市场价格变化情况

  1、房屋销售价格涨幅逐月回落。20xx年,我市房屋销售价格每月同比涨幅依次为11.7%、11.3%、11.3%、11.1%、9.9%、9.1%、7.9%、7.5%、6.7%、5.6%、4.1%和3.7%,房屋销售价格涨幅呈逐月走低的态势。

  2、二手房价格涨幅高于新建房。20xx 年新建商品房销售价格同比上涨6.3%,在新建商品房中,住宅类上涨7.3%,其中,商品住宅上涨8.4%,多层住宅销售价格上涨9.7%,别墅类销售价格上涨4.1%。在新建商品房中,非住宅类上涨4.0%,其中,办公楼上涨1.8%,商业用房上涨5.0%。 20xx年我市二手房销售价格同比上涨14.8% 。

  3、二级地段房屋价格涨幅较高。随着城市化进程的逐年加快,城市区域的不断扩大,周边生产和生活环境的良好营造,区域地块迅速成熟,促使土地较快升值,并留有较大的发展空间,房屋成本上涨成为必然。从房屋所处地段级差分析,20xx年我市一级、二级、三级、四级地段房屋销售价格同比分别上涨1.5%、4.5%、1.8%和1.9%。其中,新建房销售价格同比分别上涨0.3%、5.9%、1.8%和1.9%。

  二、影响房屋价格的因素分析

  就房价而言,虽然东营的房价保持平稳趋势,但是房屋销售价格增幅逐月放缓。由于受地价成本、建筑原材料成本以及其他行政性收费成本的制约,与省内其他城市相比,东营房价相对不高,基本上能反映出东营房地产市场的状况,尽管存在着一些炒房者的`投机行为,但是总体而言,东营的房地产市场不存在所谓的房产泡沫,也不会出现类似于上海、深圳等地大幅降价的可能。

  从市场供给来看,在房价放缓增长的同时,东营的房地产市场供给量仍保持平稳趋势。虽然已经开始实现由卖方市场向买方市场转变,但还远远没有达到市场饱和的地步。尤其是在特定的地段,甚至出现了供不应求的局面,这一点在西城表现得尤为突出。就目前市场形势而言,大量新的楼盘上市时间进度,有可能受到市场的影响而放慢,但仍然会陆续开盘上市。随着数量的增加,竞争会更加的激烈,这对于广大消费者是有益的。

  房地产开发商虽然倾向于利润高的高档住房开发,但是由于受收入水平和市场供求关系的变化,高档住房市场从某种程度上已经趋向于饱和,而中档和中小户型的住房总体呈现持平甚至下降的趋势,使购房者的选择受到了限制,现有情况下能够买得起高档住房的人是有限的,绝大多数购房者还是更加倾向于中档住房,这就导致消费群具有了一定的固定性,未来东营房地产市场住房的供应状况应该向多元化方向发展。

  三、房地产价格的基本判断

  东营市房屋销售价格指数总体保持平稳,但相对趋于高位。20xx年年初以来,房地产市场观望气氛浓厚,销量锐减,各月同比价格涨幅回落,各类价格指数缓慢渐行。同时,由于上年房地产市场的持续火爆,开盘的楼盘大多已销售75%-80%及以上,再加上在有的房地产开发企业谨慎看好东营市场,企业对剩余不多的楼盘主动降价已不现实。唯有今年新开盘的楼盘价格有可能松动,但由于周边楼盘价格的标杆作用,加上开发企业对新楼盘在精装修、精配套、星级物业服务等方面挖潜,以提高房屋使用的附加值,价格松动幅度不会很大。

  从另一角度看,如果宏观调控政策有所松动,或者调控政策对需求的心理影响减弱,期待房价自然下降心理落空,各种需求随之增加,伴随销售量的增加,我市房屋销售价格将会有小幅上扬的可能。

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